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Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 
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  1. #240
    Anonimo
    14/03/09 00:42

    Hola a todos, tengo una duda con una clausula de mi prestamo hipotecario y deseaba pediros ayuda y es:

    La alteracion del tipo de interes como consecuencia de la revision no podra ser superior o inferior en 5 puntos al original pactado en este contrato.
    Original 2.75

    Muchisimas gracias saludos,
    Mar

  2. #239
    Anonimo
    14/03/09 00:26

    Hola a todos, tengo una duda con una clausula de mi prestamo hipotecario y deseaba pediros ayuda y es:

    La alteracion del tipo de interes como consecuencia de la revision no podra ser superior o inferior en 5 puntos al original pactado en este contrato.
    Original 2.75

    Muchisimas gracias saludos,
    Mar

  3. #238
    Anonimo
    13/03/09 22:23

    Hola,mi caso es que tengo revision en marzo,y me tomara el euribor de diciembre 3,4 mas o menos mas 0.55 de diferencial,he estado mirando las escrituras de la hipoteca y he visto que si me subrogoa un acreedor hipotecario tendre una comision de 0.50,que tal si cuento esto a mi entidad y decirles que me voy para que me den una novacion y así coger un euribor con fecha de febrero o marzo que es mas bajo?

  4. #237
    13/03/09 11:26

    Hola Javier,

    El caso de tu revisión de la hipoteca según lo que explicas seria el siguiente:

    - Fecha revisión: 2 de marzo
    - Referencia: dato publicado en el BOE 2 meses naturales antes. El dato publicado en el BOE de enero que se corresponde con el euribor en media mensual de diciembre.
    - Euribor aplicable del mes de diciembre de 2008 = 3,45%.

    Por tanto si te aplican el euribor de noviembre (4,35%) te están aplicando mal la revisión y pagarás 0,90% más.

    Un cordial saludo.

  5. #236
    Anonimo
    13/03/09 07:32

    Buenos días:
    Me llamo Javier y os escribo a ver si pudieras ayudarme a aclarar como tiene el banco que revisarme la hipoteca.
    La escritura la firme el 29 de febrero de 2008 y la revision es anual
    - Que el tipo de interés nominal aplicable se determinará mediante la adición de un margen constante de 0,25 puntos al tipo de interés de referencia, en éste caso el Euribor a un año publicado en el BOE del segundo mes natural anterior a la fecha de revisión del tipo de interés,
    En la escritura hay un artículo, que dice:- Que por excepción, como en nuestro caso, al no existir fecha equivalente a la de terminación del período de interés, veintinueve de Febrero, y siendo inhábil el día siguiente, uno de Marzo por ser Domingo, el período de interés se entiende prorrogado al día dos de Marzo, fecha de revisión del tipo de interés correspondiente al nuevo periodo. El banco quiere aplicarme el BOE publicado en Diciembre (Euribor de Noviembre), ¿Que euribor piensas que deben aplicar a la revisión? yo entiendo que acogiendome a esta clausula deberían tomar la Publicada en Enero dos meses naturales anteriores a la revision.
    Muchas Gracias,
    Un cordial Saludo,

  6. #235
    12/03/09 19:28

    Hola Eva,

    Si la fecha de revisión de tu hipoteca es el 24 de febrero, efectivamente el banco debe tomar para la revisión el dato publicado en el BOE en diciembre de 2008 que se corresponde con el euribor en media mensual de noviembre, el 4,35%.

    Si tomamos como referencia el 4,35% vas a pagar más de un 2% de los tipos de interés que se están pagando en la actualidad. Eso para una hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años supone pagar alrededor de 2.000 euros de más este año.

    La alternativa con la que cuentas es la revisión de las condiciones de tu hipoteca a través de una novación o subrogación en la que se tome como fecha de revisión del tipo de interés el mes de febrero de 2009 o posterior.

  7. #234
    Anonimo
    12/03/09 15:23

    Hola:
    Tengo este mes la revisión de la hipoteca. En mi escritura pone literalmente: "Euribor a 1 año que haya sido publicado por el Banco de España durante el segundo mes del calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba tener lugar la aplicacion del nuevo tipo nominal aplicable". La escritura se firmo el 24 de Febrero. Me han mandado la comunicación de variación de tipo de interes desde mi banco y veo que la fecha de publicación del euribor que me van a aplicar es el 18/12/08. ¿Esto quiere decir que es el euribor de Noviembre?

    Gracias por vuestra ayuda

    Eva

  8. #233
    Anonimo
    10/03/09 22:00

    Soy Laura, muchísimas gracias.
    Esperemos que sea así y me baje la cuota. Ya he mirado y no tengo ninguna cláusula sobre el tipo de interés mínimo.
    Un saludo y gracias.

  9. #232
    10/03/09 10:58

    Hola Laura,

    Si la revisión de la hipoteca es en junio y se toma el dato publicado dos meses antes, el dato del mes de abril, la revisión se realizará con el euribor del mes de marzo que va a estar alrededor del 1,90%.

    Si no tienes una claúsula de tipo de interés mínimo, tu hipoteca va a tener un tipo de interés muy bueno tras la revisión.

    Un cordial saludo.

  10. #231
    Anonimo
    10/03/09 00:11

    Buenas de nuevo, soy Laura. Bueno es que Antonios hay muchos.
    En mi escritura pone:
    Será er REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO (tipo euribor a un año), entendiendose por tal, la media aritmetica de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado po la Federación Bancaria Europea para las operaciones de deposito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de Bancos para operaciones entre entidades de similar calificación y que será publicado por el Banco De España y organismo que le sustiuya en el ejemplar del Boletin Oficial del Estado o publicación q le sustituya, del segundo mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo d interes, con independencia del mes a que corresponde el porcentaje publicado en dicho Boletin Oficial del Estado,......

  11. #230
    Anonimo
    10/03/09 00:03

    Hola a todos!! Soy Laura, la verdad es que mi revisión es para junio de 2009, estoy anticipándome porque ahora me he quedado en el paro y estoy un poco (bastante) agobiada. Bueno solo quería saber el mes que me corresponderia la revisión, para no escribir todo de nuevo os diré que en mi escritura pone lo mismo que ha puesto Antonio.

    PD: ahora mismo me pone lo siguiente:
    Tipo de interés: VTA.CRUZADA (1 AÑO OF., 2 M. ANT. S/RED) + 0,65 puntos
    Tipo de interés vigente: 5,470 %

    Espero que la bajada de la hipoteca me compense la bajada de sueldo, jeje
    Muchísimas gracias de antemano!!

  12. #229
    09/03/09 22:20

    Hola Anonimo,

    El Banco Santander efectua correctamente la revisión de tu hipoteca. Toman el euribor publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a la revisión. El Euribor publicado en el BOE en noviembre fue el euribor en media mensual de octubre, por tanto y desafortunadamente el 5,24%. Puedes ver más información en Euribor hipotecario BOE: dudas sobre la revisión de la hipoteca.

    La alternativa que tienes es solicitar la subrogación de tu hipoteca buscando unas mejores condiciones (mejor diferencial) aprovechando el descenso de tipos de interés. Con la subrogación podrías conseguir una hipoteca con un tipo de interés alrededor del 2,5% en la actualidad.

    Un cordial saludo.

  13. #228
    Anonimo
    09/03/09 22:08

    Contrato hipoteca 21-01-2008 interes nominal fijo 5,30 + 0,800 puntos diferencial pactado. Me toca la revision ahora en el mes de Enero aunque mi ultimo recibo fue del mismo importe.Mi sorpresa fue que despues de llamar al Banco Santander me dicen que me bajara unos 50 o 60 euros. pero me llega una notificacion de variacion tipo de interes : Tipo de interes de referencia 5,248 % Fecha de publicacion 21-11-2008 sin redondeos y nuevo tipo nominal resultante 6,048% y tae 6,218%.

    En el contrato dice: El segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes.
    Yo le digo que es el mes de noviembre y el dice que es Octubre el ultimo mes publicado por el boe.
    Voy al banco y la explicacion que me dan es la siguiente:Que cogen el ultimo euribor Anual publicado por el boe y no el mensual. Me suena a cuento chino.
    novienbre 2008 4,350
    Octubre 2008 5,248
    Una diferencia considerable, verdad.
    Algo de Ayuda porfavor.

  14. #227
    09/03/09 18:22

    Hola José Miguel,

    Si la revisión de tu hipoteca es en mayo con el euribor publicado en el BOE del segundo mes natural anterior (publicado en el BOE en marzo) deberá tomar como referencia el Euribor del mes de febrero que fue del 2,135%.

    Un cordial saludo.

  15. #226
    Anonimo
    09/03/09 18:17

    Soy Jose Miguel y mi pregunta es por que pondran lo de el euribor dos meses antes de la revision, si luego te pone en otra clausula que dice"el euribor es a un año" y eso implica que cogeran el publicado en enero que es el de diciembre en realidad.
    Un quebradero de cabeza.En mi caso me revisan en mayo, si fuese dos meses antes sería el publicado en abril,es decir el de marzo,que tal como va la cosa so será nunca igual que el publicado en enero que es el 3.45. ¿No se contradice una cosa con la otra? e induce a engaño y quebradero de cabeza.

  16. #225
    08/03/09 14:50

    Hola Wedop,

    El banco te aplica correctamente la revisión de la hipoteca porque toma el euribor publicado en el BOE del mes de diciembre (dos meses naturales antes de la fecha de revisión de tu hipoteca) que se corresponde con el euribor en media mensual del mes de noviembre = 4,35%.

    Sigues teniendo la alternativa de novación y subrogación para intentar mejorar las condiciones de tu hipoteca.

    Un cordial saludo.

  17. #224
    Anonimo
    08/03/09 10:50

    Hola , como otros comentarios que estoy leyendo firme la hipoteca el 18 de febrero de 2002 y en la escritura me pone que al revisarme la hipoteca me cogeran el euribor publicado en el BOE del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho BOE. El banco me ha cogido el correspondiente a noviembre ( el 4.35), ¿esta bien aplicado ese tipo de interes? si no es así y el banco no cede ¿que debo hacer?, ¿subrogarme a otro banco?, ¿denunciarlos? Muchas gracias

  18. #223
    07/03/09 15:52

    Hola Anonimo,

    Si la fecha inicial del periodo es el 1 de junio, el Banco de España hizo publicó el euribor en el BOE justo anteriormente a principios del mes de mayo y publicó los datos en media mensual del mes de abril. Por tanto es correcto que tu banco te aplique en la revisión el euribor del mes de abril.

    Un cordial saludo.

  19. #222
    Anonimo
    07/03/09 14:52

    Hola. el mes de revision de mi hipoteca es junio, y segun dice la hipoteca "se tomara el valor del ultimo indice que en la fecha anterior mas proxima a la fecha inicial del período haya sido publicado en el boe". es correcto que la referencia sea la de abril?

  20. #221
    06/03/09 11:14

    Hola Celia,

    ¿Has probado a solicitar la subrogación a otra entidad? ¿Quién te ha dicho que es inviable? ¿Has visto la opción del cambio de hipoteca a iBanesto?

    En cuanto a si te va a bajar la cuota en mayo, pues con toda seguridad sí te va a bajar. El IRPH de enero de 2009 fue más bajo que durante todo 2008 y cuando vayan a realizar la revisión de tu hipoteca será aún más bajo. Probablemente si pagabas 1.100 bajará la cuota para ser de entre 950 y 1.025 euros.

    Un cordial saludo.


Definiciones de interés

El Euribor año a año

  • Euribor 2021: -0,49%
  • Euribor 2020: -0,48%
  • Euribor 2019: -0,27%
  • Euribor 2018: -0,15%
  • Euribor 2017: -0,19%
  • Euribor 2016: -0,034%
  • Euribor 2015: 0,323%
  • Euribor 2014: 0,49%
  • Euribor 2013: 0,54%
  • Euribor 2012: 1,17%
  • Euribor 2011: 1,99%
  • Euribor 2010: 1,34%
  • Euribor 2009: 1,70%
  • Euribor 2008: 4,89%
  • Euribor 2007: 4,42%
  • Euribor 2006: 3,4%
  • Euribor 2005: 2,32%
  • El IRPH año a año

  • IRPH 2021: 1,41%
  • IRPH 2020: 1,56%
  • IRPH 2019: 1,81%
  • IRPH 2018: 2,04%
  • IRPH 2017: 1,91%
  • IRPH 2016: 1,98%
  • IRPH 2015: 2,21%
  • IRPH 2014: 3,26%
  • IRPH 2013: 3,35%
  • IRPH 2012: 3,42%
  • IRPH 2011: 3,38%