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Las cesiones de crédito, el negocio de moda

De todos las ofertas calentorras que ofrecí hace una semana la que más respuestas ha suscitado en mi correo ha sido la de la venta del crédito hipotecario del chalet de La Moraleja. Unos por mera curiosidad y otros por verdadero interés, pero lo cierto es que he recibido un buen montón de mails preguntando acerca de la misma.

Y ello a pesar de que si hay un activo pegajoso ese es la venta de créditos impagados.

Y digo que ahora están de moda porque hay una empresa madrileña que se dedica a publicar anuncios en Idealista con ofertas de inmuebles a precios ridículos y cuando los interesados les llaman se les explica la realidad edulcorada. Más o menos se les da a entender que comprando la deuda se garantizan la adjudicación en la subasta -porque ya no hay subasteros, les dicen- y que en el caso de que se lo adjudicara un tercero todo el dinero recaudado sería para ellos. Negocio redondo. Si fuera verdad. Que no lo es.

A continuación uno de las últimas consultas que he recibido respecto a estos pájaros:

Tristan, perdone que le escriba directamente, pero estaba a punto de comprar un piso y he encontrado algunos articulos de usted. De hecho, resulta que menciona exactamente el nombre de la persona que me va a vender el piso, estoy alucinando.

He hablado con ellos, y efectivamente me han confirmado que lo que asumo es la deuda, y me dicen que a la subasta no se va a presentar nadie, que eso nunca ha sucedido. Me estan ofreciendo un piso en mi pueblo por solo 50.000 euros. Les he llamado y dicho que quiero aclarar los riesgos que asumo. Entiedo que sabe bastante del tema, asi que cualquier cosa que me diga me ayuda. Estaba literalemente a punto de ir a Madrid la próxima semana con los 50.000 en la cuenta ya (...)

Pues para los interesados en anuncios como esos tengo malas noticias:

Les han contado solo una parte de la verdad. Lo cierto es que con la cesión de crédito sustituyes al banco acreedor en todos sus derechos, que cada vez son menos y en todas sus obligaciones, que cada vez son más. Para empezar, el cambio legislativo que ha supuesto la Ley 1/2013 del 15 de mayo ha marcado un antes y un después en el mercado hipotecario, limitando los intereses de demora (este año solo el 12%, el que viene ya veremos) y posponiendo la entrega de la Posesión hasta después de mayo del 2015 si la familia deudora puede acreditar que está en riesgo de exclusión social. Y otros muchos pequeños detalles que hay que tener en cuenta.

Y no te digo nada si el demandado enerva la deuda (la pone al día) y se te queda como deudor durante veinte o treinta años (lo que dure la hipoteca) pagándote el euribor+0,50 o lo que sea que estén pagando. Es decir, que si antes de la subasta el deudor pone su deuda al día, entonces ya no hay subasta y te quedas como acreedor durante el tiempo que reste de hipoteca.

¿A que esto último no suelen contarlo?

Por otro lado es falso que el acreedor de la hipoteca será el adjudicatario en la subasta. Eso no tiene por qué ser así. Para eso estamos los subasteros, para competir con los bancos en las subastas que ejecutan. Cualquiera puede adjudicarse una subasta. Comprando la hipoteca la verdadera ventaja que se tiene frente a otro postor es el descuento al que se haya comprado la deuda sumado a los intereses de demora generados desde ese momento hasta el día de la subasta. 

Como ejemplo vale el de la oferta calentorra mencionada:

                         Deuda actual del crédito: 872.000 euros

                         intereses de demora mensuales: 7.924 euros 

                         fecha de subasta prevista: 6 meses x 7.924 euros = 47.544 euros 

                         deuda el día de la subasta: 915.544 euros

                         Precio de cesión del crédito: 695.000 euros

Es decir, que el día de la subasta la deuda que el chalet tendrá con el acreedor será de 915.544 euros y dicho acreedor podrá pujar hasta ahí sin que eso le supongo pagar más dinero del que haya pagado hoy, es decir 695.000 euros, que es lo que ha pagado por la hipoteca. Los otros postores tendrán que pagar todo el dinero que ofrezcan, pero hasta que las pujas no sobrepasen los 915.544 euros el acreedor no tendría que pagar más dinero. 

Y si al final el acredor se lo adjudicase por ejemplo en 925.000 euros, solo tendría que pagar la diferencia hasta la deuda que el demandado tiene con él. Es decir que solo pagaría 9.456 euros más, con lo que habría comprado el chalet de la Moraleja por 695.000+9.456=704.456 euros.

Sí, ya se, un auténtico chollo, pero según mi opinión, completamente merecido porque no hay muchos con lo el temple necesario para pagar por adelantado una cifra de 695.000 euros.

Finalmente, también es una mentira de las gordas que el sobrante es para el que haya comprado la hipoteca. El sobrante siempre es para el deudor o para los acreedores posteriores, si los tiene.

CONCLUSIÓN, que las cesiones de créditos hipotecarios pueden ser un magnífico negocio inmobiliario. El que compre el crédito del chalet en la Moraleja puede quedarse por setecientos mil euros una casa que vale un millón y medio.

Y también pueden ser un estupendo negocio financiero: Si en el ejemplo anterior la adjudicación es para otro postor en, por ejemplo, novecientos veinte mil euros, el inversor que haya comprado la hipoteca habrá ganado doscientos veinte mil euros en menos de un año. Creo que tampoco está nada mal.

PERO NO ES ORO TODO LO QUE RELUCE. Antes de tirarse de cabeza a la piscina hay muchas cosas que hay que investigar. Por ejemplo:

¿Alguien se ha dado cuenta de que el dueño del chalet de La Moraleja nunca podrá demostrar que su familia está en riesgo de exclusión social? Es muy importante investigar al deudor.

¿O de que la nota simple de la casa tiene un montón de cargas posteriores que hacen inviable la enervación?

Pues eso, que antes de comprar nada hay que hacer los deberes.

 

ACTUALIZACIÓN: Esto ha cambiado en los seis años transcurridos desde la publicación de este post y, aunque los peligros de estas inversiones siguen siendo importantes, lo cierto es que hoy en día (otoño de 2017) la cesión de créditos está más de moda que nunca. Si quieres saber por qué y conocer los peligros de esta inversión arriesgada pero muy rentable y las estrategias para llevar a cabo estas inversiones con seguridad no dejes de leer lo último que he publicado en Subastanomics sobre las cesiones de crédito: 

"Cuidado con la cesión de créditos fallidos que se está poniendo de moda"

Y sobre todo, tras las estupendas ofertas que nos están haciendo los bancos no te puedes perder el post titulado

"La cesión de créditos, el negocio de moda para inversores atrevidos".

 

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #20
    02/12/13 11:19

    Hay algo que no entiendo de la gente subastada.
    Me explico.

    He conocido a una amable pareja de EEUU.
    Hablando de temas varios, me he enterado que les han embargado su casa en EEUU.

    Dado lo delicado del tema, no he querido indagar más en el asunto: si me lo quieren contar, bien (pero parece que no..).

    El caso es que ambos son no ya universitarios, sino doctores cum laude e investigadores científicos.

    Sospecho que su casa valía menos que la hipoteca, y dadas las leyes del país, pues decidieron que mejor un embargo... pero vamos, que estos, en principio, tontos no son... aunque lo mismo han actuado de manera estúpida...

  2. en respuesta a Crayola
    -
    #19
    30/11/13 22:26

    "Tristán, esta no sé si te la sabes, es una anécdota sobre valoración de inmuebles: dos vecinos con la misma, idéntica casa, uno es Notario y el otro un chatarrero gitano. Le dice el gitano al Notario: "¿qué casa vale más, la tuya o la mía?". El Notario respone "la mía, soy Notario". El gitano se ríe y responde "la mía vale más: soy vecino de un Notario...""

    Muy buena.
    y esta tambien está hilada muy fina:
    "2) Si el banco accediese a negociar con el moroso la venta del préstamo (cosa que es imposible, porque el moroso no tiene ni para pagar una cuota)¿cuántos españoles que pueden pagar dejarían de hacerlo? Si tengo una hipoteca de 100.000 y le digo al banco que le doy 60.000 y en paz o dejo de pagar y el banco accede, vaya ruina de negocio que hacen. Jajaja. "

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #18
    30/11/13 18:36

    Estoy de acuerdo con Exiliado, el estado de "zombitis" les impide ver lo mejor para sus intereses.

    Gracias por aclarar estos temas tan interesantes.

    Saludos.

  4. en respuesta a Beticus
    -
    #17
    30/11/13 17:58

    Voy a zanjar ya el tema porque tampoco quiero polémicas.
    1) Por norma general, nadie que trabaje en recobros quiere oir hablar del ejecutado/moroso y (ojo al dato) de cualquier familiar o amigo próximo suyo. La razón que dan es clara: si ya se han ido cerrando todas las puertas a una posible solución con él, no tiene sentido alargar la agonía con una nueva negociación y/o pillería, o meter a un familiar para que el problema vuelva más temprano que tarde, como un boomerang.
    2) Si el banco accediese a negociar con el moroso la venta del préstamo (cosa que es imposible, porque el moroso no tiene ni para pagar una cuota)¿cuántos españoles que pueden pagar dejarían de hacerlo? Si tengo una hipoteca de 100.000 y le digo al banco que le doy 60.000 y en paz o dejo de pagar y el banco accede, vaya ruina de negocio que hacen. Jajaja.
    Muchas otras razones, pero para qué comentar. La cosa está como está. Y si me lo permitís, os diré algo que estoy seguro que Tristán suscribirá: En este mundo NUNCA DEIS NADA POR SENTADO.
    Saludos

  5. en respuesta a Exiliado
    -
    Top 100
    #16
    30/11/13 14:22

    No puedo zumbarte porque estoy completamente de acuerdo contigo.

    Beticus, los morosos que llegan a subasta no son precisamente los más listos de la clase.

  6. en respuesta a Beticus
    -
    #15
    30/11/13 13:06

    Voy a meter baza aqui mas como abogado del diablo para animar un poco el cotarro que porque este de acuerdo o no con estas practicas, asi que tomarlo en cuenta y no me sacudais muy fuerte.
    Es logico que los bancos cedan a terceros la gestion de estos activos porque el negocio de los bancos no es la inversion inmobiliaria. Podrian ganar mas, (o mas bien perder menos) si los negociaran ellos, pero para ello tendrian que reconvertirse a un negocio que no dominan, cuando lo que a ellos les gusta y se les da bien es prestar dinero y cobrar comisiones, asi que prefieren subcontratar a profesionales experimentados, lo cual en mi opinion es una buena politica.
    En cuanto a que el moroso podria haber hecho esto mismo y salido beneficiado... claro que si, pero para ello habria que suponer que el dicho moroso es inteligente y no se encuentra en un estado agudo de "zombitis economica". La mayor parte de morosos que llegan a esta situacion estan paralizados por la enormidad de su drama, y no dan para afrontar racionalmente las opciones logicas que les quedan.
    Y por ultimo, los que de veras pierden en este negocio, los acreedores posteriores; ese dinerito que pierden es la cantidad en negro que paga el comprador, y que se embolsan el moroso y el intermediario, acciones peligrosamente proximas al levantamiento de bienes y a la maquinacion para alterar el precio de las cosas. Vamos, que los acreedores posteriores siempre pierden... pero siguiendo la ley igual habian perdido menos. ;)

  7. en respuesta a Crayola
    -
    #14
    30/11/13 12:11

    lo que no entiendo es como el chatarrero se avino a vivir junto a un tipo tan despreciable jejejej

  8. en respuesta a Crayola
    -
    #13
    30/11/13 12:05

    Ah, bien, el banco vende con quita, no solo a los grandes fondos "buitre".

    Esto habla muy mal de la gestión inmobiliaria de los bancos, pues podían haber recuperado mayor parte de la deuda si gestionaran bien. Pero a veces es que me parecen que no saben ni lo que es la gestión inmobiliaria, así les ha ido, bueno a los directivos les ha ido muy bien, algún día contaré el caso de un par de directivos de una caja sevillana que se han, literalmente, forrado. A otros de la misma caja sí los han pillado por torpes y están siendo investigados por los juzgados.

    Tristán, tu ejemplo es válido, pero eso lo podría haber hecho el propio moroso, sin intermediarios, buscándose al tercero él mismo, ¿no?.

    Los acreedores posteriores siempre pierden, bien es cierto, pero para eso son posteriores. Que no lo hubieran sido.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    30/11/13 11:07

    caliente caliente jajaja

  10. en respuesta a Beticus
    -
    #11
    30/11/13 11:05

    Lo de que el banco ha cobrado toda la deuda lo dices tú. Yo he escrito que el banco ha cobrado, por supuesto con una significativa quita. Del mismo modo el comprador ha comprado bien. Y yo hice un trabajo que no te podría desarrollar aquí, aunque quisiera. Que no quiero.
    Tristán, esta no sé si te la sabes, es una anécdota sobre valoración de inmuebles: dos vecinos con la misma, idéntica casa, uno es Notario y el otro un chatarrero gitano. Le dice el gitano al Notario: "¿qué casa vale más, la tuya o la mía?". El Notario respone "la mía, soy Notario". El gitano se ríe y responde "la mía vale más: soy vecino de un Notario..."

  11. en respuesta a Beticus
    -
    Top 100
    #10
    30/11/13 10:56

    Beticus, te lo explico yo porque es muy sencillo, aunque no lo parezca:
    Valor del piso: 200k y deuda: 120k que el demandado no puede pagar ni loco.

    Si te metes en medio y consigues a un comprador que se adjudique la subasta por 120k y que suelte por fuera de la subasta otros 40k, habiendo pagado en total 160k (se ahorra un 20% respecto al valor real) de los que 10k son para ti y 30k son para el demandado, el resultado es que el banco cobra su deuda de 120k, el demandado pierde la casa pero se va con 30k, tú has ganado 10k y el comprador se ha ahorrado 40k. Todo el mundo contento excepto los acreedores posteriores, que se quedan sin nada.

    Eso sí, para que salga bien todo ha tenido que ser pactado antes de la subasta.

    Esto ha sido solo un ejemplo sencillo. La realidad puede ser mucho más complicada.

  12. en respuesta a Crayola
    -
    #9
    30/11/13 07:57

    Hola Crayola.

    No entiendo como ha cobrado el banco toda la deuda, el ejecutado ha cobrado un buen dinero, hay un comprador que está contento porque cree que ha pagado un precio justo y además vosotros cobráis por vuestro buen hacer y profesionalidad.

    Se me escapa algo, por no decir todo.

    Saludos.

  13. #8
    29/11/13 18:24

    Ser ejecutante te permite una serie de ventajas sobre los terceros que acuden a pujar. Ventajas definitivas en muchas ocasiones. Y ya que estamos os contaré una anécdota sobre venta de créditos: una entidad nos ofrece la cesión de una hipoteca cuya subasta extrajudicial estaba a la vuelta de la esquina. Nos ponemos en contacto con el ejecutado que nos recibe cordialmente (tenía dos carreras) y nos dice que tiene carnet de tiro olímpico y que cualquier día baja al trastero a por la pistola y se va a buscar a los del banco. Llegamos con él a un acuerdo para vender su inmueble mediante subasta (ya que había cargas posteriores, como es habitual). Realizamos el trabajo y conseguimos: un comprador feliz, un banco que ha cobrado, un ejecutado que ha vendido su piso y ha cobrado un buen dinero (que no habría visto sin nuestra intervención) y nosotros, que también cobramos. Esto no hay banco, ni caja, ni prestamista que sepa, deba o pueda hacerlo.

  14. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    Top 100
    #7
    29/11/13 13:45

    Se hace exactamente así, a menos que alguna de las posteriores tenga preferencia y se cuele mediante una "tercería de mejor derecho".

  15. #6
    29/11/13 13:43

    Y otra duda que acabo de ver: en caso de que haya varias cargas sobre un bien; si la primera es satisfecha, ¿Todo el dinero va destinado al pago de la segunda y si sobra para la tercera y así sucesivamente o se hace de alguna otra manera?

  16. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    Top 100
    #5
    29/11/13 13:38

    Si ese chalet tuviera, por ejemplo, tres embargos posteriores por un total de unos dos millones de euros, ¿qué razones tendría el deudor para poner al día la hipoteca si esa casa está destinada a ser subastada tarde o temprano? Hay que recordar que enervar suele ser bastante caro. Hay que pagar todas las cuotas atrasadas más los intereses de demora más las costas judiciales y para eso generalmente tiene que haber una tercera persona o entidad que confíe en el deudor y le preste el dinero de la enervación.

  17. en respuesta a Sáenz
    -
    Top 100
    #4
    29/11/13 13:34

    Hola Sáenz. A mí también me han contado que hay jueces que anulan los intereses de demora, pero ha sido siempre en créditos de capital privado y habiendo intentado los acreedores cobrar el interés escriturado del 18-29%. Aún así me parece ilegal, una prevaricación en toda regla, un ejercicio dogmático de la judicatura.

  18. #3
    29/11/13 13:23

    ¿Por qué el hecho que tenga un porrón de cargas posteriores hace imposible la enervación?

  19. #2
    29/11/13 12:49

    Muy interesante... aunque si se lo adjudica el propio acreedor hasta el límite que pude pujar según el ejemplo, también tendría que computar el ITP que deberá pagar (un 8 o 10 %, nada menos) sobre el marginal.

  20. #1
    29/11/13 12:08

    Con que el sobrante es para el que ha comprado el crédito supongo que quieren decir que éste no sólo recibiría los 695k, sino 915k, con lo estaría ganando dinero. Lo que exceda de 915k, claro, para otros acreedores o el propietario hipotecante. EDIT: vale, lo decías en el párrafo siguiente.

    Por cierto, ya un par de amigos me han comentado que hay jueces que anulan el interés moratorio y punto. Nada de recalcularlo al 12%. Ojito porque te hacen la pascua.

    Muy agudas tus dos últimas observaciones.


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