¿Son las subastas un negocio con futuro? Antes de responder a esa pregunta hay que hacer una breve reseña sobre lo que ha pasado en este negocio en los últimos años.
Yo comencé a dedicarme profesionalmente a este negocio en otoño de 1991 y desde entonces mi percepción es que la cosa ha empeorado sensiblemente, de manera que los nuevos actores que desde entonces han ido apareciendo se han tenido que conformar con márgenes cada vez más estrechos. A principios de los años noventa había muchas subastas y bastantes más subasteros que ahora pero sin embargo había producto para todos y no era infrecuente encontrarse pujando solos contra el procurador del banco acreedor. No era lo normal pero a veces sucedía. Y había margen suficiente. Incluso de vez en cuando caía un doblete.
Posteriormente, según fue avanzando aquella década creció el número de postores y los márgenes se fueron estrechando. A finales de los noventa, en Madrid se tenía que pujar hasta el ochenta por ciento del valor de los bienes subastados y ni siquiera eso era garantía de compra asegurada. Fue en ese momento cuando yo empecé a viajar, pues fuera de Madrid y Barcelona se compraba bastante más barato. Barcelona, por cierto, nos estaba vedado a los de fuera. Menudos eran por allí. Antes de permitir que nadie de fuera comprase nada eran capaces de subirlo por las nubes. Ignoro si eso seguirá siendo actualmente así, con los chuzos de punta que están cayendo.
En los primeros años de este siglo los márgenes seguían siendo ridículos, pero como los precios subían a lo bestia, al final resultaba que una mala compra se solía convertir en buena solo por el simple transcurso del tiempo. Lo que hay que ver.
A mediados de esta década, viendo la locura de la doble burbuja, decidí desinvertir todo lo que pudiera y meter el capital en fondos de bolsa, de manera que cuando la burbuja se pinchó y los precios de venta se desmoronaron a mí no me pillaron con ladrillos. Aunque tampoco me salvé porque en la Bolsa me dejé un buen pico. Pero al menos lo que me quedaba no estaba en ladrillos sino en liquidez y pude aprovecharme de la falta de liquidez del resto de los subasteros.
Pero ha sido en estos últimos años cuando se ha producido la verdadera sangría de subasteros. Quienes no han sido suficientemente ágiles para vender a toda leche lo que iban comprando se han ido quedando sin liquidez y la bajada de los precios de venta se los ha tragado. Ahora hay una mayoría de ex-subasteros que no se dedican a comprar y vender propiedades sino a alquilarlas y que van a tener que seguir así por muuuuuchos años porque el precio de venta de las mismas es actualmente inferior incluso al precio al que las compraron hace solo un par de años.
Nunca dije que este fuera un negocio sencillo, sino todo lo contrario.
El segundo problema, después del de la falta de liquidez, es el de la escasez de producto.
¿Cómo que hay escasez de producto? ¿Acaso no hay más subastas que nunca?
Pues sí, hay muchas subastas pero solo un dos por ciento de las mismas merece la pena. Lo que pasa es que se trata de ejecuciones de hipotecas concedidas en los años de la burbuja, con unas deudas exorbitantes y unas tasaciones de órdago. Entre el 2009 y el 2012 aún era posible encontrar cierto recorrido entre la deuda hipotecaria y el precio estimado de venta, pero actualmente los precios de venta han continuado su caída y las pocas subastas interesantes que quedaban ya no lo son. Ahora es prácticamente imposible encontrar una subasta cuya deuda sea inferior en más de un 25% al precio de venta del bien.
Y respecto a las tremendas tasaciones, si ya eran increíbles en los años en que se hicieron, ahora son sencillamente de broma, resultando completamente desmotivantes para los subasteros que, como sabemos que no vamos a poder alcanzar el 70% mínimo para que la adjudicación quede firme, lo que hacemos es no asistir a las subastas, quedando estas desiertas y debiendo adjudicárselas el banco acreedor. Esto perjudica al banco, a quien no le queda más remedio que ver cómo su stock de viviendas adjudicadas crece sin parar y también perjudica muy gravemente al deudor, que se queda sin vivienda y que ve cómo, a pesar de ello, su deuda con el banco no queda liquidada.
Por otro lado, y esto es lo más interesante, en el pequeño dos por ciento de subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de ocho años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras. Pero como la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni crédito, resulta que hay algunas buenas oportunidades de hacer excelentes compras si el inversor se sabe mover en este terreno.
Por todos estos problemas alucino cada vez que algún ilusionado lector me comenta que ha decidido dedicarse al negocio de las subastas judiciales y trata de que le asesore por dónde empezar.
¿Por dónde empezar? Mejor empieza buscando un trabajo y viviendo tranquilo el resto de tu vida. Este es el momento más complicado para iniciarse en las subastas, en el que hay menos producto en oferta, en el que las ventas están peor y se tarda más en recuperar la liquidez, si es que se recupera, en el que los márgenes son más estrechos de los últimos veinticinco años y, finalmente, en el que los funcionarios de Justicia están más colapsados y menos motivados de toda su historia.
Y acabo repitiendo algo que ya mencioné hace años en una entrevista de Pública Subasta:
Los subasteros cumplimos la función de aportar liquidez y de dinamizar la compra en subastas, haciendo inversiones a veces muy complejas y arriesgadas. Inversiones que no solo realizamos para nosotros mismos, sino que a veces hacemos para nuestros clientes, quienes sin nuestra orientación y ayuda, jamás se atreverían a invertir en el laberinto judicial español, un mundo con tantos peligros potenciales.
¿La existencia de los subasteros perjudica al mercado? Más bien lo beneficia pues sin ellos ni sus clientes -que gracias a ellos se atreven a comprar en las subastas- el mercado sería menos eficiente y los bienes subastados no alcanzarían el precio suficiente para que los acreedores recuperasen sus deudas y, mucho menos, para que hubiera algo de sobrante para el deudor.
Pero ahora mismo, los subasteros somos una especie en extinción.
