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Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 
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  1. #220
    06/03/09 11:08

    Hola Carmen,

    Si se toma como índice de referencia para la revisión de tu hipoteca el inmediatamente anterior a tu revisión (1 de marzo) publicado en el BOE se tomará el Euribor de enero, pero desconcierta el párrafo que dice:
    "y dentro de los tres meses naturales previos al mismo."

  2. #219
    Anonimo
    05/03/09 22:48

    Gracias y más datos. a ver si es esto...

    Periodicidad: cada doce meses posterior a la fecha final del per. interés inicial que se ha indicado en la C. 3ª, se denominará tipo de interés(C. 3ª tipo y formula de cálculo: a partir de hoy devengará un ints de x, invariable hasta el 1 de Marzo de 2007. A partir de dicha fecha el tipo podrá variar).

    tipo referencia EURIBOR, tomado a efectos de ref. el últ. tipo publicado por el Bco. de España en el B:O.E. antes del inicio de cada nuevo periodo de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

  3. #218
    05/03/09 20:22

    Hola Anonimo,

    Si en la novación no indica nada en relación al cambio en la fecha de la revisión de la hipoteca, la revisión se continuará realizando en la misma fecha que se realizaba con anterioridad.

    Un cordial saludo.

  4. #217
    Anonimo
    05/03/09 18:31

    Hola que tal nuestro caso es que hemos hecho una novacion para eliminar a los fiadores y una bajada del diferencial de 1 a 0,75.Todo ello se ha hecho en 2 veces:primera firma en notaria 16 diciembre 2008 y segunda firma, por error del banco ya que no eliminaron a los fiadores,13 febrero.Mi pregunta es: la revision del nuevo interes cuando nos corresponderia en diciembre,en enero,o el 16 mayo como veniamos haciendo hasta ahora y por supuesto el euribor de que mes nos tienen que aplicar.(literalmente las escrituras dicen que el euribor sera el correspondiente a la fecha de cada revision).Muchas gracias.

  5. #216
    05/03/09 16:03

    Hola Israel,

    La TAE marca lo que te cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro. Incluye el tipo de interés y la comisión por cancelación anticipada.

    En tu hipoteca indicará algo así:

    "El tipo de interés de referencia será la REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO, (tipo Euribor a un año), entendiéndose por tal, la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de Bancos para operaciones entre entidades de similar calificación y que será publicado por el Banco de España u Organismo que le sustituya en el ejemplar del Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial que le sustituya, del segundo mes natural anterior a la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial de que se trate."

    Si pone este texto indica que el euribor que se toma es el publicado en el BOE en enero que corresponde al Euribor de diciembre de 2007 = 4,793%.

    En la próxima revisión deberán tomarte el Euribor de diciembre de 2008 = 3,45% y tu hipoteca quedará al 4,30%.

    Un cordial saludo.

  6. #215
    05/03/09 15:53

    Hola Carmen,

    Para saber si están aplicando correctamente la revisión de la hipoteca necesitamos conocer la fecha exacta de revisión y el párrafo en el que explica como se efectua la revisión que aparece en tu contrato de hipoteca.

    Un cordial saludo.

  7. #214
    Anonimo
    05/03/09 14:20

    HOLA ME LLAMO ISRAEL HAY ALGO QUE NO ENTIENDO DEL RECIBO DE MI HIPOTECA PONE TIPO REFERENCIA=4'793 MAS DIFERENCIAL 0'85 TOTAL 5'643 TAE 5'791 POR QUE EL TAE SUBE LA CANTIDAD TOTAL
    EL INDICE DEL EURIBUR ES DICIEMBRE 2007 REVISO LA HIPOTECA EL 15 DE MARZO NO DEBERIA APLICARME EL EURIBUR DEL MES DE ENERO PUESTO QUE EN MI ESCRITURA PONE QUE SE ME APLICA EL EURIBUR DE DOS MESES ANTERIOR AL DE LA FIRMA MUCHAS GRACIAS

  8. #213
    Anonimo
    05/03/09 14:05

    Hola,mi duda es que firmé la hipoteca el 2/2/2006,la 1ª cuota se pago el 1 de Abril de 2006. La revisión cada doce mese, el tipo de revisión será el publicado en el B.O.E. antes del inicio de cada nuevo periodo y dentro de los 3 meses naturales previos. ¿ entonces, a qué mes o tipo me han de acoger este año? Me aplicarán el euribor de Enero y la cuota nueva se aplica en abril. ¿es correcto?

  9. #212
    Anonimo
    04/03/09 19:33

    Hola Euribor estamos deseando recibir contestación sobre nuestras preguntas, esperamos que comprendas nuestro nerviosismo sobre la situacion actual pero es que realmente estamos " jodidos de pasta ". Gracias. Esperamos volver a leer tus mensajes pronto. Un saludo

  10. #211
    04/03/09 19:30

    Hola Anónimo,

    Efectivamente el banco debe aplicarte en la revisión de tu hipoteca el euribor publicado en el BOE en diciembre que se corresponde con el euribor de noviembre, 4,35%.

    Un cordial saludo.

  11. #210
    Anonimo
    04/03/09 19:14

    Hola,
    Firme la hipoteca el 18-2-2003. La primera cuota fue el 18-3-2003.En la hipoteca pone que se tomará como referencia "el publicado en el B.O.E del segundo mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo de interés". Según esto ¿qué euribor deberían aplicarme? El banco pretende aplicarme el publicado en diciembre, que es el que corresponde al mes de noviembre. Gracias de antemano.

  12. #209
    04/03/09 11:23

    Hola Rosa,

    Si siempre te aplican el euribor del mes de diciembre este año también te aplicarán en la revisión ese tipo de interés.

    Muchas hipotecas toman como referencia el euribor publicado en el BOE en el segundo mes natural anterior a la revisión. En tu caso ese euribor es el publicado en el BOE en enero que corresponde al euribor en media mensual de diciembre de 2009,

    Un cordial saludo.

  13. #208
    Anonimo
    04/03/09 02:44

    Hola me llamo Rosa tengo la renobacion de la hipoteca el dia 15 de marzo ¿que euribur me tienen que aplicar? siempre me aplican el de diciembre, si como pone en mi hipoteca me tienen que aplicar el de el segundo mes anterior no deberian aplicarme el de enero estoy en el banco santander

  14. #207
    02/03/09 21:11

    Hola Anonimo,

    Te ocurre exactamente igual que a Antonio del comentario anterior. La revisión de la hipoteca está correctamente efectuada.

    Un cordial saludo.

  15. #206
    02/03/09 21:08

    Hola Antonio,

    Tras leer tu segundo comentario indicarte que el banco te aplica correctamente la revisión de tu hipoteca.

    "El tipo de interés de referencia será el euribor publicado por el Banco De España en el ejemplar del Boletin Oficial del Estado del segundo mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo de interés."

    Como el segundo mes natural es diciembre, el euribor publicado en diciembre fue el euribor del mes de noviembre. Por tanto el 4,35% es correcto.

    Un cordial saludo.

  16. #205
    02/03/09 20:28

    Hola Sergio,

    Traducido el párrafo indica:
    El tipo de interes de referencia será el euribor publicado por el banco de españa en el BOE de segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes.

    Si la revisión de la hipoteca es el 12 de enero, el segundo mes natural anterior a la revisión es el mes de noviembre. Durante el mes de noviembre se publicó en el BOE el euribor de octubre, por tanto el 5,248%. La entidad aplica correctamente la revisión de tu hipoteca.

    Como le indicamos a otras personas en tu misma situación, tienes la alternativa de solicitar una novación o subrogación de tu hipoteca para mejorar tus condiciones.

    Un cordial saludo.

  17. #204
    02/03/09 15:57

    Hola Antonio,

    Tu caso es similar al anterior de Jesús. Todo depende si es el euribor del mes de diciembre o el euribor publicado en el BOE durante el mes de diciembre. Las palabras exactas que aparecen en la revisión de tu contrato son muy importantes.

    Podéis mirar la alternativa de novación o subrogación vinculando tu hipoteca al Euribor. Podrías conseguir en estos momentos un diferencial bastante inferior y aprovechar que ahora los tipos de interés son más bajos.

    Un cordial saludo.

  18. #203
    02/03/09 15:52

    Hola Jesús,

    Es importante conocer el párrafo exacto que aparece en tu contrato en relación a la revisión de tu hipoteca para saber si la están aplicando bien.

    El euribor del mes de diciembre fue del 4,35% y se publicó en el BOE el 2 de enero de 2009. El euribor del mes de noviembre fue de 3,45% y se publicó en el BOE a mediados de diciembre.

    Por tanto fijate si indica que es el euribor del mes de diciembre o el euribor publicado en el BOE durante el mes de diciembre (euribor de noviembre).

    Un cordial saludo.

  19. #202
    02/03/09 15:39

    Hola Ángel,

    Te da prácticamente igual que se tome como referencia el euribor de octubre que el de septiembre por lo que por ahí tienes poca fuerza que hacer.

    En cuanto a la posibilidad de novación o subrogación es conveniente que busques información de otras entidades. Aunque la subrogación no sea sencilla, siempre es mejor contar con alguna oferta para poder apretarle a tu entidad.

    Un cordial saludo.

  20. #201
    02/03/09 15:06

    Diferencias entre préstamo y crédito hipotecario

    Las entidades suelen vender los créditos hipotecarios como prestamos. La principal diferencia entre un prestamo y un crédito es que el prestamo hipotecario se puede subrogar, es decir permite mayor facilidad para cambiar de entidad.

    Más información

    Un cordial saludo.


Definiciones de interés

El Euribor año a año

  • Euribor 2021: -0,49%
  • Euribor 2020: -0,48%
  • Euribor 2019: -0,27%
  • Euribor 2018: -0,15%
  • Euribor 2017: -0,19%
  • Euribor 2016: -0,034%
  • Euribor 2015: 0,323%
  • Euribor 2014: 0,49%
  • Euribor 2013: 0,54%
  • Euribor 2012: 1,17%
  • Euribor 2011: 1,99%
  • Euribor 2010: 1,34%
  • Euribor 2009: 1,70%
  • Euribor 2008: 4,89%
  • Euribor 2007: 4,42%
  • Euribor 2006: 3,4%
  • Euribor 2005: 2,32%
  • El IRPH año a año

  • IRPH 2021: 1,41%
  • IRPH 2020: 1,56%
  • IRPH 2019: 1,81%
  • IRPH 2018: 2,04%
  • IRPH 2017: 1,91%
  • IRPH 2016: 1,98%
  • IRPH 2015: 2,21%
  • IRPH 2014: 3,26%
  • IRPH 2013: 3,35%
  • IRPH 2012: 3,42%
  • IRPH 2011: 3,38%