En fin, pues tal cual Wyoming y Buenafuente, parece que Dalamar y yo estamos enfrascados en una constructiva polémica sobre la previsión de los precios del alquiler. Pues en resumen al post donde yo concluía que iba a subir, y tras una breve escaramuza, en los comentarios, pues Dalamar ha hecho un post en el que concluye que van a bajar.
La verdad es que se ha conseguido algo muy positivo ya que creo que el mundo necesita estas discusiones, como el comer. El mero hecho de discutir obliga a razonar, a pensar, a analizar, en un proceso muy parecido al de los beneficios de la competencia sobre los mercados.
Pues realmente la tesis de que van a bajar se sustenta básicamente en dos premisas fundamentales, por un lado la caída de la renta, fruto de la situación que todos y cada uno de nosotros conocemos; por otro lado la caída de los precios de los pisos que harán más apetecibles para los inversores que van a comprar pisos para alquilar.
En relación a los inversores, que van a comprar pisos para alquilar, me encuentro con dos grandes problemas. El primero es que los inversores, tienen y tendrán durante algún tiempo cierta alergia al mercado de inmobiliario. Si nos centramos más en el mercado de alquiler, desde luego me gustaría recordar el fondo inmobiliario de Banif, dedicado al alquiler de promociones inmobiliarias. En fin. Parece improbable que haya golpes por entrar cuando en realidad lo que hay es golpes por salir.
Por supuesto, es correcto el argumento de que la bajada de los pisos, provocará entradas de personas y a lo mejor alguna socimi, para dedicarse al alquiler, y que la bajada del precio del piso mejorará la rentabilidad del alquiler. Es cierto, pero claro, ¿Cuál será la rentabilidad aceptable?. Un piso de 150.000 euros implicará para obtener una rentabilidad del 1%, (asumiendo que no hay costes de ningún tipo), un alquiler de 1.500 euros al año. (125 euros al mes). Como está claro que nadie va a venir por un 1%, la realidad es que multipliquen esa cifra por el número que pidan.
Claro que han de tener en cuenta, que eso es 150.000 euros, que ya significaría una bajada importante.
Por el lado de los inversores, desde luego, nos queda otra pequeña pega. Mientras los pisos sigan cayendo, ¿Quién va a comprar?. La rentabilidad obtenida por el alquiler ha de bajar en la proporción que cae el piso. ¿Alguien comprará un piso para alquilar, sabiendo que están cayendo a valores cercanos al 10%?. Cuando en este boom se compraban pisos para alquilar, la fuente de beneficios sería por un lado el alquiler y por otro lado la revalorización. ¿Compran los inversores acciones por el dividendo?. Lo cual me lleva a otra pega; cuando inversores compran acciones, evidentemente no lo hacen por el dividendo (fundamentalmente), pero este influye. ¿Se va a invertir en comprar para alquilar si los precios de los alquileres caen?. Esta es la gran contradicción del post de Dalamar.
Respecto a la demanda, el otro día ya traté de explicarlo, pero voy a intentar explicarlo de otra forma.
En Irlanda, creo que en el siglo XIX, hubo una gran hambruna, derivada de una mala cosecha de patatas. En síntesis, una mala cosecha de patatas, provocó un incremento del precio de las patatas, que aunque debería producir una caída de la demanda de patatas, provocó exactamente lo contrario. Cada vez se demandaban más patatas, lo cual originó una espiral de precio que llevo a una situación desesperada al país.
Lo que ocurría es que al subir el precio de las patatas, en un entorno de crisis, y dado que la dieta estaba básicamente basada en carne, (producto caro), y patatas, (barato), la realidad es que las familias tuvieron que sustituir la carne por patatas, de forma que al final se provocó el incremento del precio de las patatas.
Este fenómeno fue explicado por Robert Giffen y de él surge el nombre de ciertos peculiares productos. Estos productos han de tener ciertas características.
- La primera característica es que tengan un efecto renta negativo, (bienes inferiores). Como bien dice Dalamar, la renta va a caer, sin embargo, eso provoca que ciertos productos incrementen su demanda, (por ejemplo productos de marca blanca, reparación de vehículos, de calzado…). Esto realmente está muy estudiado. En el caso de alquiler o compra de viviendas, está claro que la compra de vivienda se incrementa con la renta disponible, (ya sea mediante ingresos o capacidad de endeudamiento). El alquiler es claramente el producto inferior.
- La segunda característica es que represente un porcentaje elevado de la renta. Cuanto mayor sea el porcentaje menor es el porcentaje de ajuste.
- La tercera característica es la existencia de pocos productos sustitutivos. El caso de las patatas y la carne hoy en día, no sería posible, al tener muchísimas más alternativas en productos que en la Irlanda de la época. Sin embargo, para cubrir la necesidad “un techo”, no hay muchas más opciones, en el largo plazo. En el corto plazo, hay soluciones. Pero no demasiadas.
Por tanto, es cierto que caerá la renta, pero esto implicará el incremento de demanda de alquiler, porque la caída de renta, no significa invariablemente que baje la demanda de compra de pisos. De hecho no significa que caiga la demanda de nada, porque existe una clasificación de bienes que es bienes superiores, (incrementan demanda con la renta, como viajes), neutros, (no se ven alterados como el agua), e inferiores, (incrementan la demanda con caídas de la renta, como las agujas de coser).
Eso es lo que ha obviado Dalamar.
Saludos.
