Uno de los deberes de todo blogger que quiera tener bien informados a sus lectores es estar al día de la actualidad de su sector, motivo por el que, en mi caso, estoy obligado a leer todo lo que se publica en España sobre el negocio inmobiliario.
Y gracias a que yo llevo eso a rajatabla es por lo que pude hacerme eco hace casi un mes de las actividades de Desokupa, la empresa cuya actividad es desalojar de gentuza las viviendas de los honrados ciudadanos españoles, hartos de la in-Justicia española que ni está ni se la espera. Y ello con un mes de antelación a El Confidencial, que ayer se hizo eco, por fin, de la noticia.
Y en este mismo sentido de tratar de estar informado sobre la cosa inmobiliaria, hace un año, no recuerdo cómo, me enteré de que uno de mis lectores de allende los mares publicaba una página de Facebook más que interesante.
Se trata de Geoff007, un inversor inmobiliario de Estados Unidos que más de una vez nos ha dejado a todos alelados con sus explicaciones del mercado "real state" americano.
En realidad no publicaba solo una página de Facebook sino dos, ambas con unos contenidos magníficos.
Pero hace unos días anunció que se había cabreado por no se qué y que iba a suspender la publicación.
Menos mal que en cuanto leí eso decidí copiar y pegar inmediatamente algunos recortes de una noticia de la que él se había hecho recientemente eco y que me interesó muchísimo.
Geoff se ha comprometido a que uno de estos días publicará en este blog, como autor invitado, un post sobre el mercado inmobiliario americano. Pero mientras eso llega no puedo resistirme a reproducir aquí y ahora, en plan corta/pega, la historia que ha contado del barrio latino Allapattah de Miami y de un subastero que se ha hecho rico de la noche a la mañana.
Amigo Geoff, no te lo tomes como una inmunda copia sino como un rendido homenaje que le hago a tus páginas de Facebook, que deseo que pronto vuelvas a poner en circulación.
Ahí va...
Increíble lo que está ocurriendo en Miami y la gentrificación de sus zonas más deprimidas económicamente.
Unas de las zonas comerciales más grandes de la ciudad, el barrio de Allapattah, fue comprado a precio de ganga por un inversor judío de Miami beach. Se trata del Miami Produce Center, que es una inmensa área donde se distribuye productos agrícolas para todo el Estado.
Este área tiene unos 10 acres y unos 155.495 pies cuadrados a un total de $141 dólares el pie.
Y ahora la idea es tumbar todos esos almacenes para construir edificios residenciales.
En toda esta zona de los alrededores del Miami Produce center, entre 2007 y 2015 aparecían muchas propiedades entre 30,000 a 60,000 dólares. Es una zona muy peligrosa de noche ya que esta justo al lado del barrio llamado Little Haiti.
Justo en los alrededores de ese centro de distribución de alimentos es precisamente donde estaban las propiedades mas despreciadas por todos, ya que hay un constante mal olor que procede de esos almacenes y mucho movimiento de camiones de 12 am a 2 pm.
Y además la cárcel también está cerca de allí.
Ahora bien, desde 2013 se han levantado mas de 5 o 6 torres residenciales de viviendas de protección oficial, que aún siéndolo, son muy bonitas y con todos los servicios, incluido gimnasio. Esto ha hecho que la zona empiece a cambiar.
Y desde que saltó a la prensa el anuncio de la compra del Miami Produce Center y la reordenación urbana subsiguiente la situación ha cambiado drásticamente.
Las mismas propiedades que hace un año cotizaban a 30/60.000 dólares ahora no valen menos de 150.000.
Una verdadera guerra de ofertas. Las subastas judiciales en los juzgados parecen un concierto de rock. todo el mundo queriendo entrar como bestias a esas propiedades abandonas, destruidas, sucias, viejas llenas de multas y violaciones.
Los Wholesalers que tenían contratos en esas propiedades están todos sacando sus propiedades del mercado para volverlas a ofertar de tres a cinco veces el precio que pedían originalmente. ¡¡y todo esto sin invertir un dolar de sus bolsillos!!
Hasta aquí lo que cuenta Geoff de lo que ha ocurrido en el negocio inmobiliario de Miami.
Luego se queja amargamente de haber especulado mucho en este mismo barrio pero limitándose siempre a comprar, reformar y vender, sin haberse quedado con ninguna propiedad en lo que allí llaman "buy and hold" (comprar y mantener).
Si lo hubiera hecho ahora estaría tan satisfecho como cierto subastero llamado José, cuya historia cuenta, que siguió el camino exactamente contrario al resto de los inversores locales. Mientras que todo el mundo compraba y vendía, el compraba, reformaba y ponía en alquiler siguiendo la estrategia que allí llaman BRRRR (Buy, Repair, rent, Refinance and Repeat).
¡¡Y ahora tiene nada menos que 37 propiedades en ese barrio!!
Este exitoso compañero americano pagó entre 30 y 54.000 dólares por cada una de ellas y, lo mejor, jamás puso más del 10% del precio.
Y anda diciendo que ahora no vende ninguna por menos del 200.000 dólares.
Si es que Estados Unidos tiene algunos defectillos, pero sigue siendo el país de las grandes oportunidades. El lugar donde aquellos que lo merecen, triunfan.
Por lo visto, el subastero llamado José no tenía hace diez años dónde vivir.
Y ahora Geoff nos explica con más detalle el asuntillo ese de BRRRR, estrategia súper lucrativa y que por lo visto allí está libre de impuestos.
Es como sigue...
Lo primero para seguir esta estrategia es saber con qué bancos puedes lidiar y cómo.
La mayoría de los bancos tienen lo que llaman períodos de "seasoning", que duran de seis a doce meses, durante los cuales se niegan a refinanciar una casa más cara de lo que se compró.
Pero también hay algunos cuantos bancos y programas de refinanciamiento que no tienen ese período de seasoning. Si un banco tiene un periodo de seasoning de 12 meses y usted compro la casa por 60,000 dólares hace 6 meses, el banco solo le refinanciará un 75% de los 60,000 dólares, incluso aunque la valoración actual (después de haber hecho la reforma) sea de 200,000 dólares.
Entonces la clave está en encontrar un banco que no tenga periodos de seasoning.
Para esto es importante hacer negocios con bancos regionales, comunitarios, credit unions y Mortgage Bankers independientes. De esta forma si compras una
propiedad por 60,000 dólares y e invertiste $30,000 en reformas y la casa esta valorada en $200,000, puedes perfectamente refinanciarlo por $150,000 y meterte en el bolsillo el equity (beneficio) de $60,000 dólares libre de impuestos mientras sigues chupando de la teta de la vaca de los alquileres por tiempo indefinido.
Este tipo de estrategia usualmente solo se da en barrios distressed (deprimidos) como Allapattah. MI amigo José, un subastero de profesión y de los mejores. Un tipo al que el tío Trump llamaría "wonderfulllll" usando esta estrategia se ha sentado sobre 37 propiedades en ese barrio.
¿No me digáis que no estáis alucinando con el negocio inmobiliario en USA?
Compras por 60k, le metes al piso otros 30k y luego el banco te presta 150k, con lo que te metes al bolsillo 60k (libres de impuestos) y empleas los otros 90k en volver a empezar. Y con los alquileres pagas el crédito hipotecario.
¿Alguien se anima para acompañarme a Miami?
