Consulta de ayer. Proindivisos

Ni idea, pero supongo que sí.

No dudes en avisarme cuando la subasta esté próxima. Por mail, como siempre.

Hola a tod@s, tengo una duda con los proindivisos. Si ambas partes firmaron la hipoteca, y luego uno se de los dos se queda con la vivienda en el juicio y le aceptan la subrogación de la hipoteca en el banco... se puede seguir desgravando por compra de vivienda se fuese en el 2012 ?? Habría alguna forma de hacerlo para poder seguir desgrabando?

Gracias y un saludo.

Queridos amigos, aunque un poco tarde en leer este asunto, me gustaría participar en el mismo.
Actualmente me encuentro en una situación de proindiviso (ya he comentado algo en fechas pasadas), y no es tan fácil ponerse acuerdo como una de las partes se mantenga empecinado en esta situación.
En mi caso concreto son 3 bienes, (ya tasados por que el proceso de disolución sigue en marcha).
Yo he formado 2 grupos A y B y sin compensación económica (ya que uno es mejor que el otro) y por carta notarial le he dicho a la otra parte que elija el que quiera.
Su respuesta él quiere hacer los grupos y además elegir con compensación económica.
Esto es un resumen pero es cierto como la otra parte sea un “tarugo”, no te queda más opción que seguir con el proceso.
Ya estamos esperando fecha de la subasta y le he preparado otra carta notarial haciéndole y diciendo que esto no es bueno y que mantengo mis puertas abiertas al dialogo en cualquier momento.
Como comprenderéis con justicia siempre y más justo que uno forme un grupo de bienes y el otro elija no existe la menor duda que cualquiera trataría de hacerlo que la mayor equidad.

No puedo hacer nada solo esperar y confiar que me llegue ayuda del cielo o de la tierra.
Saludos

NO, a menos que el adjudicatario se subrogue en el crédito y el banco lo admita. Podría ocurrir que el banco no lo aceptara.

hola a todos, tengo una duda con esto de los proindivisos. si ambos firmaron la hipoteca, y luego una se la queda en el juicio, el otro dejara de ser responsable ante el banco de la hipoteca originaria que ambos firmaron

El método de que uno ponga precio y el otro decida, me parece razonable.

Subastar, a día de hoy, es perder muuucho dinero.

Como dice otro refrán, "Pleitos tengas, aunque los ganes". Mejor que lleguen a un acuerdo. La recomendación de Dalamar tembién es interesante. Al final por meter a terceros en la discordia sólo van a conseguir perder dinero.
Por cierto, más que "moving" sería "mobbing".

Para llegar a un acuerdo 5 minutos antes de la subasta y que les salga caro, que lleguen 2 años antes. Pongan un precio entre los dos y se lo rifen a cara o cruz. Todos sabemos que dos no se pelean si uno no quiere

Vaya discurso, Chbolado. En general estoy de acuerdo con lo que manifiestas, pero te equivocas del todo en cuanto a las subastas que derivan de estos procedimientos judiciales, que ni se hacen a la baja ni permiten ejercer el retracto a ninguno de los copropietarios.

Tampoco es cierto que las empresas que compran proindivisos se dediquen a hacer moving inmoviliario. Se limitan a ofrecer dinero por el resto de la propiedad o a ofrecer su parte en venta. Si nada de esto resulta, entonces inician el procedimiento judicial sin más trámites. Simplemente que como no hay afectividad ni odios, lo resuelven todo mejor que las familias.

Hola a todos. La persona, a la que se refiere en el comentario este Sr, soy yo. Después de buscar y buscar... creo que puedo aportar algo más acerca de los proindivisos, que lo que -con todos los respetos-, él me informó:

Proindiviso(*): Situación en que se encuentra una cosa o un grupo de cosas antes de ser dividida y repartida entre sus propietarios.

Un proindiviso es algo que está por repartir, si puede separarse en lotes, resulta fácil acabar con el proindiviso, pero hay cosas que no son fáciles de separar en trozos, bien por que al dividirlo el valor de los trozos por separado, es menor que el valor unido, o porque al dividirla, cambia la esencia del objeto.

Frecuentemente, esto es lo que ocurre con los bienes inmuebles, un solar deja de ser edificable, si las parcelas se reducen por debajo de cierto tamaño o un piso no se puede segregar en habitaciones. Esta imposibilidad de dividir físicamente el bien, hace que sus propietarios obtengan una participación en su propiedad, pero que este se mantenga unido, indiviso. El inmueble se transforma así legalmente en un proindiviso con varios propietarios.

Los proindivisos pueden aparecer por muy diversas causas, pero el grueso de ellos nacen de tres circunstancias, la compra conjunta de un inmueble entre varios socios de un negocio, la compra de un hogar entre los dos cónyuges y la herencia de un inmueble entre vaios herederos del propietario.

Mientras todos los participes en el proindiviso, estén de acuerdo en el uso que se quiere dar al bien, el asunto no genera mayor dificultad. Así ocurre, por ejemplo, con miles de hogares cuya propiedad se comparte entre los cónyuges para ser usada como residencia de la familia.

En cambio, los proindivisos se transforman en una envenenada manzana de la discordia, cuando los partícipes en la propiedad, no logran ponerse de acuerdo en el uso a dar al bien, pues se necesita sla autorizacion de todos los propietarios, aunque alguien no tenga más que una mínima participación en la propiedad común, para cualquier decisión a tomar sobre la propiedad, lo que da un inmenso poder para paralizar cualquier acción sobre el inmueble a cualquiera de los copropietarios del mismo.

El proindiviso se transforma así en una terrible arma para quebranta, por profundos que sean, los cimientos de la amistad y cariño que se tenían los propietarios, o para ahondar las diferencias que por otro motivo hayan podido surgir entre los copropietarios, dando lugar a multiplicar el rencor entre ellos y a crear violentas disputas entre ellos.

Aconsejo que, en la medida de lo posible, se eluda la formación de proindivisos, o que se trate de que estos tengan el menor número posible de partícipes. No obstante,este consejo es difícil de seguir. Al precio actual de las viviendas, suele ser necesario para su compra el concurso del dinero aportado por ambos cónyuges, mientras que en la herencia de una familia media, la vivienda supone generalmente la mayor parte de la cuantía de la mismaa, con lo que no hay forma de repartir los bienes entre los herederos, sin dar participación a todos en la propiedad de la vivienda.

En caso de disensión entre los dueños, la mejor solución al problema es que la mayoría compre la participación de la minoría. Ello supone llegar entre ambas partes a un acuerdo en el valor del inmueble, para poder proceder a la compra de la parte minoritaria.

Corrientemente se recurre entre los copropietarios a nombrar un árbitro de la confianza de todos, que busque la mejor solución a la finalización del proindiviso de forma justa y equilibrada. El problema es que la solución dictada por el árbitro no tiene fuerza legal y depende de la voluntad de las partes el aceptarla, o no

Sea el que sea el sistema utilizado para llegar a un acuerdo entre las partes, todos deben ser conscientes que el acuerdo es difícil de conseguir, pues normalmente, los que se ven obligados a comprar, tienden a considerar caro el precio acordado y los que se ven obligados a vender, lo considerarán bajo, con lo que al final, si la operación se produce, todos se sienten perjudicados. Por ello, para llegar a buen puerto, todos han de estar dispuestos a ceder algo en sus pretensiones, en la seguridad, de que como no se cansan de repetir los abogados, más vale un mal acuerdo que un buen pleito.

De no encontrar un acuerdo entre las partes, la siguiente solución es tratar de vender la totalidad del bien a un tercero y repartirse proporcionalmente el resultado de la venta, pues el dinero, siempre puede dividirse en fracciones. También en este caso hay que llegar a un acuerdo a priori sobre cual es el precio mínimo aceptable para cerrar la operación, pues no hay nada más frustrante y desairado para quien lleve la operación de venta, que andar de correveidile entre los diferentes propietarios y no poder cerrar una operación, por desconocer si todos estarán conformes con el precio y condiciones pactadas con el posible comprqdor. Aconsejo que previa al inicio de las gestiones de venta, se fije en un documento, las condiciones mínimas de venta aceptadas por todos los propietarios.

Cuando esta vía falla, al no llega a acuerdo entre las partes en el precio de venta, o si no se pudo encontrar comprador al precio pactado, se penetra en la vía judicial. Calquiera de las partes, puede forzar ante un juez, la disolución del proindiviso mediante subasta pública del inmueble. La subasta se celebra a la baja, hasta la aparición de un comprador. Fijado el precio de venta, hay un plazo de tiempo para que cualquiera de los copropietarios lo iguale quedandose con la propiedad al completo.

La forma de realizarlo es interponer una demanda en el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble en cuestión, en ejercicio de la acción de división de la cosa común. Si el inmueble no puede dividirse materialmente en tantas partes como comuneros haya, (o hacerlo suponga que desmerezca mucho su valor), saldrá a pública subasta con admisión de licitadores extraños. Arts. 400 y ss. del Código Civil..

En mi opinión, esta es una mala solución que deben esforzarse en eludir los propietarios, pues reduce el valor de la propiedad y es largo en el tiempo. Ocurre a veces, que algún propietario obtienen de la prolongación del proceso, un beneficio que otros no tienen, por ejemplo, el que viviendo en el inmueble no paga ningún tipo de renta al resto de los propietarios. En estos casos, queda a un último recurso, aún menos aconsejable, pero que por desgracia, resulta en muchos casos el único posible, es vender la participación del inmueble a empresas especializadas en la compra de participaciones de proindivisos.

Ni que decir tiene que quien compra participaciones en proindivisos envenenados por discordias entre los propietarios, solo lo hace a precios de saldo, por lo que el que recurre a este medio, obtiene un magro resultado de la venta de su participación. Pero los que no venden su parte, tampoco gozarán mucho de la propiedad, pues estas empresas son hábiles en las técnicas del moving inmobiliario, y mediante presiones totalmente legales, obligaran a que los antiguos propietarios, bien a comprar su participación a un precio mucho más alto que el pagado por ellos, o que tengan que acabar igualmente, malvendiendo su participación a esas empresas.

Salvo que el proindiviso haya realizado su labor demoledora de afectos, hasta tal punto, que el único interés de cada propietario, sea el hacer daño al resto, por encima de sus propios intereses, no recomiendo tomar esta solución.

Las soluciones propuestas por los honorables contertulios son todas admirables y sagaces, pero obvian el principal escollo de esta disolucion de proindiviso, verbigracia los propietarios son hermanos y se llevan mal. Esto va a provocar indefectiblemente que sea cual sea la opcion recomendada, uno de ellos o ambos van a hacer todo lo posible por sabotearla, en virtud de la omnipresente mezquindad humana.

La unica formula justa en este caso requeriria de un juez creativo y valiente, que emplazara a ambos copropietarios en el exterior del inmueble con cualquier falso pretexto procesal. A una señal predeterminada, el secretario judicial previamente emboscado en el interior accionaria un par de bombas de humo, mientras el juez presta suma atencion a las reacciones de los disputantes. El primero que arriesgue el pellejo tratando de entrar en la propiedad a extinguir el supuesto incendio, recibe como premio la mitad del que se quede a la espera de que arda el inmueble con cara de inquina satisfecha; en caso de inaccion por parte de ambos, la propiedad pasa a ser donada a la sociedad protectora de gatos siameses de Ondarribia. Salomonico.

Vamos a ver, sencillo, ahora venderlo a terceros como que no... asi que o lo que proponen por ahi de venderlo el uno al otro mediante puja o poneros de acuerdo entre vosotros para fijar un precio de alquiler y olvidar vuestro orgullo hasta que la vivienda sea atractiva otra vez y podais sacar una buena plusvalia, que lo sepais, vuestro orgullo y cabezonería os va a costar mucho dinero si seguis asi, como a mucha gente en todo el mundo, utilizad el sentido común, no el propio...

Yo no creo que las soluciones inteligentes o razonables sirvan en este caso, recomiendales algo en lo que tu saques tajada por medio... que en este caso no hay porque tener remoridimientos, se lo merecen!

Subasta veneciana.

La respuesta de Tristan esta muy bien. Otra forma de solucionarlo mas económica y rápida es realizar la subasta ante notario.

Teoría de juegos pura y dura. Solución, se va al notario y se sortea de la siguiente manera: Se meten dos bolas en una bolsa cerrada (digamos bola A y bola B, o a cara o cruz, da lo mismo). El que saque la bola A (o acierte el cara o cruz) le pone el precio al piso. El otro (bola B), ELIGE si darle la mitad del precio al otro y quedárselo, o le vende su mitad por la misma cantidad. Asunto terminado.

No pasa nada que se gasten las leandrillas en abogados, procuradores, etc, y para la subasta que me avisen que a lo mejor se puede coger a precio, asi cada uno escarmienta.

Una respuesta muy logica Tristan, la verdad no puedo entender como se ponen de acuerdo.
Hace poco tube una situacion similar con unos clientes, finalmente se pusieron llegaron a un entendimiento un dia antes de la subasta en el juzgado. Al final la presion y la sensacion en el ultimo momento, cuando ven claro que se van a dejar dinero en el camino, surge el acuerdo,
Es triste tener que llegar ahí para solucionarlo.