¿Tienes dudas sobre las subastas judiciales? Consultorio -4

Pelayo, lo que comentas es común a todas las profesiones y es algo que hay que soportar. El albañil se queja de que todo el mundo cree saber levantar paredes y el asesor de que todo el mundo sabe hacer rentas y siempre les sale a devolver (con los correspondientes sustos paredes caídas y sanciones tributarias).
Lo que hace gente como Tristan no es que haya más gente en las subastas sino que la gente que hay sepa un poco por donde van los tiros y los riesgos que corre, y que se den cuenta que hay palabros como "cargas", "condominio", "nuda propiedad" que afectan seriamente a aquello por lo que pujas.
De todas formas resulta un poco extraño quejarse de que hay no profesionales en las subastas teniendo en cuenta que el oficio de subastero no es algo que se aprenda yendo a la universidad, sino que se suele aprender yendo a subastas (ya sea solo o con alguién que sabe y te allana el camino), y a base de llevarse algun que otro revés. Y seguramente alguno de esos particulares que van a las subastas hoy el día de mañana serán buenos profesionales dedicados a eso.
Porque si nos ponemos corporativistas el oficio de subastero debería quedar restringido a los juristas, ya que son los que tienen una formación jurídica adecuada que les permite entender los vericuetos legales de las subastas.

Bueno Pelayo, nunca llueve a gusto de todos. No creo que este blog vaya a llenar las subastas de particulares, entre otras cosas porque creo que estoy dejando bastante claro que participar en subastas puede resultar muy arriesgado para nuestro patrimonio.
Lo que busco es que los particulares eviten ciertos errores muy repetidos que les pueden resultar fatales. Si tu eres subastero lo sabrás también como yo, les habrás visto cientos de veces repetir las mismas tonterías y perder el dinero por errores de novato ¿O acaso a tí te divierte cuando les ves meterse en esos marrones de campeonato?

Lo único que consigues resolviendo tantas dudas es que cada vez haya más particulares en las subastas, que aunque no compren porque estan en la inopia, se dedican a joder la marrana y a impedir que los profesionales hagamos el negocio. Además un día alguno de estos ignorantes se va a meter un susto de aúpa. y todo sera por culpa tuya, por hacerles creer que es más fácil de lo que es.

Hola Esteve, me alegro un montón de tu éxito. Respecto a listados de subastas, En madrid, lo mejor es contactar con "Condensación de textos Legales" en el 91 320 17 67 y en el resto de España con Publicasubasta.com o con Subastatotal.com.
Yo generalmente suelo preferir acudir a las subastas que comprar las deudas, cosa que solo suelo hacer si me he adjudicado una subasta con cargas preferentes. Las compras de hipotecas tributan al 1% y sí, pasarías a ser el ejecutante y a tener derecho de ceder el remate.
Respecto a la última pregunta, solo puedes hacer eso si la adjudicación no ha quedado firme por no haber superado el mejor postor el 70% del tipo de subasta.

Otro comentario que me gustaría saber su opinión, es el siguiente: Hablando con un director de sucursal del banco, me comentaba que hay fincas que salen a subasta pero con unas cargas hipotecarias muy inferior a la tasación y que puede ser negocio comprar la hipoteca. Es un tema que a mi no me va, y no voy a hacer negocio con ello.
No obstante, si una finca me interesara muchísimo para quedármela para mi familia:
1) Como vería la opción de comprar al banco la hipoteca a pocas semanas antes de la subasta por el precio de la hipoteca?
2) Pagaría ITP la compra de dicha hipoteca?
3) Yo pasaría a ser el ejecutante, verdad?,
4) Aunque no sería la intención, tendría derecho a ceder el remate?
5) Si en la subasta se adjudicase a un tercero la finca a un precio algo mayor que la hipoteca, yo podría igualar dicho precio de adjudicación y quedarme la finca?.

Hace unas semanas le escribí un Email haciéndole preguntas sobre dudas que tenía sobre la venta en gestión directa de unas plazas de parking en mi ciudad. Después de ampliar el plazo de un a dos meses, una plaza ( la que más me interesaba) se me ha adjudicado a mi. Las otras dos, puse un precio muy bajo ( un 40 y poco por ciento del valor de tasación), y una se la ha adjudicado otra persona y la otra, aún está en venta en gestión directa por un mes más.

Estoy muy contento y le agradezco muchísimo su apoyo y su ayuda. El Viernes voy a la delegación para recoger la carta de pago y el Lunes pagaré.

Es mi primera compra en una subasta o gestión directa!.

Perdon Loris, se me fue la pinza, contesté a otras cosas y me olvidé de tu consulta.
En los dos casos que presentas tienes que rellenar exclusivamente la primera casilla, aquella en la que pone "nombre/razón social de quien realiza el ingreso". El nombre que pongas es esta casilla será el que figure como titular en caso de adjudicación. Si se trata de una sociedad, se pone el nombre de la sociedad. El nombre de los apoderados no tiene que escribirse en ningún sitio del impreso.
La otra casilla es exclusivamente para el caso de que el dinero lo haya prestado una tercera persona, para que la devolución se le haga directamente a su nombre a tenor de lo dispuesto en el artículo 652 de la LEC 1/2000.

¿Es que nadie va a responder a mi duda sobre los impresos de fianza para subastas?

Tampoco veo yo a los bancos poniendo miles de procedimientos ejecutivos para rebañar lo que les están dejando a deber los demandadaos cuyas casas se están quedando por el 50% del tipo. No difo que no pueda suceder, lo que digo es que no está sucediendo, al menos de forma masiva.

[cita]Si tienen embargos posteriores a la hipoteca, yo lo dejaría estar y no perdería el tiempo porque nada ganaría.[/cita]

Pues yo, si el abogado es de oficio y no supone mayor gasto, no lo dejaría pasar aún habiendo embargos posteriores, ya que el sobrante que vaya destinado a pagar los posteriores embargos supone una menor deuda de la que deben responder en el futuro.
Supongo que aún en el caso de tener más deudas esta familia aspirará a tener una economía saneada algún día.
Pero bueno, en este aspecto conozco a multitud de gente que prefiere tirarse el resto de su vida jugando al gato y al ratón con los acreedores, para gustos colores.

Bueno, pueden oponerse para ganar tiempo ya que hasta que no se aclare lo que ha pasado no debe haber posesión

A empleado:

Te ennoblece tu interés por atender al prójimo. Ojalá todos tuvieran el mismo concepto de servicio a la comunidad como lo tienes tú.

Lamento haber utilizado anteriormente algún término inapropiado para referirme a tí.

Si en el acta de la subasta consta como precio de adjudicación la cantidad de 93.000,00 euros, esa cantidad es ya definitiva e inamovible.

Que soliciten y se personen con abogado de oficio y que lo aclaren pues podrían tener como sobrante la diferencia salvo que haya acreedores posteriores. Si tienen embargos posteriores a la hipoteca, yo lo dejaría estar y no perdería el tiempo porque nada ganaría.

Hola Manuel Alicante, jo cómo rizas el rizo. Lo que mencionas acerca de las deudas de comunidad está regulado en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En cuanto a la casuística que propones, mi opinión (solo una opinión) es que lo importante no es la fecha en que la junta aprueba la derrama, sino la fecha de los recibos. De hecho, hay ocasiones en que la jun ta se celebró hace tres o cuatro años y luego hay tres años de derramas. En función de la fecha del Auto de Adjudicación, tendrás que pagar parte de esas derramas y te ahorrarás otra parte, pero casi siempre la fecha en que se adoptó la decisión habrá sido muy anterior.
En cuanto al segundo caso que propones mi opinión es que a tí, como adjudicatario, la comunidad de propietarios solo te puede reclamar el 2008 y el 2009, recuerda que la deuda no es tuya sino del anterior propietario.

Hola FCALVO, las subastas son públicas, pero en los dos juzgados hipotecarios de Madrid, con unas treinta subastas diarias, está ocurriendo que, para ganar tiempo, si tras las voces de rigor, resulta que no hay postores, entonces entran en procurador y el oficial encargado y resulven el acta en petit comité dentro del juzgado. En tal caso si es posible que, dada su conocida antipatía, le hayan dicho al deudor que se largara. Claro, si tú o yo fuéramos los deudores les meteríamos un bufido que les pondríamos firmes, pero un pobre particular se acongoja y se va.
Respectio a lo de que "arreglaron" la subasta, se debe referir a eso, al oficial y al procurador que hicieron el acta. Lo que pasa en esos juzgados tan masificados de Madrid es que es entonces cuando el procurador le dice si se queda desierta y que comience el plazo para determinar si se lo queda la parte actora y en cuanto, o si se lo queda en ese momento (si lleva a otro postor de la mano)y por qué cifra. Claro, eso visto por los ojos de un profano, imagino que le hace distorsionar la realidad y de ahí lo de "arreglar la subasta", término que, como bien dices, hoy en día es una barbaridad.
Y en cuanto a la cifra, yo creo que se equivocaron con el cálculo de la deuda por eso dieron la cifra de 93.000, cambiándola a posteriori cuando se dieron cuenta de su error. Y ahí está el error, porque eso no puede ser. Si en ese momento, por lo que fuera, la cifra fue esa, y así quedó reflejada en el acta de la subasta, simplemente ya no se puede cambiar, como nos habría ocurrido con cualquiera de nosotros.

Para Fcalvo, Tristan y a los que interese...
en primer lugar no intentaba insultar ni molestar a nadie, no era mi intención, si lo hice, perdon...

FCalvo, al llamrlo terceria de mejor derecho, era para facilitar la comprensión, deberia haberlo comprendido en post posterior, aquel que te molestó tanto..., si hablamos de la Seguridad social, no entra la Ley de Enjuiciamiento Civil, entra el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, con sus tramites correspondientes... creo haber aclarado un poco mas el tema...
En segundo lugar cuando conoci este blog, me gustó la intención y pensé que con mis modestas, y digo modestas, pues no soy subastero, no soy abogado, etc... podria contribuir algo ...Tristan sabe que deje mis primeros comentarios hace tiempo...

En cuanto a eso que dices de Notarios, Registradores, Oficiales, que hay que pedir citas.... no digo que no los haya, se que existen, pero gracias a dios, van quedando menos...hoy la atenciónes al momento en muchos, ya que no puedo decir en todos, y posiblemente por el Oficial o tambien por el Notario o Registrador... y no soy altruista, por supuesto, me gano mi sueldo mensulamente, pues no soy funcionario soy un simple trabajdor por cuenta ajena, que quiere hacer ver que mi trabajo es "función publica", es decir a disposición del publico....

Pues yo tengo una duda sobre el impreso rosa que sirve para pagar la fianza de las subastas. En julio intenté participar en una y no me admitieron por tenerlo mal rellenado.
Mi duda es acerca de dos casillas:
1- Nombre y razón social de quien realiza el ingreso
2- Nombre y razón social, por cuenta de quien realiza el ingreso
No se cual casilla es para qué cosa. Por ejemplo si yo quiero participar con el poder de una sociedad ¿Como lo escribo? Y segundo caso, si quiero participar con el poder de mis padres, siendo la casa para ellos y el dinero de la fianza siendo de ellos, ¿dónde pongo su nombre? ¿Dónde pongo el mío?
perdonadme si os parece una tontería, pero ya digo que en julio lo hice mal y me echaron sin querer explicarme cómo tendría que haberlo hecho. Menos mal que al final suspendieron la subasta y la cambiaron a finales de septiembre.
gracias y un saludo a todos

Recogo el guante que nos lanzas Tristan, sobre posibles dudas.
En este caso se trata de los gastos de comunidad que esta obligado a pagar el adjudicatario en subasta. Según tengo entendido, el año en curso, y el anterior.
Por un lado, en que parte del ordenamiento juridico viene regulada la cuestión?
Por otro lado, como se interpreta "el año anterior"?
Pongo un ejemplo: Me adjudico en febrero de 2009 un inmueble. En teoria estoy obligado a pagar 2009 y 2008 únicamente (en realidad la obligación entiendo que es del ejecutado, si bien el inmueble responde igualmente). Imaginemos que en una Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios el 30/12/2007 se aprueba una derrama de 5.000 Euros. Pero se pasa al cobro el 10/1/2008. Habría que pagarla?
Otro caso: Y si la deuda de 2007 se ha reclamado judicialmente, y hay Sentencia dictada el 2008?
O si la sentencia del 2008 recoge deudas con la Comunidad, del 2007 y 2008? Se tendría que pagar toda, o sólo la deuda del 2007?
Espero que la duda no sea demasiado concreta y carente de interés.
Un saludo de nuevo.

Soy también de la opinion de que un abogado podría recurrir un par de cuestiones oscuras del procedimiento, que aunque se acaben perdiendo, ayudaran a estirar la entrega de la posesión (meses, o incluso años).
A veces se trata únicamente de ganar tiempo; que no es poco.
Un saludo

Como dice FCalvo, que raro es eso de que se lo adjudiquen por un precio y lo inscriban por otro, pero ¿Quién fueron esos señores que le dijeron que se había adjudicado por 93000? ¿Oficiales del juzgado? o un par de satélites que andaban por allí.
Normalmente arreglos con el procurador del banco, no hay, a menos que se lo adjudiquen ellos y más a delante te lo pienses o encuentres cliente y te cedan el remate. Ese es otro tema.
Desde el punto de vista de los subasteros, a veces pensamos que se defiende más a los ejecutados, pero como se puede ver en este caso la indolencia judicial afecta a todos.
Un Saludo

Hay muchas cosas en esta exposición que me llaman la atención:

1) Dice: "Mi marido acudió al Juzgado a la subasta y no dejaron que accediera a ella"

Las subastas son públicas y por tanto cualquier persona puede estar presente. Bien es cierto que algunos secretarios amparados en su armadura de descortesía y de mal hacer, solo dejan estar a los interesados, es decir a las personas que van a intervenir. Pero a quien no pueden prohibirle el paso es al ejecutado.

2) Dice: "sino que al cabo de un tiempo en que dos personas "arreglaron la subasta", le dijeron que ya estaba y que se había adjudicado a "La Caixa" por 93.000€"

En mi dilatada experiencia, es la primera vez que que leo esto. Los arreglos de las subastas, se hacían entre los subasteros, pero que se arregle una subasta para la parte actora, me parece increíble por no decir que creo que no es cierto.

3) Dice: "Entonces me dice que es verdad que el día de la subasta se escribió 93.000 y que luego lo han modificado a 83.000. Y además que como hay remanente van a pedir las minutas a los abogados para que pague más"

Los bancos tienen las cuentas bien hechas y pujan, si hay licitadores, hasta cubrir su deuda, y ahora incluso menos. Y si no hay licitadores y queda desierta tienen 20 días para pedir la adjudicación por la deuda o por el 50% del valor de subasta. Por eso creo que si se lo adjudicó el banco lo hizo hasta cubrir su deuda por lo que es extraño que haya sobrante. Y digo esto porque el 50% del valor hubiesen sido 59.000 euros.

Sí que es posible que haya habido un error a la hora de poner en el auto de adjudicación una cantidad u otra; pero que ahora le pidan a los abogados las minutas, esto es imposible, porque las minutas ya se presentaron en su momento para que se determinara por el Secretario si eran ajustadas a Ley. SI NO HAY TASACIÓN DE INTERESES Y COSTAS NO HAY AUTO DE ADJUDICACIÓN.

Y por supuesto que le tenían que haber notificado esta liquidación de intereses y costas para que se hubiesen podido oponer, tanto a la ejecutante como al ejecutado. Si no se ha hecho es otra irregularidad más y muy grave.

De ser cierto todo esto que comenta y tal como lo dice, es una irregularidad tras otra que por supuesto merece que luche si es que cree que puede tener sobrante. Pero también porque hasta que no se aclaren todos estos extremos no puede haber posesión y por tanto ganarán unos meses antes que se tengan que marchar.

Si este caso estuviese en Murcia, yo me brindaría gustosa y gratuitamente a, al menos, poner al juzgado en su sitio.