Hace más de veinticinco años que me dedico profesionalmente a canalizar inversiones inmobiliarias vía las subastas judiciales y durante todo este tiempo siempre he procurado mantenerme lo más lejos posible de los concursos de acreedores.
Que sí, que ya se que hay gente ganando mucho dinero en ellos, pero en general eso siempre sucede en la fase en la que el administrador concursal vende o malvende los activos un poco a su aire y al precio que considera conveniente (siempre bajo supervisión judicial, obviamente).
Pero no me importa tanto el dinero que se pueda ganar en los concursos como que se trate de territorios en los que las leyes habituales del universo no funcionan como parece que deberían funcionar y como, de hecho, funcionan en el resto del orbe.
Pero por lo visto no basta con no visitar nunca los Juzgados de lo Mercantil para estar a salvo de su maléfico influjo.
Hace unos días compré un local que lleva cerrado casi dos años y cuyo inquilino está en concurso de acreedores.
Ojo, que he dicho que el inquilino está en concurso de acreedores, NO que lo esté el expropietario del local.
La certificación de Cargas, limpia como una patena. Solo cargas posteriores.
El arrendamiento NO está inscrito en el Registro de la Propiedad
Local cerrado y arrendamiento no inscrito, ¿qué nos dice eso?
Artículo 29 de la L.A.U.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Y además...
Artículo 1571 del Código Civil
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
En realidad existen dos corrientes doctrinales respecto las subastas de locales comerciales arrendados:
La primera considera que sería de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que los arrendamientos no inscritos de inmuebles (o los inscritos con posterioridad a la hipoteca) carecen de preferencia frente al acreedor hipotecario y se extinguen tras la subasta, pues la transmisión de dicho bien inmueble provoca la extinción del derecho.
La segunda corriente doctrinal se basa en el artículo 29 de la L.A.U. (mencionado más arriba), entendiendo que el mismo no se refiere solo a los supuestos de venta voluntaria sino también a este supuesto de venta judicial forzosa. Por tanto, según esta interpretación el arrendamiento seguiría vigente, incluso en los contratos de arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad o inscritos con posterioridad a la hipoteca, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cosa bastante difícil tratándose de locales comerciales, pues estos arrendamientos suelen resultar obvios.
En el presente caso ambas interpretaciones me favorecen.
Pues no.
El administrador concursal del inquino opina diferente.
Y me acaba de enviar un burofax en el que me comunica que la empresa Morosos SL se declaró en concurso de acreedores en octubre de 2014 y que tiene suscrito un contrato de arrendamiento de mi local recién adquirido desde enero de 2011 y por 15 años y, lo más importante:
- Nos declara subrogados en la posición de la parte arrendadora.
- Nos nombra depositarios de los bienes y enseres que la empresa inquilina Morosos SL tiene dentro del local y que están incluidos en el plan de liquidación de los bienes de la concursada y que estamos en la obligación de mantenerlos en perfecto estado (por supuesto) y que bajo ningún concepto podemos moverlos de su actual ubicación.
¿No es alucinante que este carota pretenda dejar nuestra inversión en suspenso hasta que se resuelva el citado concurso en los años venideros
y en los peores juzgados que existen, que son los Juzgados de lo Mercantil?
El concurso de acreedores es un procedimiento de ejecución colectiva por el que los diversos acreedores de un deudor común, que se encuentra en estado de insolvencia definitiva, intentan satisfacer sus créditos con el patrimonio de dicho deudor, respetando el orden de prelación de créditos.
El objetivo ideal del concurso es en primer lugar que no cese la actividad de la empresa concursada y en segundo lugar que todos los acreedores puedan ir cobrando sus deudas, regulando el reparto de pérdidas. Los créditos se pagan, dentro de las posibilidades del patrimonio liquidado del deudor, de acuerdo con las reglas que establecen la jerarquización de créditos.
Esta es la teoría.
Porque en la práctica, como en todos los asuntos en que interviene un juzgado, el problema se atasca años y más años y el resultado suele ser que la actividad empresarial acaba cesando y que los acreedores apenas cobran algo al cabo de muchos años.
Y este cretino que me ha tocado en suerte cree que yo he comprado el local no para venderlo o alquilarlo sino para que sirva de depósito de unos bienes muebles que cuando por fin sean vendidos no valdrán ni la centésima parte de su valor actual.
Por cierto, que si el representa a mi arrendatario...
¿Por qué no me ha preguntado en qué cuenta corriente tiene que empezar a ingresarme el alquiler mensual?
