FERNANDO ESTEVE MORA
Aunque no me excita sobremanera, pues en mi opinión es un problema bastante simple y evidente, no me ha quedado otra que enterarme algo sobre una de las cuestiones de moda: el problema de los mercados de vivienda en alquiler localmente "tensionados", por lo que parece querer referirse a las zonas en los que los alquileres no parecen dejar de subir, lo que -incluso- ha llevado a algunos periodistas a hablar, una vez más por no callar- como desgraciadamente es tan frecuente en su gremio-, de la ¡burbuja de los alquileres! .
Pues bien, por lo que he ido conociendo, tanto la propuesta de Podemos, que me parece ineficaz, como la de doña Nadia Calviño, que me parece un placebo más que una terapia eficaz, obvian un aspecto fundamental: la estructura del problema a la que pretenden hacer frente.
Veamos. La cantidad total de "unidades habitacionales", o sea, el número de pisos en el centro de las ciudades está limitado por razones físicas: hay los que hay. Es decir, que la oferta-stock de pisos es muy inelástica o incluso rígida. Ello quiere decir que no responde de modo apreciable a las variaciones en los precios/alquileres sencillamente porque la cantidad de pisos no puede aumentar de modo apreciable aunque suba el precio al que puedan venderse o alquilarse. Para hacerlo, para incrementar la oferta-stock de pisos que pudieran "sacarse" al mercado para aprovecharse del alza en los precios/alquileres sería necesario realizar unas "reformas" urbanas impensables pues supondrían alterar radicalmente el tipo de edificaciones en esas zonas, pues para aumentar esa oferta tendrían que sustituirse las actuales edificaciones por edificios de viviendas en altura o convertir lo que hoy son parques en suelo urbanizable.
Ahora bien, el que la oferta-stock sea rígida, ello no significa que la oferta-flujo, o sea, la oferta de viviendas que sí "sale" al mercado en un periodo cualquiera, ya sea al de compraventa como al de alquiler, lo sea también. La oferta-flujo de viviendas para alquiler depende del alquiler por metro cuadrado, pues en un momento o período dado, en el centro de las ciudades habrá propietarios de pisos que estarán incluso dispuestos a cambiarse de domicilio y alquilar sus pisos si lo que pueden obtener por el alquiler de los suyos les compensa. De igual manera, también habrá pisos vacíos para los que el coste de oportunidad para sus propietarios de tenerlos desocupados (o sea, lo que dejan de ganar por no sacarlos al mercado) crece conforme el mercado se tensione y suban los alquileres.
Y es que la oferta-stock, de pisos en una determinada zona, que es como se ha dicho, rígida, es la suma de dos componentes variables en función del precio o alquiler: la oferta-flujo que es la cantidad de esos pisos que salen al mercado y de la -llamémosla- no-oferta: lacantidad de pisos que sus propietarios deciden no sacar al mercado y mantenerlos vacíos.
La implicación es obvia: la limitación/regulación de los alquileres llevará a que la oferta-flujo se mantenga o incluso caiga, luego no resolverá el problema pues la tensión en el mercado de alquiler encontrará inevitablemente la forma de resolverse mediante la aparición de los típicos comportamientos de los mercados negros, o sea, pagos "en negro" de alquileres por encima de los regulados. En suma, la "solución" que propone Podemos al problema de los mercados de viviendas en alquiler "tensionados" es sencillamente un disparate: su efecto será implemente el ocultar el problema para que no se vea, pues la parte de los alquileres "en negro" seguirán subiendo.
La "solución" del Ministerio de Economía, que es la de cualquier libro de texto, es -como no podía ser de otra manera- más sensata, aparentemente. La rebaja para los propietarios de pisos en alquiler en el impuesto de la renta de hasta un 90% para los ingresos procedentes de los alquileres actúa como una subvención ad-valorem que, como todo estudiante de Economía sabe, desplaza la curva de oferta de pisos en alquiler a la derecha, es decir aumenta la oferta-flujo de pisos en alquiler en las zonas tensionadas, lo que en principio haría disminuir esa tensión.
Aunque ha de destacarse que siempre hay un límite a la cantidad de pisos que pueden salir al mercado, el marcado por la oferta-stock de los mismos. En suma, esto significa que la política propuesta por el Ministerio de Economía tiene necesariamente un cortísimo recorrido para resolver efectivamente la "tensión" en el mercado de alquiler.
Pero es que, además, la propuesta de doña Nadia Calviño es tonta, errónea e impropia de un ministerio como el suyo donde hay economistas que se autodefinen como los mejores. Y lo es porque su propuesta ignora el lado de la demanda, sin el que obviamente el análisis de un mercado queda inevitablemente cojo. Y más aún en un mercado, como es el del alquiler en el centro de las ciudades, donde por ser la oferta-stock rígida, los problemas o tensiones proceden siempre del lado de la demanda.
Veamos. También por el lado de la demanda es necesario distinguir entre los conceptos de demanda-stock y de demanda-flujo. La demanda-stock o demanda total de pisos en una zona, que, a diferencia de la oferta-stock, no es rígida ya que depende de los alquileres o precios, es la suma de dos demandas: la demanda-flujo proveniente de la gente que quiere instalarse en ellos MÁS la auto-demanda que los propietarios se hacen a sí mismos cuando ocupan sus propias viviendas MÁS una nueva forma o tipo de demanda que ha aparecido en los últimos años asociada a la generalización de las plataformas on-line: la demanda de pisos para alquiler turístico, la demanda de pisos como negocio de corto plazo. Y es esta última la que, aunque parezca de importancia marginal en términos cuantitativos, es la que es la responsable de las tensiones actuales pues su capacidad de pagar precios/alquileres más elevados ha supuesto la reducción de la cantidad ofrecida de viviendas para alquiler tradicional (la oferta-flujo de este tipo de viviendas) en los tensionados centros de algunas ciudades. Y es que los propietarios de pisos optarán por satisfacer la demanda de pisos de alquiler de corto plazo en vez de la de largo plazo si les compensa el hacerlo, es decir si los ingresos más elevados pero más volátiles en ese nuevo mercado menos los costes de gestión superan a los del mercado de alquiler tradicional, cosa que el abaratamiento de los costes de gestión gracias a las plataformas on-line han hecho una realidad.
Dicho con otras palabras. la tensión actual en el mercado de alquiler en el centro de algunas ciudades no proviene de que disminuya la oferta-flujo total de pisos en alquiler sino de que ha variado la composición de la misma, creciendo la oferta del alquiler a corto plazo (la destinada al mercado turístico) a expensas de la dirigida al alquiler de medio y largo plazo (la destinada al mercado residencial). Y eso no se resuelve en absoluto con medidas fiscales como las propuestas por Calviño, que lo único que hacen es permitirles a los propietarios pagar menos impuestos sobre la renta por sus ingresos. Es decir, que la solución de doña Nadia Calviño no sólo es ineficaz sino injusta distributivamente hablando.
Un visible ejemplo de lo que está sucediendo y va a suceder en esos mercados de alquiler tensionados lo ofrece el paralelo mercado de locales comerciales en esas mismas zonas. Su oferta-stock, su número total no ha variado apreciablemente pues no puede haber más locales que los que hay, pero lo que ha variado en estos últimos años es su dedicación. Cada vez más, los locales del centro de las ciudades se dedican exclusivamente a satisfacer las necesidades de la "gente de paso": borracherías, tiendas de "suvenirs", locales de comida rápida y demás. Resulta obvio que los propietarios de los locales de los centros rentabilizan más sus propiedades alquilándoselas a quienes tienen por objetivo satisfacer las necesidades de esas "gentes de paso" que a las gentes que allí viven.
En consecuencia, los habitantes de esas zonas ya no cuentan con ferreterías, mercerías, tiendas de todo tipo "normales y no "de diseño", jugueterías, librerías, bares y cafeterías, etc., etc., o sea, ya no cuentan con los establecimientos necesarios para una vida normal y comunitaria. Han de convivir, por demás, con hordas de gentes cuyo objetivo no es convivir unos días en otros lugares y con otras gentes sino "divertirse" entre ellos en formas a las que les está vedado hacerlo en sus lugares de origen, o sea, saltándose toda norma de respeto y convivencia (tengo por seguro que los londineses, parisinos y berlineses que mean y vomitan en las calles de Barcelona, Madrid y Sevilla no hacen lo mismo en sus respectivas ciudades)
Sin duda, el propio mercado puede resolver por sí solo el problema: la subida de alquileres de medio y largo plazo así como las dificultades para llevar una vida normal adelante en los centros de las ciudades provocarán -están provocando ya- el éxodo de los ciudadanos a otras zonas más vivibles. No se puede convivir con quienes no quieren hacerlo, o sea, con turistas y gentes de paso que actúan como "roving bandits" como diría Mancur Olson.
Pero si no se quiere esa solución que acaba con la vida ciudadana en los centros de las ciudades, solo cabe otra opción, y es la de limitar y restringir radicalmente el alquiler turístico en esas zonas. Lo cual, como ya señalé en otra entrada, https://www.rankia.com/blog/oikonomia/3444521-ada-colau-valor-anadido, estaría más que sobradamente justificado desde una perspectiva económica.
Tales limitaciones cuantitativas, por sí solas, en la medida que restrinjan la oferta de pisos para alquiler turístico son la sola y necesaria base para que cualesquiera políticas de estímulo de la oferta de alquiler residencial puedan tener éxito. En concreto, sólo restringiendo previamente la oferta de alquiler turístico puede ser eficaz la política de ayuda fiscal propuesta por el Ministerio de Economía para estimular el alquiler residencial.
Aunque no me excita sobremanera, pues en mi opinión es un problema bastante simple y evidente, no me ha quedado otra que enterarme algo sobre una de las cuestiones de moda: el problema de los mercados de vivienda en alquiler localmente "tensionados", por lo que parece querer referirse a las zonas en los que los alquileres no parecen dejar de subir, lo que -incluso- ha llevado a algunos periodistas a hablar, una vez más por no callar- como desgraciadamente es tan frecuente en su gremio-, de la ¡burbuja de los alquileres! .
Pues bien, por lo que he ido conociendo, tanto la propuesta de Podemos, que me parece ineficaz, como la de doña Nadia Calviño, que me parece un placebo más que una terapia eficaz, obvian un aspecto fundamental: la estructura del problema a la que pretenden hacer frente.
Veamos. La cantidad total de "unidades habitacionales", o sea, el número de pisos en el centro de las ciudades está limitado por razones físicas: hay los que hay. Es decir, que la oferta-stock de pisos es muy inelástica o incluso rígida. Ello quiere decir que no responde de modo apreciable a las variaciones en los precios/alquileres sencillamente porque la cantidad de pisos no puede aumentar de modo apreciable aunque suba el precio al que puedan venderse o alquilarse. Para hacerlo, para incrementar la oferta-stock de pisos que pudieran "sacarse" al mercado para aprovecharse del alza en los precios/alquileres sería necesario realizar unas "reformas" urbanas impensables pues supondrían alterar radicalmente el tipo de edificaciones en esas zonas, pues para aumentar esa oferta tendrían que sustituirse las actuales edificaciones por edificios de viviendas en altura o convertir lo que hoy son parques en suelo urbanizable.
Ahora bien, el que la oferta-stock sea rígida, ello no significa que la oferta-flujo, o sea, la oferta de viviendas que sí "sale" al mercado en un periodo cualquiera, ya sea al de compraventa como al de alquiler, lo sea también. La oferta-flujo de viviendas para alquiler depende del alquiler por metro cuadrado, pues en un momento o período dado, en el centro de las ciudades habrá propietarios de pisos que estarán incluso dispuestos a cambiarse de domicilio y alquilar sus pisos si lo que pueden obtener por el alquiler de los suyos les compensa. De igual manera, también habrá pisos vacíos para los que el coste de oportunidad para sus propietarios de tenerlos desocupados (o sea, lo que dejan de ganar por no sacarlos al mercado) crece conforme el mercado se tensione y suban los alquileres.
Y es que la oferta-stock, de pisos en una determinada zona, que es como se ha dicho, rígida, es la suma de dos componentes variables en función del precio o alquiler: la oferta-flujo que es la cantidad de esos pisos que salen al mercado y de la -llamémosla- no-oferta: lacantidad de pisos que sus propietarios deciden no sacar al mercado y mantenerlos vacíos.
La implicación es obvia: la limitación/regulación de los alquileres llevará a que la oferta-flujo se mantenga o incluso caiga, luego no resolverá el problema pues la tensión en el mercado de alquiler encontrará inevitablemente la forma de resolverse mediante la aparición de los típicos comportamientos de los mercados negros, o sea, pagos "en negro" de alquileres por encima de los regulados. En suma, la "solución" que propone Podemos al problema de los mercados de viviendas en alquiler "tensionados" es sencillamente un disparate: su efecto será implemente el ocultar el problema para que no se vea, pues la parte de los alquileres "en negro" seguirán subiendo.
La "solución" del Ministerio de Economía, que es la de cualquier libro de texto, es -como no podía ser de otra manera- más sensata, aparentemente. La rebaja para los propietarios de pisos en alquiler en el impuesto de la renta de hasta un 90% para los ingresos procedentes de los alquileres actúa como una subvención ad-valorem que, como todo estudiante de Economía sabe, desplaza la curva de oferta de pisos en alquiler a la derecha, es decir aumenta la oferta-flujo de pisos en alquiler en las zonas tensionadas, lo que en principio haría disminuir esa tensión.
Aunque ha de destacarse que siempre hay un límite a la cantidad de pisos que pueden salir al mercado, el marcado por la oferta-stock de los mismos. En suma, esto significa que la política propuesta por el Ministerio de Economía tiene necesariamente un cortísimo recorrido para resolver efectivamente la "tensión" en el mercado de alquiler.
Pero es que, además, la propuesta de doña Nadia Calviño es tonta, errónea e impropia de un ministerio como el suyo donde hay economistas que se autodefinen como los mejores. Y lo es porque su propuesta ignora el lado de la demanda, sin el que obviamente el análisis de un mercado queda inevitablemente cojo. Y más aún en un mercado, como es el del alquiler en el centro de las ciudades, donde por ser la oferta-stock rígida, los problemas o tensiones proceden siempre del lado de la demanda.
Veamos. También por el lado de la demanda es necesario distinguir entre los conceptos de demanda-stock y de demanda-flujo. La demanda-stock o demanda total de pisos en una zona, que, a diferencia de la oferta-stock, no es rígida ya que depende de los alquileres o precios, es la suma de dos demandas: la demanda-flujo proveniente de la gente que quiere instalarse en ellos MÁS la auto-demanda que los propietarios se hacen a sí mismos cuando ocupan sus propias viviendas MÁS una nueva forma o tipo de demanda que ha aparecido en los últimos años asociada a la generalización de las plataformas on-line: la demanda de pisos para alquiler turístico, la demanda de pisos como negocio de corto plazo. Y es esta última la que, aunque parezca de importancia marginal en términos cuantitativos, es la que es la responsable de las tensiones actuales pues su capacidad de pagar precios/alquileres más elevados ha supuesto la reducción de la cantidad ofrecida de viviendas para alquiler tradicional (la oferta-flujo de este tipo de viviendas) en los tensionados centros de algunas ciudades. Y es que los propietarios de pisos optarán por satisfacer la demanda de pisos de alquiler de corto plazo en vez de la de largo plazo si les compensa el hacerlo, es decir si los ingresos más elevados pero más volátiles en ese nuevo mercado menos los costes de gestión superan a los del mercado de alquiler tradicional, cosa que el abaratamiento de los costes de gestión gracias a las plataformas on-line han hecho una realidad.
Dicho con otras palabras. la tensión actual en el mercado de alquiler en el centro de algunas ciudades no proviene de que disminuya la oferta-flujo total de pisos en alquiler sino de que ha variado la composición de la misma, creciendo la oferta del alquiler a corto plazo (la destinada al mercado turístico) a expensas de la dirigida al alquiler de medio y largo plazo (la destinada al mercado residencial). Y eso no se resuelve en absoluto con medidas fiscales como las propuestas por Calviño, que lo único que hacen es permitirles a los propietarios pagar menos impuestos sobre la renta por sus ingresos. Es decir, que la solución de doña Nadia Calviño no sólo es ineficaz sino injusta distributivamente hablando.
Un visible ejemplo de lo que está sucediendo y va a suceder en esos mercados de alquiler tensionados lo ofrece el paralelo mercado de locales comerciales en esas mismas zonas. Su oferta-stock, su número total no ha variado apreciablemente pues no puede haber más locales que los que hay, pero lo que ha variado en estos últimos años es su dedicación. Cada vez más, los locales del centro de las ciudades se dedican exclusivamente a satisfacer las necesidades de la "gente de paso": borracherías, tiendas de "suvenirs", locales de comida rápida y demás. Resulta obvio que los propietarios de los locales de los centros rentabilizan más sus propiedades alquilándoselas a quienes tienen por objetivo satisfacer las necesidades de esas "gentes de paso" que a las gentes que allí viven.
En consecuencia, los habitantes de esas zonas ya no cuentan con ferreterías, mercerías, tiendas de todo tipo "normales y no "de diseño", jugueterías, librerías, bares y cafeterías, etc., etc., o sea, ya no cuentan con los establecimientos necesarios para una vida normal y comunitaria. Han de convivir, por demás, con hordas de gentes cuyo objetivo no es convivir unos días en otros lugares y con otras gentes sino "divertirse" entre ellos en formas a las que les está vedado hacerlo en sus lugares de origen, o sea, saltándose toda norma de respeto y convivencia (tengo por seguro que los londineses, parisinos y berlineses que mean y vomitan en las calles de Barcelona, Madrid y Sevilla no hacen lo mismo en sus respectivas ciudades)
Sin duda, el propio mercado puede resolver por sí solo el problema: la subida de alquileres de medio y largo plazo así como las dificultades para llevar una vida normal adelante en los centros de las ciudades provocarán -están provocando ya- el éxodo de los ciudadanos a otras zonas más vivibles. No se puede convivir con quienes no quieren hacerlo, o sea, con turistas y gentes de paso que actúan como "roving bandits" como diría Mancur Olson.
Pero si no se quiere esa solución que acaba con la vida ciudadana en los centros de las ciudades, solo cabe otra opción, y es la de limitar y restringir radicalmente el alquiler turístico en esas zonas. Lo cual, como ya señalé en otra entrada, https://www.rankia.com/blog/oikonomia/3444521-ada-colau-valor-anadido, estaría más que sobradamente justificado desde una perspectiva económica.
Tales limitaciones cuantitativas, por sí solas, en la medida que restrinjan la oferta de pisos para alquiler turístico son la sola y necesaria base para que cualesquiera políticas de estímulo de la oferta de alquiler residencial puedan tener éxito. En concreto, sólo restringiendo previamente la oferta de alquiler turístico puede ser eficaz la política de ayuda fiscal propuesta por el Ministerio de Economía para estimular el alquiler residencial.
