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Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 
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  1. #200
    02/03/09 14:54

    Hola Anonimo,

    La revisión de las hipotecas se efectúa una vez al año o al semestre según esté estipulado. En tu caso tu revisión de hipoteca se realiza en octubre.

    ¿Interesa una revisión de hipoteca antes?
    Depende. Depende de la evolución de los tipos de interés. Si están bajando como ha sido el caso, sí.

    Sólo podrás efectuar la revisión de la hipoteca con anterioridad a octubre si efectúas un cambio de hipoteca, bien de las condiciones actuales a través de una novación, bien de la entidad hipotecaria a través de una subrogación.

    Un cordial saludo.

  2. #199
    Anonimo
    02/03/09 14:43

    Hola , firme la hipoteca el 06 de febrero de 2008 y en la escritura me pone que al revisarme la hipoteca me cogeran el euribor publicado en el BOE del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho BOE. El banco me ha cogido el publicado el 28 de diciembre correspondiente a noviembre ( el 4.35), ¿esta bien aplicado ese tipo de interes? Muchas gracias

  3. #198
    Anonimo
    01/03/09 22:30

    Hola Euribor,

    Soy Antonio Sevilla de nuevo te escribo textualmente lo que se indica en mi escritura sobre el tipo de interes de referencia:
    Será er REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO (tipo euribor a un año), entendiendose por tal, la media aritmetica de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado po la Federación Bancaria Europea para las operaciones de deposito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de Bancos para operaciones entre entidades de similar calificación y que será publicado por el Banco De España y organismo que le sustiuya en el ejemplar del Boletin Oficial del Estado o publicación q le sustituya, del segundo mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo d interes, con independencia del mes a que corresponde el porcentaje publicado en dicho Boletin Oficial del Estado,......

    Despues de este royo me queda otra duda, se supone que la fecha de revisión coincide con la inicio del nuevo periodo 8-2-2009 AL 7-2-2010 y no me queda claro si al aplicarme el Euribor de Noviembre es correcto o tendrian q aplicarme casi un punto menos cogiendo el de Diciembre como expuse en mi comentario anterior.

    Saludos codiales y gracias de antemano

  4. #197
    Anonimo
    28/02/09 22:52

    Buenas noches soy sergio
    tengo una hipoteca que me revisaron el 12/01/09 tomando el tipo de interes de referencia el 5,248% + 0,75 de diferencial pactado total 6,165%, con lo cual la mensualidad me ha subido unos 150 euros.
    he leido el contrato de la hipoteca y dice asi "El tipo de interes de referencia será la referencia interbancaria a un año, entendiendose por tal, la media aritmetica simple de los valores diarios de los dias con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la federacion bancaria europea para las operaciones en deposito en euros a plazo de un año.,calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificacion y sera publicado por el banco de españa u organismo que le sustituya en el ejemplar del boe, o publicacion oficial que le sustituya, de segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho boletin oficial del estado"
    quisiera saber si esto es correcto o no.
    gracias

  5. #196
    Anonimo
    28/02/09 22:28

    Hola Soy Antonio Sevilla,

    He leido algunos comentarios y he mirado mi hipoteca. Se revisa anualmente y lo acaban de hacer el 8-2-2009 hasta el 7-2-2010 me aplicaran el 5,1. Han tomado como referencia el euribor de Noviembre 4,35 + el 0,75 de diferencial. Según he leido en mi hipoteca deben aplicar el euribor de dos meses naturales anteriores y no se porque cojen el de Noviembre, entiendo que deberian de coger el 3,45 de Diciembre.¿Me están engañando? ¿Como debo proceder porque el correo me llegó hoy día 28? O esto no tiene solución

  6. #195
    Anonimo
    28/02/09 15:05

    Hola euribor.
    tengo una duda existencial (y económica). Mi hipoteca se revisa el 1 de febrero y es anual, tienen que coger el dato de diciembre y me dicen que lo han cogido, en teoría 3,452%.
    pero a mi me aplican un tipo de referencia del 4,350%, dato de noviembre no de diciembre, me dicen que ese es el bueno, que lo que sale en televisión no es verdad, y otras milongas más.
    leyendo tu blog sólo me queda la duda de la fecha de publicación en el BOE, en el recibo me pone fecha de publicación 18-12-2008, ¿puede ser de cuando lo van a mirar al BOE?, o es eso o me estan engañando.
    muchas gracias

  7. #194
    Anonimo
    28/02/09 02:54

    Hola Euribor,

    Muchas gracias por tu respuesta. Estaba de viaje y no pude leerlo hasta ahora.

    ¿Crees que se pueda hacer algo con respecto a esa ambiguedad? Se que habra casos que me perjudique y otras que me beneficie, pero lo que me fastidia es que, bueno esta vez lo he visto por razones obvias, ahora todos miramos con lupa, pero si no, que hicieran cada año como mejor les convenga.

    Podría usar esta ambiguedad para hacer fuerza? Miraré lo de la novación, subrogación, lo de la subrogación es dificil, porque me quede colgado con una hipoteca puente y ahora los bancos no estan para riesgos, pero con la novación, si es que revisan de nuevo el interes, si que ahorro y mucho. Bueno, lo dicho, muchas gracias por responder tan pronto.

    Saludos

  8. #193
    Anonimo
    28/02/09 00:50

    Hola desearia saber cual es la diferencia entre prestamo hipotecario y credito hipotecario,cual de los dos es mas ventajoso para los hipotecados y donde lo pone en la escritura.Gracias de antemano, un saludo.

  9. #192
    Anonimo
    27/02/09 21:42

    Hola a tod@s.............
    no entiendo bien esto de las hipotecas, aver si alguien me puede ayudar, mi pregunta es...
    el banco me va revisar la hipoteca en octubre se puede solicitar antes y me interesa .
    muxas gracias

  10. #191
    27/02/09 12:28

    Hola Jesús,

    Tu entidad aplica correctamente la revisión de la hipoteca porque el dato del Euribor del mes de diciembre aún no se había publicado en el BOE en el momento de tu revisión (se publicó el 2 de enero de 2009).

    Cualquier fecha anterior para la revisión de tu hipoteca hubiera supuesto unas peores condiciones para tí. Por tanto el hecho de que en la claúsula de tu hipoteca indique que se toma el último dato sobre el euribor publicado en el BOE, te ha beneficiado en esta revisión.

    No obstante si realizases una novación o subrogación de tu hipoteca en la actualidad podrías conseguir una rebaja en ell tipo de interés de tu hipoteca de un 2% para este año. Deberías hacer números.

    Un cordial saludo.

  11. #190
    27/02/09 12:20

    Hola anonimo,

    Claro que se puede realizar más de una novación o subrogación de hipoteca. Podrás hacer tantas como te interesen.

    Un cordial saludo.

  12. #189
    27/02/09 12:17

    Hola Carlos,

    Tu hipoteca está referenciada al IRPH y toma el IRPH de noviembre que fue del 6,258 al que le suma 0,25 que es el diferencial de tu hipoteca y te queda ese 6,508%.
    Por tanto la revisión de la hipoteca está bien hecha.

    ¿Por qué sube tu hipoteca aunque los tipos han bajado?
    Porque en la clausula de las revisiones de la hipoteca se toman tipos de interés de meses atrás.
    Si tu hipoteca hubiese estado referenciada al Euribor publicado en el BOE el último mes, te habría bajado bastante.

    ¿Qué solución tienes?
    Solicitar una novación o subrogación de tu hipoteca. En la novación pides a tu entidad que revise tus condiciones y en la subrogación te cambias a otra entidad con mejores condiciones.

    Un cordial saludo.

  13. #188
    Anonimo
    27/02/09 01:09

    Me presento: Jesús Gómez Calcerrada, ( El rata es mi identidad publicada), en mi escritura aparece que se tomara como referencia al mes anterior al inicio de cada periodo ( la firma fue como indico anteriormente un 31 de diciembre). En el comunicado que recibo de la entidad para información del nuevo tipo de interes me dice: desde el dia 01-01-2009 hasta el dia 31-12-2009. ( 4,35%( noviembre), ¿ no habria que tomar el mes de diciembre ?. UN SALUDO.

  14. #187
    Anonimo
    26/02/09 21:51

    Hola muy buenas, yo solo queria saber si se pueden hacer mas de una surrogacion o novacion, ejemplo yo hice una surrogacion en el 2005 y ahora queria hacer otra eso es posible, un saludo y gracias

  15. #186
    Anonimo
    26/02/09 15:23

    Gracias.He estado mirando la escritura del prestamo y pone:el prestamo devengara durante los doce primeros meses,un tipo de interes nominal anual del cuatro por ciento transcurrido el periodo de tiempo sometido a interes fijo,el tipo de interes nominal pactado sera revisado para su aplicacion en el siguiente periodo anual,y asi mismo con la misma periodicidad,se revisara hasta la total cancelacion del prestamo.El tipo de interes nominal anual que se devengara en cada periodo anual del prestamo sometido a interes variable sera el q resulte de sumar un margen o diferencial de 0.250 enteros al tipo medio de los prestamos hipotecarios a mas de tres años del conjunto de entidades,que se hubiera publicado en el antepenultimo mes natural inmediato anterior a aquel en que se deba efectuar la revision.
    Yo no entiendo nada.LO UNICO QUE SE ES QUE ME SUBE LA HIPOTECA CUANDO EN ESTOS MOMENTOS A CASI TODO EL MUNDO LE BAJA.
    ¿QUE HAGO?
    MUCHISIMAS GRACIAS

  16. #185
    26/02/09 13:30

    Hola Carlos,

    La revisión de la hipoteca puede estar bien hecha. Todo depende de lo que indique exactamente la clausula de la revisión tu hipoteca en la escritura.

    En cualquier caso estás pagando un tipo de interés del 3,5% superior a lo que se está pagando en estos momentos en hipotecas referenciadas al euribor en lugar de al IRPH.

    Deberías mirar la alternativa de novación o subrogación vinculando tu hipoteca al Euribor. Podrías conseguir en estos momentos unos tipos del 2,6% que para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años supondía un ahorro mensual de 333 euros. Un ahorro anual de casi 4.000 euros.

    Un cordial saludo.

  17. #184
    Anonimo
    26/02/09 12:08

    Hola a todos necesito ayuda.Firme la hipoteca el 18/2/04 de tipo me pone i.r.p.h +0.250 y me llega la revision :nuevo tipo de interes 6.508.he llamado y me han dicho que se coge el euribor de TRES MESES antes de noviembre ¿esta bien,me estan engañando?Gracias de antemano

  18. #183
    26/02/09 11:43

    Hola El rata,

    Todo depende de lo que indique en la escritura en relación a la revisión de la hipoteca.

    Lo más habitual es que se tome como referencia el euribor publicado en el último BOE antes de la fecha de revisión. En tu caso concreto ese euribor es el del mes de noviembre. Sin embargo habría que concretar exactamente lo que indica en la escritura de la hipoteca.

    Un cordial saludo.

  19. #182
    Anonimo
    26/02/09 01:02

    Mi hipoteca esta firmada un 31 de diciembre, el comunicado me dice que va de 1 de enero a 31 de diciembre, y con un mes atras para ver que euribor corresponde. mi pregunta: debo tomar el euribor de Noviembre o el diciembre ?, La caja me aplica el de Noviembre. un saludo.

  20. #181
    25/02/09 11:53

    Hola Ángel,

    Tienes razón en que los redactores del texto de la revisión de la hipoteca no se van a llevar el Premio Cervantes, pero el banco te aplica bien la revisión. Hay ambigüedad en cuanto a si es el Euribor publicado o el Euribor del mes.

    El párrafo quedaría como:
    "El tipo de interés de referencia será el Euribor que será publicado por el Banco de España en el ejemplar del Boletín Oficial del Estado del segundo mes natural
    anterior a la revisión del tipo de interés".

    El euribor publicado en el BOE en el mes de octubre es el euribor del mes de septiembre, 5,38%.

    Lamentablemente ese tipo de interés es más de 3% superior a los tipos de revisiones que se dan en estos días.

    Seguramente te interesa mirar las condiciones de novación y subrogación porque te podrás beneficiar tanto de conseguir unas mejores condiciones para tu préstamo como de un menor tipo de interés de referencia.

    Un cordial saludo.


Definiciones de interés

El Euribor año a año

  • Euribor 2021: -0,49%
  • Euribor 2020: -0,48%
  • Euribor 2019: -0,27%
  • Euribor 2018: -0,15%
  • Euribor 2017: -0,19%
  • Euribor 2016: -0,034%
  • Euribor 2015: 0,323%
  • Euribor 2014: 0,49%
  • Euribor 2013: 0,54%
  • Euribor 2012: 1,17%
  • Euribor 2011: 1,99%
  • Euribor 2010: 1,34%
  • Euribor 2009: 1,70%
  • Euribor 2008: 4,89%
  • Euribor 2007: 4,42%
  • Euribor 2006: 3,4%
  • Euribor 2005: 2,32%
  • El IRPH año a año

  • IRPH 2021: 1,41%
  • IRPH 2020: 1,56%
  • IRPH 2019: 1,81%
  • IRPH 2018: 2,04%
  • IRPH 2017: 1,91%
  • IRPH 2016: 1,98%
  • IRPH 2015: 2,21%
  • IRPH 2014: 3,26%
  • IRPH 2013: 3,35%
  • IRPH 2012: 3,42%
  • IRPH 2011: 3,38%