La subasta ideal para novatos

Pues porque a mí me da que no son terrenos públicos, sino que son viales de propiedad privada abierta al tránsito público. Si fuera así, seguramente en los títulos de las fincas circundantes se mencione cuál es su régimen. Algo para tirar del hilo. Como dices, podría pertenecer en pro indiviso a los colindantes (aunque el registrador se habría negado ha practicar la inscripción, me temo), o ser una entidad urbanística colaboradora de las reguladas en un RD de 1978, etc. Aunque después del comentario de Tristán, parece que todo fue más de andar por casa, y que el promotor se los quedó a su nombre y se olvidó del tema... hasta ahora.

Y me acaba de surgir una duda interesante:

¿Qué pasaría si al propietario registral del terreno (cuyo terreno ha sido segregado y vendido, pero no inscrito en el Registro, bien por imposibilidad, bien por dejadez, bien por cualquier otra circunstancia) le embargan, subastan dicho terreno y se lo adjudica un "feliz" nuevo "propietario"?, ¿Tendríamos una tercería de dominio?, ¿Prevalecería la información del Registro de la Propiedad, el Catastro, las escrituras púbicas de venta,...?.

Las alegaciones que recuerdo del caso son las siguientes:

-Se ha parcelado un terreno rústico cuando no se puede, y los terrenos resultantes son diminutos (ahora ya es terreno urbano y es por esta por la que un registrador quiso llevarles a lo penal)
-Se está construyendo en terreno rústico (ahora ya no lo es, pero insiste; cosas del copia y pega de una resolución a la siguiente)
-La cartografía catastral no coincidía con la realidad (también se corrigió)
-No tiene una salida propia a un camino, sino mediante un terreno en proindiviso con otras parcelas (lo que me recuerda al caso de la entrada) y que no cumple con las dimensiones debidas (esta fue la última que añadieron y con la que el propietario se cansó y desistió de intentar "inscribirlo", y digo "inscribirlo" (entre comillas) porque está inscrito, sólo que habría que inscribir la división en subparcelas y ponerlas a nombre de cada uno de los respectivos propietarios.

Cabe destacar que los pretextos que le van poniendo no son puestos de una única vez, sino que, a medida que el propietario fue solventando las pegas que le ponían fueron surgiendo otras; todo ello, a mi juicio, con el objetivo de que desistiera de inscribir el título, y lo han conseguido.

No entiendo la postura de ese registrador, y definitivamente no veo la falsedad en documento publico; la escritura solo da fe de la realidad, que existe una construccion de antiguedad indeterminada superior a 5 años en el terreno. Lo que seria falso es proseguir con las compraventas de un terreno registrado como no edificado cuando sí lo esta.

Conozoco a alguien que tiene una papeleta similar a la tuya, sólo que ha pillado a un mal Registro y, aún habiendo hecho todo lo que indicas, le ha tirado para atrás la inscripción todas las veces que ha presentado la escritura; intentó cambiar también una vez de registrador, pero le tocó uno peor y le amenazo con denunciarle por falsedad en documento público al notario y a él.

Es increíble lo tiquismiquis que pueden llegar a ser algunos registradores y como, buscando los ricones más recónditos de la Ley, pueden negarte la inscripción bajo cualquier pretexto y motivarlo, lo que hace que estés perdido. De hecho, el caso del que os hablo, creo que lo ha presentado unas 7 veces (ya le sellaron hasta la escritura por dentro de la carpetilla que la protege) y al final lo ha dado por imposible.

¿Para que querrías ver esos títulos?, ¿Qué te aportaría verlos?, ¿Quizás que ese terreno es perteneciente a los mismos a prorrata?.
Y lo de bien demanial lo he supuesto en base a que todos los caminos, calles y vías públicas lo son, y eso tiene mucha pinta de serlo, aún no constando así; no obstante está claro que para el Catastro no lo es, de ahí que preguntase a Tristán qué habría que hacer para que eso quedase bien.

Cuando descubri este procedimiento pense que era una de esas cosas que convenia mantener muy calladitas, pues la informacion es mas valiosa cuanto menos divulgada, y ahora voy a comentarlo en un foro publico plagado de mi antigua competencia... sin duda me estoy haciendo viejo.

El primer caso que tuve fue un chalet de 140 metros sobre terreno rustico. El dueño del terreno lo levanto el mismo, sin permiso de nadie, sin arquitecto y sin encomendarse ni a Dios ni al Diablo. 30 años despues el ayuntamiento empezo a pasar IBI,s para no perder su tajada, y la propiedad fue pasando a otros dueños en escritura publica sin reflejar la construccion.

El segundo fue otro chalet con piscina en una de esas urbanizaciones que la constructora dejaba a medio urbanizar, suelo urbano, pero tambien construido a las bravas y sin licencia, y no se podia escriturar pues el ayuntamiento, que ya habia legalizado la urbanizacion con la junta de compensacion, no daba los certificados de finalizacion de obra o la cedula de habitabilidad si antes no se le cotizaban los impuestos que habia dejado de percibir.

En ambos casos el procedimiento fue pagar a un arquitecto para que hiciese planta y alzado de las construcciones, y estimacion de su antiguedad en base a sus materiales, tipologia y estado de uso; obtencion de una certificacion catastral grafico descriptiva con linderos (tardan sobre un mes); llevar ambos documentos al notario junto con los IBI de los ultimos 5 años, y escriturar la obra nueva. El notario va a dar fe de que en dicha parcela hay construido un inmueble tal y como lo describe el arquitecto, y que tiene una antiguedad superior a 5 años tal y como certifica catastro, y te va a expedir escritura al respecto. Despues liquidar actos juridicos documentados y presentar en registro. Unos dos meses en total y 700 u 800 euros.

En el edicto figura el numero de finca registral que se subasta, Tristan pide nota simple sobre esa finca y verifica que el embargo ejecutado esta anotado sobre ella, y en la misma nota simple figura su referencia catastral, que al ser introducida en el buscador de catastro nos lleva al vial, no al chalet.
Las direcciones de las fincas varian muchisimo sobre todo en los pueblos pequeños, y no conviene fiarse demasiado de ellas, pues en una misma calle es comun encontrarse con dos o tres numeraciones diferentes dependiendo de lo antiguo y cabezota que sea el ocupante.

En mi opinion lo que ocurre aqui es que el pedazo chalet pertenecio en su dia a alguien (posiblemente el constructor toledano),que reparcelo el terreno donde pastaban vacas para los fulanos que huian de Madrid los fines de semana. Por ello todos los chalets de el vial son modelos tipo en parcela pequeña, menos el grandon de la subdivision catastral 28, que no 28B, que se corresponde al vial que tuvo que segregar para dar acceso a las parcelitas del callejon. Eventualmente el ayuntamiento acepto como hecho consumado y mediante alguna multita o sobre bajo cuerda legalizo y otorgo nuevos numeros de policia a todas las construcciones de la calle, con lo que el chaleton dejo de ser el numero 28 (derivado de su division catastral de la finca matriz, como se aprecia en el mapa catastral, numero negro sobre la parcela) y se convirtio en el numero 60 (numerito azul en la calle y direccion postal correcta actual). Al constructor no le dio la gana cambiar el numero de la puerta de la calle, pues le costaron buenos cuartos los forjados, y en algun momento se cayo el 2 o lo robo algun crio, con lo que ahora solo se ve el numero 8 en la foto de google.

Lo que esta claro es que se subasto la finca registral del edicto sobre la que se inscribio el embargo, y ese es el vial. El chalet tiene un numero catastral y registral diferente, y no esta logicamente afecto a una subasta de un embargo que no tiene.

Yo no creo que sea demanial. Ahora, a qué régimen exacto esté sometido... Antes de opinar, querría ver el título de los chalets circundantes.

Pues no creo que se a una chapuza.

Cuando se construyeron las primeras urbanizaciones, eran colonias de chalets unifamiliares en terreno público. Pero ¿qué pasó cuando quisieron dotar a la urbanización de servicios e instalaciones distintos de los que daba el ayuntamiento? Pues que tenían que urbanizar en suelo privado. Y ahí empieza el lío. Como no era aplicable la ley de propiedad horizontal, no había forma de incardinar las urbanizaciones en un tipo legal. Y surgieron mil soluciones "apañadas". Que si todo era propiedad de una asociación en la que se entraba al comprar el chalet, que si una finca con viales propiedad vacía del promotor, que si una finca con servidumbres recíprocas, que si una propiedad propter rem, que si entidad urbanística colaboradora de derecho público, etc.

Jeje, ya sabes que a mí no hace falta que me convenzas de las ventajas de nuestro sistema de "seguridad jurídica preventiva" frente al anglosajón. Efectivamente, notario y registro salen mucho más barato que el seguro de títulos (1:5 en el caso más desfavorable).

Lo de constituir una finca con los elementos comunes de la urbanización es muy típico de unos años determinados, donde no se aceptaba la aplicación supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones privadas.

Ya, si lo que yo no entiendo es por qué dais por hecho que el equívoco está en la dirección y no en la referencia catastral. Es decir, ¿qué impide al adjudicatario decir que él efectivamente se ha adjudicado Cercado 28? Siendo más ecuánime, si yo fuera el juez no diría que el adjudicatario se ha adjudicado un vial , sino que unos datos pertenecían a una finca y otros a otra, sin prevalencia de unos sobre otros y, al estar indeterminado el objeto de la adjudicación, es nulo. Lo que quiero saber es cuáles son los argumentos para decir que se ha adjudicado el vial y no el chalet.

¿Qué debería haber hecho el constructor en este caso?, ¿Avisar de que ese bien iba a pasar a ser demanial al Catastro? Porque en los otros está claro que pertenecerían a prorrata al resto de propietarios (o eso creo).

Pues es muy habitual que salgan a subasta los viales de las urbanizaciones o los cuartos de contadores, los de calderas, etc. Todo producto de la chapucería en el momento de hacer la división horizontal.

Y sí, esta vez lo he contado todo todito todo. De hecho he reflejado el juzgado y el número de autos por si alguien está interesado en profundizar.

¿Es posible que no nos estés contando todo? Bueneo es tu derecho. faltaría más.

Chapuza del promotor, seguramente. ¿Y la sección de urbanismo del ayuntamiento? ¿Es correcto asignar el número de una finca a una calle?

Entiendo que el error parte desde el origen, nadie se ha ocupado de corregirlo y lo que viene después es consecuencia de ello.

Todo esto afirmado desde la más absoluta y atrevida ignorancia.

No es un error del Catastro. Es, más bien, producto de la chapucería de algunos promotores y de la ceguera negligente de este tasador.

¿Y no cabe la posibilidad de que el error esté en el Catastro?

No sería la primera vez.

Aún así entiendo que es un problema a tener en cuenta y que a algún tasador deberían cortarle las pelotas.

Tengo entendido que si no tienes los planos del proyecto ni la firma de final de obra la cosa se complica mucho. ¿Cuál es el procedimiento?

Yo lo he hecho en un par de ocasiones y ha sido un procedimiento bastante simple y barato.

No Extrum, yo no he dicho eso. Si pretendes dar de alta la obra nueva vas a chocar con una pared. Es un verdadero lío burocrático. Pero no es necesario hacer ese trámite ni para vivir en la casa ni para venderla.

En la web del Catastro, cuando escribes la referencia catastral y pinchas para ver el mapa cartográfico, se resalta en azul la parcela a la que le corresponde esa referencia catastral. Por eso sabemos que en este caso la parcela corresponde a los viales. los números azules que mencionas no se corresponden, en este caso, con la numeración postal.