Problemas en división de cosa común

SINOPSIS DE LA PELÍCULA:

Tristán, un profesional de métodos poco convencionales, decide pasarse al bando de los replicantes ante lo que considera una injusticia hacia un amigo.
Abrumado por el peso de su conciencia, busca consuelo y consejo para él y su amigo entre sus conocidos, como el firme FC y otros, menos firmes, secundarios de distinta calaña que van desfilando ante la pantalla.
Cuando, tras sesudas parrafadas, parece abrírsele un luminoso paisaje ante sus ojos, negros nubarrones presagian un final abierto…

Fundido en negro.

Rótulos antes de los títulos de crédito:

Tristán recibió una oferta imposible de rechazar para convertir en libro sus vivencias, y se le supone en el Caribe viviendo de rentas.

Fcalvo se retiró para dedicarse a su verdadera pasión, la música, no sin antes venderle su know-how al dueño de Facebook, que se hizo ultramillonario aplicándolo en medio mundo 2.0.

Exiliado tuvo que exiliarse de nuevo al ser descubierto husmeando en árboles genealógicos sospechosos, y se espera que vuelva en libertad condicional antes de la secuela.

Nitsuga 2010 se convirtió en asesino en serie buscando el perfume ideal y su historia fue objeto de un exitoso libro y de una maloliente película.

Jotaerre se acogió al programa de protección de testigos para ocultar su identidad y morada, pero se le puede ver de vez en cuando en reuniones de alcohólicos anónimos contando batallitas que nadie se cree.

Y, claro, no podía faltar un final abierto que anunciara una más que probable secuela, con una intervención tras los títulos de crédito de la APBarna 14ª:

"A falta de postores el quejadante solicita que le sean adjudicados los bienes por el 50% de su valor de tasación, conforme al artículo 671 de la LEC . El juzgador de instancia deniega tal petición por considerar que
no es de aplicación el artículo 671 de la LEC , por cuanto el quejadante no es acreedor, sino comunero, y es preciso el consentimiento de la copropietaria para acceder a tal petición. Por lo cual, concede un plazo de 10 días a la Sra. Manuela a a fin de que manifieste si acepta o no la adjudicación al Sr. Leovigildo (providencia al folio 27). Aunque no se aporta a los autos la respuesta de la Sra. Manuela , se admite que ésta no aceptó la adjudicación a favor del condueño.

Así pues la cuestión ha de ser examinada a la luz del artículo 563 de la LEC, si bien cabe adelantar que no concurre la contradicción que se argumenta por la parte, sosteniendo que son de aplicación a la ejecución de la división de cosa común las reglas que se contemplan para la ejecución forzosa de sentencias o resoluciones judiciales.
Se sostiene que, conforme a la Exposición de Motivos de la LEC (XVII), la regulación unitaria clara y completa que se contempla en el libro III de la Ley ha de ser aplicable a todos los supuestos. Sin embargo, se obvia que las reglas generales tienen sus excepciones, inclusive en aquellos supuestos en que no se prevé una norma especial que los regule.
No puede desconocer la parte que la ejecución de la división de la cosa común, salvo acuerdo entre las partes, goza de una naturaleza impropia, en la que no existe parte "ejecutante", en los términos que se prevén en el artículo 538.2 de la LEC , como tampoco parte ejecutada, sea cual sea el condueño que inste al juzgado para la celebración de la venta en pública subasta, puesto que ambos codueños están sujetos al fallo en la sentencia y la ejecución aprovecha a ambos por igual. En este sentido se pueden consultar diversas resoluciones de la Audiencia Provincial de esta ciudad, auto de 4 de junio de 2007 (Sección 18ª) o de la Sección 17ª de 2 de noviembre de 1999 , o de la Audiencia Provincial de Madrid, de 29 de septiembre de 2009, sección 12ª , entre otras.
En conclusión, como bien se expone por el juzgador de instancia, no es de aplicación el artículo 671 de la LEC , por cuanto no ostentan las partes la condición de acreedores ejecutantes de bienes ajenos.
En este sentido, en un supuesto análogo se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Cáceres, en auto de fecha 14 de mayo de 2009, recurso de apelacion 236/09, en el cual se resuelve que la eventual aplicación
en favor de uno u otro condueño, por el valor de tasación, es un derecho que tendrían ambas partes, de forma que no aceptado por la condueña, sólo cabría la celebración de una nueva subasta, a petición de las partes, habida cuenta que es obvio que no existe embargo (párrafo 2º del artículo 671 de la LEC ) que deba levantarse. Por todo lo cual, no siendo el auto recurrido en queja contrario al título ejecutivo, ni definitivo, toda vez que no impide la celebración de la segunda subasta, se debe rechazar la queja."

Continuará...

... y ¿fin? Pues lo parece, porque suena una dulce musiquita mientras la amiga se acerca a la tumba de Carrie... y, de repente, emerge de la tierra este Auto de la AP de Barcelona (el tema es de esta provincia, aclaro):

"Tercero.- La tesis del recurrente, no compartida por este tribunal, es que los copropietarios no son ejecutados en la subasta con participación de terceros en que se ejecuta la división de la cosa común. En ausencia de normativa específica, los artículos 634 y siguientes LEC deben ser interpretados a la luz de la función primordial del procedimiento de ejecución, a saber, obtener el máximo valor para ambos copropietarios.
Para ello, ambos ocupan recíprocamente y frente a los terceros la condición de ejecutante y ejecutado y la apelada tenía a su disposición el artículo 670.4 LEC para procurar un postor que mejorara la postura del apelante, que no alcanzaba el 70% del valor de la finca. El apelante, por ser copropietario, no goza de mejor condición que un tercero. Si la postura final en la subasta hubiera sido de un tercero, tanto él como la apelada podían haber traído un postor que superara el 70% del valor de la finca y, a buen seguro, nada se hubiera objetado.

Cuarto.- Tampoco es admisible el alegato de supuesto fraude que hace el apelante. Él, que había mostrado su interés por adquirir el bien pagando la mitad del valor de tasación, no solo optó al final por la subasta con intervención de terceros, sino que no pujó lo suficiente para asegurarse la adquisición, que hubiera asegurado con el 70%, pero ofreció solo 170.000 euros (el 53,125 % de la mitad de 640.000 euros).
Frente a la ausencia de indicios de manipulación de la apelada, el apelante pretendía, y pretende, obtener la mitad ajena del bien por menos del 70% de su valor y consolidar su mitad, todo ello con obvias ganancias. Por
el contrario, la apelada ha beneficiado objetivamente a ambos en la consecución de un precio más aceptable que el pretendido por el apelante (448.400 euros, es decir, el 70,0625 % del valor de tasación total)."

¡Como para quedarse uno de piedra!

Pero, ojo, que era un sueño: si bien se acepta la aplicación del 670.4, parece exigirse claramente que la mejor postura sea del 70 %, como, de hecho, fue.

Y, aquí, la sorpresa final:

"Por lo tanto, para estos supuestos y en congruencia por lo general con lo solicitado por las partes y así establecido en la sentencia o resolución objeto de ejecución, basta con convocar subasta pública en acto único en la que pueden comparecer todos los copropietarios, y terceros interesados, para que se proceda a la adjudicación definitiva del bien respecto de la mejor postura u oferta, careciendo ya de sentido, o de la razonabilidad invocada por el TC, permitir a cualquiera de los intervinientes hacer uso de la facultad del 670.4 LEC, cuando nadie tiene la condición de ejecutado; caso de no haberse fijado así en la subasta pública convocada, es claro que cualquier posibilidad de mejora en la postura u oferta final, siempre partiría de la igualdad absoluta de todos los copropietarios en cuanto a la concurrencia y ejercicio de dicha facultad, fundada en los principios de igualdad de todos los comuneros de propiedad indivisa, sin perjuicio de su cuota de participación, y la seguridad jurídica del procedimiento aplicable, en defensa de sus derechos.
En consecuencia, a la luz de las anteriores consideraciones, el presente caso queda ya resuelto cuando se constatan los efectos de esa aplicación improcedente del régimen general, inicialmente adjudicando el bien objeto de subasta a los demandantes, y únicos comparecientes en la subasta, para finalmente y en sede de un recurso de reposición, adjudicarlo a la parte que se consideraba inicialmente ejecutada, por haber ejercitado en exclusiva la facultad de mejora prevista en el artículo 670.4 citado, cerrando el círculo de inseguridad procesal, la oferta formulada por los primeros mejorando en 200 euros la anterior, sin proveerse favorablemente por el Juzgado.
Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la estimación del recurso, revocando la resolución de instancia, dictando otra en su lugar por la se acuerda la nulidad de actuaciones retrotrayéndolas al momento de convocatoria a la subasta pública que deberá realizarse en convocatoria única y adjudicación definitiva a la mejor oferta, para su entrega a los copropietarios, de acuerdo con su cuota de participación, con intervención de los interesados citados al efecto, y aquellos terceros que comparezcan, dándole a las actuaciones el curso de los artículos 634 y ss., de la LEC."

¡A por la nulidad de actuaciones, pues!

Jejeje... lo que es seguro (y me consta, además) es que no es de un Juzgado Madrid, porque, atentos al nuevo giro de guión, una vez he conseguido acceder a una de las resoluciones que se citaban en el Foro de Secretarios, que resulta ser un Auto de 20.03.12 de la APMadrid 8ª acordando la nulidad de actuaciones, citando incluso al TC, y que, de hecho, acaba dando la razón a FCalvo (aunque no en lo de "absolutamente meridiano", si el tema es aún objeto de recursos).

Aquí, los antecedentes (porque hay mucha chicha), que incluso rizán más el rizo:

"5º) Celebración de la subasta pública el 16 de Enero de 2.009, a la que no compareció el ejecutado copropietario, se produjo la mejor postura de D. Agustín , en representación de los otros tres copropietarios, en la suma de 49.200 euros, requiriéndole el Juzgado para que consignase el importe en el plazo de 20 días, lo que llevó a cabo.
6º) El 29 de Enero de 2.009, se interesa del Juzgado por el ejecutado la no aprobación del remate al no cumplir la puja la cuantía a que se refiere el artículo 670 LEC al ser inferior al 70 % del valor de la tasación ni satisfacer el derecho de los ejecutantes.
7º) El 15 de Abril de 2.009 se dicta providencia al amparo del artículo 670.4 LEC , notificada el 20 de Abril siguiente, dando traslado al ejecutado para que en el plazo de 10 días presente un tercero que mejore la postura de la subasta ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o inferior siempre que satisfaga el derecho del ejecutante.
8º) Los ejecutantes presentan recurso contra la anterior providencia, desestimado mediante Auto de 9/10/2.009.
9º) El ejecutado con fecha 6 de Mayo de 2.009, presenta escrito comunicando la presentación de tercero mejor postor en la suma de 60.000 euros, que acredita haber ingresado en esa fecha en la cuenta del Juzgado.
Por los ejecutantes se presenta escrito con fecha 11 de Mayo siguiente, interesando la no adjudicación de la finca al anterior, ofreciendo la suma de 60.200 euros mejorando la anterior.
10º) Con fecha 14 de Enero de 2.010, aunque por error figure 2.009, se dicta Auto adjudicando a los ejecutantes la propiedad de los tres sextos de la referida finca, según la subasta celebrada. Formulado recurso de reposición por el ejecutado, se dicta Auto de fecha 16 de Julio de 2.010 , estimándolo y aprobando el remate definitivamente a favor tercero presentado por el ejecutado."

Ejecutado presenta tercero emparentado, notario de la misma tribu que el subastero, hummmm...de quien podria ser pariente la secretaria?

Me desdigo. Efectivamente lo que ha hecho el demandado es presentar a un mejor postor.

Ejem... yo sigo, con dos detalles más que me gustaría comentar: en cualquier caso, lo recurrible habría sido (ahora ya no, pues es firme) la D.O. dando traslado al ejecutado para mejorar, no la D.O. teniendo por mejorada la postura. No cabe, por tanto, estudiar posibles recursos, sino la nulidad.

Y, por lo que parece, ya que letrado y procurador del ejecutado son nombrados vía sus colegios respectivos, éste ha solicitado el beneficio de justicia gratuita (que tendrá que demostrar), dudo mucho que el dinero haya entonces salido de su patrimonio (yo, si quiero salvar mi casa y tengo metálico, no pierdo el tiempo pidiendo profesionales de oficio), o que ello pueda demostrarse.

Por otra parte, y aquí acabo, por hoy, de momento, bueno ya veremos..., me hace gracia que, aún constándome algún caso, uno de los que denominas "dos subasteros" sea una persona física cuyos dos apellidos coinciden con los del Notario que otorgó sus poderes a quien comparece en su nombre, también de primer apellido coincidente...

Recibido, gracias, ya tenemos al culpable: no es el mayordomo/ejecutado, sino, por el contrario, una tercera, de apellido sintomáticamente idéntico al segundo del ejecutado; blanco y en botella...

Y recordemos que esa mejora de postura por tercero está justificada por los Tribunales como la última opción de que la propiedad quede en la familia; lo tiene crudo el ejecutante (ya que no preveo reventa), salvo que se dedique a investigar el origen del dinero, para saber si viene realmente de la tercera y pueda demostrar un verdadero fraude de ley.

Por otra parte, contemos algo más: no se trata de una división entre dos particulares (divorciados, por ejemplo), sino entre quien supongo fue adjudicatario en subasta anterior y quien debe aún vivir allí; lógico deducir, entonces, que la postura era baja esperando una alta rentabilidad (y de ahí que no se condicionara la subasta a un % mínimo de la valoración), es decir, una maniobra especulativa, con lo cual peor aún me lo pones si la vivienda se queda en casa...

Exactamente así fue. Te lo acabo de enviar por correo para que alucines.

¿Cómo? ¿Que estuvo en la subasta, no pujó, y luego le admiten la mejora sin tercero interpuesto?

Coñe, éso sí es una infracción del 670.4 suficiente para fundamentar el recurso, incluso insinuando sibilinamente una posible prevaricación... no me complicaría más la vida.

Que interesante siempre el enlace que nos pones de los secretarios judiciales. Me gusta eso que dicen de que en estos procedimientos ambos son ejecutantes

Yo también creo, como FCalvo y como tú, que tal como se ha aplicado el 670 en este caso, es un fraude de Ley. Porque si la finalidad de las subastas es conseguir el mejor precio, el efecto que se ha conseguido ha sido el contrario. Por otra parte no he puesto por error que la mejora la ha hecho el ejecutado, sino que realmente ha sido así (tengo el documento). No ha mejorado un tercero que luego se lo revenda al ejecutado, sino que la secretaria ha permitido que el ejecutado se presente a sí mismo como tercero mejorante.

Hombre, FCalvo, tampoco se trata de discutir, sino de dar o quitar argumentos para recurrir, que es lo que pide Tristán, y el tuyo, ya me perdonarás, pero no lo es: basta comprobar que el propio Tristán relata un caso idéntico con final distinto, es decir aplicándose el 670 en ambos casos, como también hacen las Sentencias que se enlazan en el foro de Secretari@s (aunque no pueda accederse al enlace, se transcribe un párrafo que habla claramente del supuesto en que "no se presente tercero que mejore postura", ergo se considera posible). Tan meridianamente claro no estará, entonces, como para fundar el recurso en que el 670 no se aplica a los indivisos y punto.

Por otra parte, quizás deberíamos ir al meollo de la cuestión para buscar otra solución: en efecto, lo más probable es que se trate de un fraude de Ley, porque recordemos que no es el ejecutado (como por error escribe Tristán) quien mejora, sino un tercero. ¿Quién es ese tercero y qué pasará luego? ¿una adjudicación y reventa inmediata al ejecutado? en ese supuesto, fácilmente rastreable, el ejecutado sí se habría servido de la posibilidad de, digamos, "pujar dos veces" (o no pujar en la subasta, pero sí hacerlo a través de persona interpuesta luego), lo que viciaría de nulidad el proceso.

claro, pero el demandado ya tuvo su oportunidad de subir su postura y no lo hizo. El hecho de aceptar la mejora de postura en nada favorece el obtener mejor precio, al contrario puede utilizarse como estrategia para conseguir así un menor precio. Yo no subo las pujas y la mejoro luego y compro por cuatro perras. Eso no puede ser.

Insisto, no es aplicable el art. 670 en las disoluciones de proindivisos.

En el peor de los casos, debería hacerse una nueva subastilla entre los dos porque, ¿cómo se satisfacen los derechos del demandante que no es acreedor y no se pueden valorar? aplicando la última postura que se hizo. Es que no ves que se ha hecho con ánimos poco claros.

Esto es de niños de primer grado.

El precio obtenido en la subasta en la disolución de un proindiviso es el precio definitivo, ya sea 1 euro o 100.000 euros. y no hay mejoras de posturas. joer.......

Además, el enunciado del art. 670 es claro y diáfano y no ha lugar a dudas ni interpretaciones: Art. 670.- Aprobación del remate. Pago.Adjudicación de los bienes al acreedor.

En una disolución del proindiviso, dónde está el acreedor?, dónde está el deudor?. No existen, y al no existir no hay posibilidad de cuantificar los derechos del acreedor para poder poner en marcha las distintas posibilidades que concede el art. 670.

Y no vuelvo a discutir más de lo que considero absolutamente meridiano.

Saludos cordiales

Lo siento, FCalvo, no puedo estar de acuerdo, las condiciones las fija el ejecutante (y acepta o no el Juzgado), y aquí no sabemos cuáles eran o si sencillamente se remitió a la LEC, que, de hecho, aplican muchos Secretari@s, y a su foro ya enlazado otras veces me remito:

http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=5774&sid=ea4811101f33f7cdae09fc840a9d8692

Por otra parte, el objetivo de la subasta es obtener el máximo, y que se consiga aportando un tercero tras la subasta, debería ser lo de menos.

Vamos a ver...........en una división de cosa común nunca es aplicable el art. 670

La secretaria ha actuado de forma arbitraria al haber dado un privilegio al demandado que no le corresponde, porque también es cierto que el demandado tuvo la posibilidad de subir su postura y no lo hizo. Lo que ha hecho la secretaria es dar facilidades a una parte en perjuicio de la otra.

En una subasta de estas características el precio definitivo es el último ofrecido en subasta, y punto.

Le aconsejo a esta persona que recurra que lo tiene ganado. Faltaría más.

En una división de cosa común no hay adjudicatario provisional, es definitivo, al no poder aplicarse el art. 670 porque no hay deuda dineraria.

Hay secretarios que son unos tontos del culo.........y esta es una de ellas.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
wwww.subastasunicas.es

Vamos a ver, se trata de ejecutar una Sentencia dando lugar a la división de la cosa común, y es por tanto en fase de ejecución cuando se debe pedir la subasta judicial (que se suele ya contemplar como alternativa en el suplico de la demanda de división de la cosa común; puede pedirse antes la extrajudicial, por ejemplo), así que sí tenemos ejecutante y ejecutado, aunque no deuda.

De todas formas, las posturas de l@s Secretari@s ya hemos visto que no son pacíficas, pero sí coinciden en que las condiciones de la subasta las debe plantear el ejecutante, y ello incluye fijar un % mínimo de adjudicación, e incluso la posibilidad de ulteriores subastas.

Si el actor/ejecutante no fijó esas condiciones y se remitió a la LEC 2000, por ejemplo, tendrá que apechugar con ello.

Porque tus mismos argumentos pueden volverse en tu contra: el ejecutante acudió a la subasta y ofreció lo que él mismo vemos que considera poco, pero ahora no es el ejecutado, que también compareció a la subasta sin subir la puja, sino un tercero (como bien dice Exiliado; que esté conchabado con el ejecutado, es otro cantar) quien mejora el resultado, es decir, quien permite que cada copropietario reciba 50,-€ más, y ése es el objetivo de la subasta de la cosa común. Por reducción al absurdo: si en lugar de 100,-€ más el tercero mejorara en 50.000,-€ (sin llegar tampoco al 70 %, por tanto), ¿quién podría quejarse?

Insisto, si el ejecutante quería asegurarse un precio mínimo, debía haber fijado un % en las condiciones de la subasta.

Si él ofreció 47.100,-€, es porque consideraba "justo" quedarse con la otra mitad por 23.550,-€; que aparezca después de la subasta, ya que no en la misma, un tercero que aumente el resultado, debería seguir siendo "justo" para él. Si ese tercero hubiera pujado en la subasta ¿hasta dónde habría pujado entonces el ejecutante para considerarlo justo sin comillas?

Buff...
Leyendo entre lineas, me parece que es una secretaria a la que el unico argumento que le va a convencer va a ser el suyo.
Además, si el demandado de por si no pudiera, seguro que encontraria un tercero que le hiciera el favor (a una modica comision y gastos de posterior venta) y pusiera su nombre por 47200 euros, asi que eso no me convence.
Quizá intentar hablar directamente con ella cara a cara, y hacerle ver que ha incurrido en una contrariedad?
Porque además, habla el 670.4 del "ejecutado", pero es que aquí los ejecutados son los 2, no solo uno, ya que lo que se saca a subasta, si no entiendo mal, es el 100% (las 2 mitades). Con lo que o se les da el derecho A LOS EJECUTADOS, o no se le da a nadie, que en este caso sería lo suyo.
Donde está aquel principio de igualdad de armas que nos enseñaban en procesal?
Tristan, vete indagando el perfume y la fecha de cumpleaños de la secretaria... Suerte!!

Entiendo por tu explicacion que ha sido el demandado el que ha mejorado la postura, si bien el 670.4 le capacita a "presentar a tercero" que mejore, no a hacerlo el mismo. Tal vez quepa recurrir por esa irregularidad.