Si te refieres a lo que publicó hace unos días El Economista sobre las dobles tasaciones, en realidad no es que no respeten la tasación del contrato sino que, independientemente de la tasación que haya hecho el perito, los bancos fijan una cantidad diferente y muy inferior para el caso de subasta. la verdad es que no entiendo por qué se lo están tirando abajo los registradores, porque creo que la Ley no especifica que el Tipo de Subasta deba obtenerse de una tasación.

Los bancos están interesados en que bajen los tipos de subasta porque por culpa de que ahora son demasiado altos y por la limitación que impone la LEC de que no queden firmes las adjudicaciones por menos del 70% de l tipo, resulta que las subastas están quedando desiertas y los bancos se están viendo obligados a quedarse con los pisos, cosa que contrariamente a lo que la gente se piensa, en realidad no les mola nada de nada. Les gustaría más que los postores acudieran y se adjudicaran las subastas.

Y que opinas de la tasación. ¿por que hacen una nueva tasación y no mantienen la del contrato?. Al respecto, ¿que opinas?.

Que razón tienes. Me ha s recordado algo que se me había pasado, y estoy hablando de la incapacitación de gente, que como ellos mismos reconocen, no estan preparados para ser deudores...

https://www.rankia.com/blog/echevarri/420196-ajuste-cuentas-garcia-gozalo

Interesante comentario, Cachilipox, a ver si estoy a la altura en la respuesta.
1. Sobre las tasaciones. La ley ya obliga a los bancos a validar cualquiera de esas tasaciones. Pero claro, lo que no puede obligar es a firmar esa operación. Cuando hablas de incentivos perversos, entiendo que la tasadora trabaja fundamentalmente para asegurar al acreedor (no al deudor) y a todos aquellos que confíen en sus balances. Y si hace mal su trabajo, quien lo va a sufrir, y mucho, es el acreeedor. Se han quejado algunos de tasaciones elevadas (se quejan ahora, no cuando sacaron el préstamo. Pues bien, si aplicamos el 50% sobre esa tasación mayor será el cañón que se coma el Banco. ¿Quién sale perdiendo?
2. A mi los SWAPS para particulares no me gustan. Y no me gustan debido no a que se hayan vendido como seguros, si no que se han vendido como gratis. El no tener un coste definido ( a diferencia de otras coberturas) desde el principio facilita enormemente la venta, o mejor dicho la mala venta. Pero recuerdo que la explosión de estos instrumentos nace a instancias del Gobierno y de una reforma legal ante la presión de la calle por la fuerte subida de tipos. Curiosamente, unos tres lustros antes, otra fuerte presión abrio la via en nuestro país a los tipos variables hipotecarios, vulnerando las carteras hipotecarias, fundamentalmente de las Cajas, vía ley de subrogaciones. ¿dónde quiero ir a parar? A que hace 15 años, hace 5 y ahora mismo se reclaman medidas populistas sin querer luego asumir los costes ni los riesgos.
3. Curiosamente la subasta se instrumenta como un medio de protección frente al acreedor. ¿De protección de quién? Del deudor en primera instancia, para evitar un enriquecimiento ilícito,una posición abusiva del acreedor ( de ahí la prohibición de que el acreedor pudiese cobrarse haciendo suyo directamente el bien). pero también, y a veces se nos olvida de los otros acreedores del deudor. Hoy por hoy en bastantes casos no sobra nada, y en otros si, y ahí estarán los otros acreedores para cobrar el remanente. Pero si instauramos estas medidas quedan con el culo al aire. ¿Quién les garantiza que o podían haber obtenido algo mejor en una subasta? Quizás ellos mismos hubiesen pujado. De ahí, entre otros motivos,la necesidad de actualizar la tasación en las daciones en pago, para evitar que al Banco le vengan otros acreedores diciendo que ha colaborado en el vaciamiento patrimonial del deudor. En todo caso, este tipo de medidas tengo la sensación de que estimulan el, llamémosle oportunismo hipotecario: si me va bien S. Antón, y si no la Purísima Concepción ( se lo entrego al Banco)

4. Muy interesante el juego triangular que expones. Claro que yo soy un poco bruto, y por simplificar para llegar a ese punto mejor hubiese sido que el Estado hubiese "expropiado" directamente los pisos, previo acuerdo non los Bancos para que estos asumiesen directamente una quita en la deuda. Claro que así canta más.
Como eres de los veteranos por aquí, no te tengo que decir cuál es mi opinión sobre la vivienda protegida. A los nuevos se la resumo: mala. En todo caso me parece mucho más razonable que lo que he estado oyendo en los medios estos días.

Esa es la clave. El Estado, nosotros, hemos decidido vincular nuestra suerte a la de las (algunas) empresas. Aún recuerdo las declaraciones de Corbacho diciendo que había dudas, pero que el estado había intervenido y que con eso se solucionaba todo. Por Dios, ¿no tenía nadie de su gabinete de prensa que le recordase que la Economía no era precisamente lo suyo?
Respecto a lo que señalas sobre por donde puede ir la reforma, a mi también me huele algo similar, en plan cosmético para quedar ben en los medios (total, muchas entidades, por un 10% más o menos no van a piar, tal como están las cosas. Otra cosa bien distinta puede ser la opinión de sus acreedores internacionales)

Empieza ya a ser un asunto bastante cansino el de las hipotecas.

Puede que yo también resulte bastante cansino con mi visión personal.

A la norma no le pasa nada. El error está en la irresponsabilidad colectiva y en la mala administración de las libertades individuales.

A nadie obligan ni han obligado a firmar un préstamo hipotecario. Si te gusta juegas. Si no te gusta no juegas. A mi no me gusta el golf y por tanto ni juego ni miro como juegan. Existen otros deportes.

Todo hijo de vecino se apunta a rey de las finanzas para vivir como se merece, pero cuando la caga requiere protección y elude sus responsabilidades.

Al final me importará bastante poco que la garantía sea única y exclusivamente la vivienda o no. Me da igual. Si la propuesta me interesa me apunto y si no me quedo al margen.

Pero todos los que piden toda clase de garantías para el endeudado se olvidan de que nada es gratis y que no tardarían en quejarase de que bajo las nuevas condiciones nadie les prestará un céntimo. Siempre está bien ponerse en el lugar del otro. En las condiciones que establece Pau yo no soltaría un duro y de hacerlo al que lo quisiera le iba a salir por bastante más de un riñón.

Entiendo que el asunto nuclear del debate reforma hipoteracia es la dación en pago. Asuntos como las malas prácticas asociadas no dejan de ser un tema menor, dada la implicación cuantitativa y cualitativa del principal (el importe del propio préstamo hipotecario y el uso como vivienda habitual de un inmueble). Aunque una cierta reformilla no iría nada mal.

Lo de la obligación de tasadora no cabe en mi entendimiento. Y no deja de ser algo que lleva en su interior un estímulo perverso. Si una tasadora es una entidad registrada y regulada por el Banco de España, cualquier tasación de una tasadora registrada debería ser válida siempre para cualquier entidad bancaria. No elimina mágicamente los chanchullos, pero limita un poquito los incentivos perversos de partes vinculadas. E introduce un poco de competencia, que siempre va bien.

Lo de los SWAPS obligatorios ya es delictivo. Un préstamo es un préstamo. Una apuesta de casino es ludopatía. Entiendo que incluso con los actuales diferenciales, una hipoteca pelada para la banca apenas es negocio, y que el interés está más en las "vinculaciones" que no en el producto en si. Pero las apuestas y otros juegos de azar creo que nunca deberían formar parte de los productos/servicios que un banco minorista universal ofreciese a los clientes. Los productos con riesgos tóxicos, para cualificados o suicidas. Y siempre a petición de parte y con "consentimiento informado".

Sobre la dación en pago, que es el tema central, muchos ciudadanos (indignados o no) parecen desconocer que YA EXISTE, y yo conozco personas que SÍ han podido "dacionar" una vivienda y cancelar el préstamo hipotecario, en un proceso negociado/pactado con el banco. Comprendo (y parcialmente comparto) las razones de Echevarri sobre el asunto: seguridad jurídica, naturaleza del negocio, etc. etc.

Aunque yo me plantearía que quizás sí podria ser una solución a ciertos problemas, con ciertas condiciones. Y parto de eso, la banca y la ciudadanía (o sea todos, Estado y Sociedad) TENEMOS un problema, y gordo, con esto de las hipotecas y el parque de viviendas. Lo que hay, por A o por Z, está demostrando que NO funciona bien. Iba muy bien cuando todo subía. Ahora sería necio decir que no causa problemas y chirriar de dientes. Y a todos, a ciudadanos, a comunidades de vecinos, a ayuntamientos, a directores de riesgos o de tesorería de bancos y cajas, a...

Dos usos en los que la dación en pago podría "liberalizarse" a favor del deudor (ahora solo es potestativo para el acreedor), y que a mi entender, deberían ir unidas:

A.- Si un bien tasado en 100, y con una responsabilidad hipotecaria de 150, en caso de ejecución forzosa puede ser adjudicado (transmitido) previsiblemente a la propia banca por 70, después de un lento, farragoso e inseguro procedimiento judicial (vease Tristán el subastero...), podriamos ir por la directa, y nos ahorramos tiempo, dinero y sufrimiento. Dación en pago de obligada aceptación por el acreedor, siempre que como máximo libere por un importe equivalente del 70 % del valor de tasación. Obviamente, si tengo una hipoteca con un principal pendiente del 90 %, el 20 % restante mantengo la obligación de pago. Y al contrario, si la liberación es por un valor menor al 70 %, queda a beneficio del acreedor, como fórmula de compensación ocasional.

B.- Dado que la banca como sistema (más las cajas que los bancos, pero todos +/- un poco) han recibido unos significativos importes de ayudas públicas (de los que NO estoy a favor), y considerando que esos importes han sido recibidos por causa de una capitalización insuficiente, lo que conlleva que si devuelven el dinero vuelvan a caer en subcapitalización,....
Y dado que a su vez tienen el balance llenísimo de unos activos que para ellas son tóxicos (ya que aunque sean "activos", apenas generan ingresos, y si en cambio mucho gasto, además de no ser fácilmente realizables ni permutables por otros activos...)...
Y dado que es un problema social la necesidad de vivienda habitual para muchas personas en este país, jóvenes especialmente, y al contrario que otros paises europeos, carecemos prácticamente de un parque público de alquiler en condiciones,... Necesidad de vivienda que sin definir formato es un derecho constitucional, y por tanto una obligación de gestionar para nuestras instituciones públicas...

Previo estudio y tasación prudencial de valores, opciones y necesidades, se podría instrumentar que la devolución de las ayudas recibidas por la banca lo fuesen en forma de tocho mediante daciones en pago.

Independientemente, de que sean buenas o malas (yo creo que malas) las medidas son inaplicables a día de hoy porque suponen un quebranto para la solvencia de las Entidades o del Estado (o probablemente de ambos ya que por desgracia se ha decidido ligarlas).
Quizá la que más visos tendría de realizarse sería una modificación sobre lo del 50% del valor de tasación, ya que no implicaría dinero contante y sonante y se ajusta con el espíritu de "extend and pretend" de estos tiempos. No lo recomiendo, pero no me sorprendería.
Un saludo

Landri, como mi madre me lee te diré que si mi abuela hubiese tenido ruedas hubiese sido una bicicleta...
Esta crisis ha puesto de manifiesto muchas deficiencias en nuestro entorno. Para mi la LH no está entre ella, pero el Poder Judicial si, tenemos estructuras y procedimientos de poco más del XIX tanto en lo formal, en lo tecnico, como en la capacidad de absorción de asuntos (no he querido citar por ejemplo el cuasinulo desarrollo de la venta forzosa extrajudicial)

Los números los veras cuando se produzcan esos cambios. Por ponerte un ejemplo, échale un vistazo a los mercados hipotecarios de EEUU (que no son todos) donde se aplican limitaciones a la responsabilidad personal. O, si quieres algo más cercano,m mira lo que ha ocurrido en España en cuanto el precio de la vivienda se ha dado la vuelta. O compara el coste de financiación de una sl-pyme para financiar una nave sin avales personales con el de un hipotecario a una familia. ¿A qué no es lo mismo?

Lo siento, pero no me creo eso de que los Bancos estén denegando hipotecas al 50% del valor de tasación a clientes fetén. Aporta datos. Pregúntale a Tristán y te dirá el pequeño infiero que para los potenciales postores son algunos juzgados, y como la normativa y la interpretación judicial de la misma dificulta muy mucho que un Banco que no sea el ejecutante pueda financiar a un tercero, y todo ello imbuido de un equívoco espíritu proteccionista del deudor, que lo único que hace es joderle.

Lo que me sorprende y mucho es tu afirmación posterior. O sea, todo esto es obra de un ingenioso plan bancario para forrarse con la venta de esas joyas inmobiliarias. Vamos, que me tengo que poner largo en valores bancarios ya. No se como los analistas internacionales, el FMI, todo quisqui no se ha dado cuenta del glorioso negocio que hacen los Bancos, y que los costes derivados de las provisiones bancarias, del encarecimiento de su financiación mayorista, etc... es tan solo una inversión fantástica para hacerse de oro con la venta futura (¿cuándo y a que precio de esos inmuebles?).

Quizás ello se debe a que todavía nadie me ha respondido de donde se ha sacado algún juez la afirmación de que el Banco incorpora a su balance ese inmueble al 100% del valor de tasación. te remito a este post, a ver si tu puedes ayudarme a interpretar la normativa y la justificación del juez para llevarle la contraria.

https://www.rankia.com/blog/echevarri/689142-frente-hipotecario-common-law-catalan

Como alguna entidad siga enriqueciéndose ilícitamente de esta manera igual se produce la paradoja de que tienen que colgar el cartel de cerrada.

Respecto a las subvenciones a los Bancos, entiendo que eres nuevo aquí, por tanto lo repetiré por enésima vez. E-s-t-o-y-e-n-c-o-n-t-r-a. Pero es evidente que si te dedicas a socavar sus cimientos luego ya sabes lo que te toca, lo que acaba convirtiéndose en la espiral que hemos visto. Por tanto, yo estoy de acuerdo con tu corolario final, pero ojo, cuando se dice que una entidad responda, responderá la entidad, sus accionistas, sus bonistas, y sus depositantes (y me da que esto último no lo firma mucha gente fuera de ti y de mi, desgraciadamente).

Me temo que los concursos para personas físicas no son la panacea que algunos nos venden...
https://www.rankia.com/blog/echevarri/420848-concursos-acreedores-no-funcionan-para-personas-físicas
Resumiendo, poco tienen que ver sus efectos y alcance en los dos casos que citas.

Puestos a criticar, se puede criticar a todo el mundo, pero ojo con montar autos de fé que igual desprestigian la intención honesta que pudiese subyacer. Por tanto, críticas con a lo Arguiñano, con fundamento.

Ten consideración conmigo, Atila de las Finanzas ;)

Asesorbancario, varios temas a destacar de tu comentario:
1. Hablamos de irracionalidad de los deudores y acreedores. ¿Qué nos hace pensar que el legislador no sea irracional, o la Administración, o...?
2. Evidentemente, hay quien busca su solución dándole igual lo que ocurra mañana. Si el asunto no tira siempre podremos echar la culpa a los mercados y volver a darle una vuelta de tuerca regulatoria.
3. No comparto el tema de financiación ¿pública? No hay dependencia de un agente. Si ha habido un mercado competitivo en España ha sido el hipotecario. Los europeos todavía se frotaban hace poco los ojos con los diferenciales. No ha sido una cuestión de restricciones competitivas...

Ya lo he visto Pau....dame un par de días...

Buenas Tristán. Apurando un poco más allá. ¿qué pensamos de un país cuyo marco legal muta al viento del ahora no me viene bien?

propuestas "buenistas", posibles en mundo de disney, que poco tienen que ver con la realidad....

Vamos a ver si nos enteramos, la mayoría de las "ineficiencias", que las hay, en nuestra ley hipotecaria, son de carácter menor, lo que no quita que efectivamente se pueda mejorar la ley...pero no nos despistemos: la causa de que todo el mundo en las barras de los bares hable ahora de las hipotecas como de fútbol, como si fueran expertos, de temas como la dación en pago, las adjudicaciones al 50%, las subastas desiertas,... todo eso no es sino consecuencia del BURBUJÓN inmobiliario que hemos sufrido, y que, como dirían en gran hermano, ha magnificado los problemas. Si todas esas hipotecas "problemáticas", que es lógico que las haya con semejante desempleo, lo fuesen, pongamos una cifra, por el 50% del capital prestado de cada una, otro gallo cantaría.

Así pues las medidas, bajo mi punto de vista deben ir por dos vías:

- Medidas DEFLACIONISTAS, para que al menos, la historia no se vuelva a repetir (por ejemplo, que el plazo máximo sea 20 años, o por ejemplo, incrementar la tributación de la ganancia patrimonial, etc)

- Medidas de agilización del mercado, tanto de compraventa, en las subastas, y en alquiler (que las viviendas se subasten ya vacías, que se puedan ceder los remates, que se pueda echar a un inquilino que no paga en dos meses, etc....).

Primero, la excusa de que las condiciones hipotecarias cambiarían en su conjunto al alterar un par de puntos, como la prohibición de añadir clausulas de suelos o que el precio de venta del bien inmobiliario real (que es el que las entidades añaden despues en sus balances) revierta en la cancelación parcial de la deuda contraida por el hipotecado embargado, aburren por relamidas amén de inciertas. Aun no he visto números, solo hipótesis.

Segundo, ¿porqué no acudimos en masa a comprar bienes embargados?, porque la verdad es que sí son un chollo al 50% del valor de tasación actual. La razón es sencilla: Las entidades bancarias se encuentran desde 2007 denegando hipotecas a todos aquellos que lo solicitan incluso sin considerar sus bajos coeficientes de riesgo. Y de todos modos, como tú mismo bien escribes, si en realidad quisieran competencia en las subastas pedirían a los gobiernos "agilizar las subastas, favorecer el acceso a ellas de profesionales que representen a pequeños inversores, a gente interesada en adquirir su propia vivienda en las mejores condiciones." Pero la realidad es que a las entidades no les interesa conseguir esa competencia en las subastas, ya que consiguen un bien al 50% del valor de tasación actual que es el precio de salida en subasta, que inmediatamente después añaden en sus libros de cuentas al 100% de dicho valor o por encima. De momento no lo venden, paralizando el mercado, pero lo venderán a ese 100% cuando decidan mover el mercado, consiguiendo además el pago del resto de la deuda de las costillas del anteriormente hipotecado. Eso constituye un enriquecimiento ilícito y así se ha plasmado en sendas resoluciones judiciales.

Tercero:"y luego subvencionemos a los Bancos para que puedan hacer frente a sus obligaciones de pago". ¿Perdón? ¿Pero no es esto lo que venimos haciendo desde 2009? Por muchas viviendas que embarguen, si luego no las venden, no pueden hacer frente a esas obligaciones de pago, y por ese motivo nos inventamos mecanismos de rescate que salven a esas entidades financieras. De una vez, deberíamos hacer que esas entidades sufrieran su propia medicina y, si gestionaron mal su patrimonio, que ahora respondan, declarandose en concurso de acreedores, o con otros mecanismos legales que tienen a su disposición.

Cuarto: Sobre el quinto punto de Pau que tú discutes y él no acaba de apuntillar. Decirte que desde 2004 existe un mecanismo que consigue reunificar las deudas de las personas físicas, reducir en caso de insolvencia dicha deuda y paralizar de hecho los mecanismos durante un periodo máximo de un año. Vamos, lo mismo que existía antes con las personas jurídicas. Se llama concurso de acreedores.

Lo siento, pero las entidades financieras no se merecen que se las defienda hoy en día.

Las propuestas de pau son muy optimistas y lo único que harían seria dejar a la mayoría con problemas a la hora de conseguir financiación, ya que esta seria mas cara para el conjunto. Los hay Que han perdido el trabajo y están en situación complicada para asumir sus obligaciones y los hay que han corrido riesgos innecesarios endeudandose por encima de sus posibilidades. Como dice el autor no se pueden dar medidas genéricas a problemas tan dispares entre si.

Lo que esta claro es que dar una solución beneficiando al mas devil hará poner en desventaja a los futuros demandantes de financiación que no tienen que pagar el Pato de la irracionalidad de deudores y acreedores en un momento determinado en el que se estudiaron las operaciones hipotecarias. La solución al problema no es fácil, donde unos buscan soluciones sociales y otros económicas. La banca es privada y tiene mucho poder... Creo que se deben buscar nuevas formulas dejando de lado a la banca para financiar este tipo de operaciones o nuevas formulas que no hagan que el presente y el futuro de nuevos demandantes de financiación tengan unos costes elevados por encima de lo normal.

La solución no es fácil, pero para mi no es bueno para el particular ni para una pyme la dependencia extrema de un agente del mercado... Que en este caso es la banca, deben surgir nuevas formulas de financiación protegidas para que el mercado imobiliario NO vuelva ser fuente de negocio tanto para unos como para otros.

Un saludo.

No comparto casi ninguna de las propuestas de Pau y creo que él tampoco las compartiría si se pusiese en el lugar de la entidad acreedora.

Supongamos que de repente se ha hecho rico riquísimo y ha montado una pequeña entidad financiera cuyo negocio van a ser los créditos hipotecarios. ¿Qué pensaría entonces de ese marco legal que ahora propone, con esa obligación de comerse el bien aunque ahora valga la mitad o de compartir un incierto futuro beneficio o la obligación de alquilarlo al moroso con obligación de vendérselo si le cambia la situación?

Nunca vi tanta inseguridad jurídica y económica en una sola propuesta. Yo saldría corriendo de semejante país.

Después me lo leo con calma y ataco a matar ;)

Echevarri, hasta cuando me criticas disfruto de leerte. Y malo, malo,... no creo. Un poco huraño, tal vez!