El IVA en subastas judiciales

Los particulares pagan siempre ITP excepto cuando la propiedad sea nueva y no de segunda mano.

La normativa indica que si el adjudicatario es un empresario puede emitir factura por cuenta del ejecutado, pero, y si el adjudicatario es un particular?

Puede un particular liquidar el IVA con el modelo 309?

También es muy interesante lo que Hacienda ha contestado en esta Consulta Vinculante

Buenos días.
He estado leyendo su blog y me parece francamente didáctico, a la par que práctico.
Concretamente he estado mirando el tema del IVA y del ITP en las adjudicaciones de bienes en procedimientos de ejecución forzosa.
Entiendo, y si no es así por favor corregidme, que el órgano judicial o administrativo que ejecuta se limita a efectuar la venta de los bienes del deudor por la fuerza, sin que quepa hablar de que el bien en cuestión pasa del deudor al Órgano y de éste al adjudicatario por lo que si el deudor.es
• Una entidad mercantil. en cualquier caso, o
• Un empresario o profesional y el bien esta afecto a la actividad empresarial.
Los bienes adquiridos están sujetos a IVA y no a ITP.
¿Qué ocurre si el bien ejecutado es un inmueble?. En este caso el artículo 20.22 de la Ley del IVA establece la exención de “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”, por lo que en principio estarán sujetas al ITP.
Entiendo que únicamente el Órgano que ejecuta exigirá el IVA cuando el objeto social del embargado sean las actividades inmobiliarias o se trate de una primera transmisión del inmueble (operación sujeta y no exenta).
Ahora bien si el vendedor del inmueble es un empresario o profesional y el bien esta afecto a la actividad empresarial o una entidad mercantil, el punto 2 de este mismo artículo 20 de la LIVA le permite renunciar a la exención cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por esta adquisición.
¿Cuándo se va a producir esta renuncia a la exención? Pues lógicamente cuando el comprador adquiera el inmueble en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y piense deducirse el IVA. Entonces este le solicitara al vendedor que renuncie a la exención y le liquide en una factura el IVA, ahorrándose por tanto, el ITP. Esta opción hay que tomarla al hacer la escritura, después ya no vale.
Este derecho a la renuncia también lo tiene el ejecutado y el adjudicatario-adquirente a solicitarlo , pero en la práctica chocaban con la reticencia de aquel, en caso de ejecuciones singulares, puesto que no es común que quisiera emitir factura de ningún tipo, ni se encontrara como para renunciar a exención alguna, o de los síndicos en procedimientos de ejecución universal (concursos y quiebras) que de igual forma se negaban a girar las oportunas facturas. Ello provocaba un grave perjuicio al adjudicatario de esos bienes o derechos que por un lado al no tener factura no podía deducirse el IVA soportado, y por otro, en el caso de adjudicación de bienes inmuebles, siempre debía de satisfacer el concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuya cuota al no poder ser deducida encarecía el precio de remate.
La denominada ley de acompañamiento para el año 2.001, Ley 14/2.000, incluyó una nueva Disposición Adicional en la LIVA, la sexta, que faculta a los adjudicatarios que tengan la condición de empresarios o profesionales a efectos del IVA, en nombre y por cuenta del ejecutado, y respecto a las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se produzcan en estos procedimientos a los que nos venimos refiriendo, a que:
1º.- Expidan factura en que se documentara la operación y repercutan la oportuna cuota de IVA.
2º.- Presenten la correspondiente declaración liquidación e ingresen la cuota resultante.
3º.- Renuncien, en su caso, a las exenciones aplicables, en los términos previstos en el art. 20.2 LIVA y el 8 RIVA, que recordemos permite renunciar a la exenciones recogidas en el art. 20. Uno. 21, (entrega de terrenos rústicos), 20. Uno. 22 (aportaciones a juntas de compensación) y 20. Uno. 23 (segundas y ulteriores entregas de edificaciones).
Por otra parte el el RD 1082/2.001, de 5 de octubre (publicado el seis, y con vigor desde el siete de octubre del año 2001) se añade al RIVA una nueva disposición adicional quinta, en la que se concretan las condiciones para el ejercicio de dichas facultades, así como las obligaciones en relación con las mismas.
La mentada disposición adicional queda redactada de la siguiente forma:
"Disposición adicional quinta. Procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa.
En los procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa a los que se refiere la disposición adicional sexta de la Ley del Impuesto, los adjudicatarios que tengan la condición de empresario o profesional están facultados, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, y con respecto a las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas al mismo que se produzcan en aquellos procedimientos, para expedir la factura en que se documente la operación y se repercuta la cuota del impuesto, presentar la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe del impuesto resultante, así como para efectuar, en su caso, la renuncia alas exenciones prevista en el apartado dos del artículo 20 de dicha Ley, siendo aplicables las siguientes reglas:
1.ª El ejercicio por el adjudicatario de estas facultades deberá ser manifestado por escrito ante el órgano judicial o administrativo que esté desarrollando el procedimiento respectivo, de forma previa o simultánea al pago del importe de la adjudicación.
En esta comunicación se hará constar, en su caso, el cumplimiento de los requisitos que se establecen por el artículo 8 de este Reglamento para la renuncia ala exención de las operaciones inmobiliarias, así como el ejercicio de la misma.
El adjudicatario quedará obligado a poner en conocimiento del sujeto pasivo del impuesto correspondiente a dicha operación o a sus representantes que ha ejercido estas facultades, remitiéndole copia de la comunicación presentada ante el órgano judicial o administrativo, en el plazo de los siete días siguientes al de su presentación ante aquél.
El ejercicio de esta facultad por el adjudicatario determinará que el sujeto pasivo o sus representantes no puedan efectuar la renuncia a las exenciones prevista en el apartado dos del artículo 20 de la Ley del Impuesto, ni proceder a la confección de la factura en que se documente la operación, ni incluir dicha operación en sus declaraciones-liquidaciones, ni ingresar el impuesto devengado con ocasión de la misma.
2.ª La expedición de la factura en la que se documente la operación deberá efectuarse en el plazo de treinta días a partir del momento de la adjudicación.
Dicha factura será confeccionada por el adjudicatario, y en ella se hará constar, como expedidor de la misma, al sujeto pasivo titular de los bienes o servicios objeto de la ejecución y, como destinatario de la operación, al adjudicatario.
Estas facturas tendrán una serie especial de numeración.
El adjudicatario remitirá una copia de la factura al sujeto pasivo del impuesto, o a sus representantes, en el plazo de los siete días siguientes a la fecha de su expedición, debiendo quedar en poder del adjudicatario el original de la misma.
3.ª El adjudicatario efectuará la declaración e ingreso de la cuota resultante de la operación mediante la presentación de una declaración-liquidación especial de carácter no periódico de las que se regulan en el apartado 7 del artículo 71 de este Reglamento.
El adjudicatario remitirá una copia de la declaración-liquidación, en la que conste la validación del ingreso efectuado, al sujeto pasivo, o a sus representantes, en el plazo de los siete días siguientes a la fecha del mencionado ingreso, debiendo quedar en poder del adjudicatario el original de la misma.
4.ª Cuando no sea posible remitir al sujeto pasivo o sus representantes la comunicación del ejercicio de estas facultades, la copia de la factura o de la declaración-liquidación a que se refieren las reglas 1.a, 2.a y 3.a anteriores por causa no imputable al adjudicatario, dichos documentos habrán de remitirse en el plazo de siete días desde el momento en que exista constancia de tal imposibilidad, a la Agencia Estatal de Administración Tributaria indicando tal circunstancia."
Por último, el modelo de declaración-liquidación especial de carácter no periódico del IVA es el 309 que podéis ver en la página de la Agencia Tributaria.

¿Comoooorrrrgggg?

Buenas,
mi pregunta es: en caso de impago de hipoteca de inmueble, con su posterior embargo por parte de la entidad fincanciera, subasta y adjudicacion del banco por el 50% al no haber ningun postor,quien es el obligado a entregar el IVA? Debe abonarlo el ejecutado o debe ser entregado, en este caso, por el adquirente para ser declarado por el ejecutado? El caso es que si la deuda hipotecaria es de 100 y se consigue con la subasta q se reduzca en 50 (por lo q la entidad financiera no efectua ningun movimiento dinerario en favor del ejecutado de facto, sino que le reduce la deuda), el 16% de IVA de 50 se sumaria a la nueva deuda si lo tiene q pagar el banco?

mil gracias!!

Gracias anonimo (Al?) por la detallada contestación a las cuestiones planteadas.
He intentado comprender los artículos que citas de la Ley del IVA, pero debo reconocer, que el tema de la "prorrata" parece escrito en chino.
Para los mortales creo que haría falta una versión más práctica, del estilo "Iva for dummies".
Un saludo.

Yo vi en un piso comprado por a un banco por un despacho de abogados catalán que indicaba en la escritura pública lo indicado antes, que por ser una empresa dedicada profesionalmente a la compraventa de inmuebles tenían un plazo de 3 años para venderlo y pagaban creo un 2 ó 3% de ITP en lugar del 7%, si en 3 años no vendían la casa debían pagar el resto. Me parecio alucinante ya que yo que compro y vendo pero de forma particular me supondría un ahorro impresionante de dinero en ITP. Lo que yo creo que se equivocó el notario es que la vivienda no estaba en Cataluña sino en Castilla y León por lo cual debieran haber pagado el ITP en Castilla y al 7% como todos los pobres. La ventaja para los que hacen ese negocio es bestial en Cataluña.

Hola a todos. La verdad es que estoy pez en este terreno y aquí se han escrito cosas que me tienen desorientado. Me va a tocar estudiar.
Al, estoy tan pez que tendrás que ser tú quien haga el post y yo limitarme a enlazarlo, pues no me veo con entereza para meterme en ese bosque.

Cuando tengais dudas sobre ITP o AJD, acudid a la oficina liquidadora que estan en los registros de la Propiedad, y os informaran de todas las deduciones, o tipos a plicar, pues al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autonomas, cada una se rige por sus propias normas

Si el que adquiere en subasta es alguien dedicada a la compraventa de inmuebles hay comundiades que aplican el 2% en lugar del 6/7%, pero ojo tiene que transmitirlas en un periodo determinado de tiempo...según cada Comunidad Autonoma

Para Manuel de Alicante y Tristán, la verdad es que en este caso si saco por la venta del piso lo que pagué, me doy con un canto en los dientes. He cometido errores que no conviene nunca cometer. Este piso han sido 3 años de negociaciones con un prestamista, que hizo una de las suyas y gracias a eso los antiguos propietarios perdieron el piso. Firmaron una hipoteca para cancelar la subasta y el dinero nunca apareció. Después de tener la toma de posesión, él estar fuera y yo dentro (pero sin a ver recogido nada) vinieron con dinero se firmaron arras, le devolví una llave, pero jamás se cumplió ese contrato. El resto todo engaños, que vamos a pagar (el prestamista y el), negociaciones en balde etc. Aquí más o menos un lanzamiento desde que se coge en subasta hasta que entras en la propiedad se tarda unos 8-9 meses o así. En este caso he conseguido al fin y al cabo que me diese las llaves sin más. Eso si con muy malas caras. Un saludo

Buenas noches,

Para Manuel Alicante

1-El inmueble puede ir con IVA estando afecto a cualquier actividad económica. Por ejemplo, un solar que sirviese de almacén (no es un supuesto raro, existen).

2- Para que esté afecto a una actividad, la actividad debe existir. Tener inmuebles de por sí no es una actividad económica. Alquilarlos lo es a los efectos del IVA.

3- Palabra mágica: Prorrata. En la Ley del IVA sobre el artículo 100 más o menos. Allí hay tres o cuatro artículos que debería conocer al dedillo todo el que se quiera dedicar a la actividad inmobiliaria más los que referencio a continuación.

4- la referencia normativa está en el artículo 20.1.22 y 20.2 de la Ley del IVA.

Se regula las exenciones inmobiliarias y la renuncia. La renuncia la ejerce el transmitente a petición del adquirente.

Mucho ojito aquí a dos cosas:

I- He visto liquidar ITP a oficinas liquidadoras habiendo renuncias en las escrituras por entender que adquirente y/o transmitente no cumplían las condiciones. El adquirente se ha visto con un ITP que no contaba sin tener culpa.

II- La renuncia a la renuncia puede tener beneficio de un ITP más barato en algunas comunidades autónomas, por ejemplo, Aragón y pagar un 2% en lugar de un 7%. Yo le ahorré 50.000 euros a un cliente así. Lo más fuerte es que hay mucha gente que no lo sabe y paga.

5- Respecto de este punto hay para un capítulo.


Y un consejo: Si estáis comprando inmuebles sin saber todo lo anterior más vale que os busquéis un asesor fiscal que os ayude porque seguro que estáis perdiendo un montón de pasta en más de una operación. Cuando se trata de viviendas para uso no turístico hay poco a hacer pero en el resto de casos puede haber mucho juego.

Una última cosa, hay mucha gente que dice saber y no tiene ni la más mínima idea. Yo me he encontrado asesores fiscales que comprando sus propias oficinas han pagado el ITP por no saber lo de la renuncia y pudiéndose deducir el IVA.

Espero que os sirva de ayuda.

Un saludo.

Desde mi ignorancia creo reconocer que los comentarios de Angela y Al tienen mucha sustancia.
Ante este foro de expertos, me atrevo a plantear las siguientes preguntas, esperando de nuevo que no sean demasiado concretas:
1.- Que el inmueble subastado este "afecto a la actividad profesional" del ejecutado... implica que dicha actividad tiene que ser necesariamente la intermediación inmobiliaria? O puede ser cualquier otra actividad profesional (ej.consulta de un dentista)?
2.- Para que este "afecto a la actividad profesional", debe encontrarse en activo el ejecutado? Estoy pensando, por ejemplo, en una empresa que esté sin actividad real; o que se haya dado de baja en la actividad; o que no presente cuentas anuales o declaraciones de impuestos.
3.- Angela, donde viene regulado que no se puede deducir el IVA pagado, si la transmisión posterior no está sujeta al mismo? O te refieres simplemente que no se podría compensar y habría que solicitar la devolución?
4.- Como se renuncia en forma y condición a la exención de IVA? Buscando por internet, encuentro que la "La opción de renuncia debe ser ejercitada por el transmitente" (http://finestratlegal.wordpress.com/2008/09/13/renuncia-a-la-exencion-del-iva-en-operaciones-inmobiliarias/), con lo que, a efectos prácticos, dificilmente se podrá dar ya que el ejecutado no consiente la venta.
5.- Podríais desarrollar el tema de las segundas transmisiones?

Lo de plantear algún ejemplo práctico creo que es una idea fenomenal, por que el tema parece complejo.

Buenas noches.

Hola Tristan,

en primer enhorabuena por tu blog, tremendamente instructivo y didactico.
Lo que comentas no es ninguna novedad y es doctrina reiterada de Hacienda que si el vendedor -forzoso- es sujeto pasivo del IVA, es decir una empresa o un empresario o profesional y el activo subastado es afecto a su actividad profesional. Es una cuestión evidente.
Ojo si el activo es un inmueble puede que este exenta la transmisión (determinados terrenos, viviendas en su segunda transmisión, etc) y por lo tanto en vez de IVA se tributará por ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Si te apetece podemos ver algún caso en concreto y hacer un post.
Saludos.

Para que la operación lleve IVA debe tratarse de la primera transmisión de una vivienda, porque las segundas y ulteriores están sujetas y exentas a no ser que se renuncie, en forma y condición. Si se trata de un solar si lleva IVA pero te lo tiene que repercutir el vendedor y hacertelo en factura, no sé si se le encontrará para ello.
Sobre las devoluciones el problema no es la cuantía sino si nuestra transmisión posterior puede llevar o no IVA, ya que si no puede llevar IVA, nosotros no podemos deducirnos el que hemos pagado, es decir que nos lo tragamos.
Solo pueden repercutir IVA los empresarios y el bien tiene que estar afecto a su actividad empresarial

Manuel Alicante, creo que no sería necesario, pero sin duda es mejor que hagas esa pregunta en el blog de planificacion-fiscal.com mencionado en el post. Seguro que su respuesta será mucho más profesional.
Respecto al precario, supongo que habrá puesto un Desahucio por precario, procedimiento que en teoría es sencillo y rápido.

Buenas tardes.
Aunque reconozco que el campo fiscal no es mi especialidad, debo disentir de FCalvo, en el sentido de que creo que la Agencia Tributaria tiene la obligación de devolvernos el IVA, independientemente de si el receptor de nuestro IVA, a su vez lo ha ingresado, o no.
Si que estoy de acuerdo con vuestra opinión Tristan y FC, de que cuanto menos devoluciones a Hacienda solicitemos, mejor. Y sobre todo, si son cantidades importantes.
Del artículo que citas, Tristan, me ha parecido entender, que el comprador no tiene necesariamente que ser sociedad mercantil para pagar IVA. Un autónomo también podría; aunque supongo que debería estar dado de alta en el Censo con una actividad inmobiliaria.
Una pregunta: Para poder pagar IVA, sería requisito necesario que el ejecutado tb dedicara su actividad empresarial a la venta de inmuebles?
Enhorabuena Draco. Se puede preguntar como se resolvió el tema del precarista?

Mucho ojo, yo desde luego tengo mi asesor al igual que todo el mundo; pero en este caso voy a utilizar el sentido común.

En cualquier transmisión está el que vende, el que factura y al cual le pagamos el IVA porque debe ingresar en Hacienda la cantidad que corresponda.

Y luego está el que compra, que es el que paga el IVA. Si eres un consumidor final el iva te lo comes, pero si tienes una actividad empresarial, el IVA pagado puedes compensarlo y al final podrías optar por solicitar la devolución del IVA pagado en exceso.

Pero mucho cuidado, te devuelven todo o parte de lo que ya has pagado, si antes otro lo ha ingresado (estamos obligados a tener información sobre la situación fiscal de nuestros proveedores )

Si de mí depende, yo no le pago el IVA a un moroso (tiene que tener actividad empresarial) porque dudo mucho que lo ingrese.

Podrán darse situaciones paradógicas como esta; pero prefiero hacer mis números como hasta ahora antes que tener que vérmelas con hacienda cada vez que le pida la devolución. ("Todos tenemos alguna cosilla que ocultar")

¿Tres años en precario? vaya tela el juzgado que lo haya llevado, como para que te lleven también una testamentaría enfollonada.
Respecto al iva, si te puede interesar si eres una empresa que facture con iva, porque lo compensas trimestralmente y te has ahorrado el ITP, pero en caso contrario, te toca pedir cada año la devolución de ingentes cantidades de iva. Yo tuve que pedir en una ocasión la devolución de una cantidad fuerte en concepto de iva no compensado y sudé la gota gorda, acojonado con una inminente inspección que, felizmente, no se produjo. Y eso a pesar de que todo estaba correcto, ojo, porque si encima hubiera cometido alguna irregularidad...
O sea, que pagar mucho no me gusta, pero que me tengan que devolver mucho me acojona.

He leido el artículo, a ver que me aclare, si se compra en subasta a nombre de una empresa. Si pagas en vez de ITP el iva, es mejor ¿no? aunque halla que desembolsar un 16% ese iva al final del año si se compensa te devuelven no?
De todas formas en el computo de la fiscalidad(plusvalías + itp), creo que sigue siendo mejor comprar a nombre de particular.
Hoy estoy de enhorabuena, he resuelto un follón con un precarista que venía coleando desde hace 3 años...
Saludos
Un saludo.