Lluvia de dudas. Consultorio-3

Si las notificaciones fueron hechas a la usufructuaria en la misma vivienda cuyo usufructo se subasta, es una buena noticia porque significa que hasta la fecha ella sigue viviendo allí y no lo ha arrendado. Por supuesto que una arrendamiento posterior sería un fraude de ley, y ese peligro está siempre ahí (aunque no es muy frecuente). Si se subastara en un juzgado, y el juez fuera un juez resolutivo, podría tomar él mismo ciertas decisiones, pero subastándose en la AEAT no te quedaría más remedio que ir a un procedimiento civil para obtener la Posesión y, a partir de ahí, ir lidiando con lo que vaya saliendo.
Compruébalo y, si a día de hoy no hay arrendamientos, yo te animo a tirar para adelante. Los demandados son menos maniobreros de lo que se dice por ahí...

Gracias Tristán por tu respuesta, pero el tema está en que si me planteo la adquisición del usufructo es para usar la vivienda, no para percibir la renda de un alquiler. He revisado el expediente en la AEAT y en principio no hay nada claro sobre la situación posesoria del bien, aunque las notificaciones personales practicadas lo fueron en la persona de la usufructuaria, y me han comentado que un contrato de alquiler elaborado a posteriori del inicio del expediente, es decir, con la intención fraudulenta de obviar el desalojo sería impugnable, pero supongo que debería acreditarlo, iniciar otro procedimiento civil de desahucio, uno contra la usufructuaria y otro contra la supuesta inquilina, etc. Es así? Gracias.

Hola Jarto, ojalá todos los "sin techo" españoles fueran como tú, que dispones de doscientos mil (je-je, es broma). Respecto a los gastos, aparte del precio de adjudicación, tienes el ITP cuyo tipo es del 7% en casi todas partes, y luego los gastos del Registro de la propiedad, que dependen un poco de a cuánto compres la vivienda y cuántas cargas registrales posteriores se tengan que cancelar, además de unos 120 euros para el cerrajero y unos 600-800 para el camión de mudanzas (ambos son gastos evitables). Yo suelo calcular un 10% para todo ello, incluída una mano de pintura.
Sí, envíame la hoja a [email protected] y le echeré un vistazo.

Hola Tristán, soy un asiduo lector de tu bloq. en rankia, y aprovenchando la situación económica actual y que soy un "sin techo" (vivo de alquiler con mi pareja e hija) he pensado en adquirir una vivienda que me han ofrecido.
Te explico: La información me la han facilitado una inmobiliaria, que según ellos les dan la información unos subasteros. Me han facilitado una hoja con la información de la subasta, donde es, cargas, etc. pero claro, aunque es un buen precio para la finca (la conozco) tengo que dejar una importate suma (para mi) de casi 200.000€, y claro, quiero tenerlo claro. Aprovechándome de tu experiencia ¿me podrías indicar cual seré el total de los gastos a los que me enfretaría? ¿Te podría adjuntar la hoja que me han facilitado por email? ¿a cual?. Muchas gracias por la deferencia que tienes hacia nosotros, los profanos en este tema y evites, seguro, muchos sufrimientos.
Un cordial saludo.

Si compras el usufructo que Pepita Jimenez tiene sobre la vivienda tal y tal, podrás disfrutar de dicha vivienda y de sus rentas hasta que la susodicha fallezca.
Si la vivienda está alquilada, deberás respectar los términos de dicho arrendamiento, pero el precio del alquiler será para tí.

Hola Tristán, llevo días navegando en busca de respuesta y es verdad que en la red hay poca información. El tema es el siguiente: la AEAT saca mediante adjudicación directa un usufructo sobre una vivienda que en principio está libre de cargas. Si es por adjudicación directa será porque las dos subastas previas han quedado desiertas. Tienes experiencia en subastas de usufructos?? Se adquiere por el tiempo que le quede de vida a la usufructuaria o por el que le quede al adjudicatario? Qué pasa si la usufructuaria, para evitar perder la casa, ha arrendado la casa mediante contrato privado y cuando vas a tomar posesión te encuentras con los inquilinos? Gracias.

Respecto al juzgado donde se tramita ese embargo, es muy sencillo. No hay más que leer la anotación de embargo y en la redacción se detalla qué juzgado la ha ordenado.
Respecto a lo de prestar al 20%,... a lo largo de los años a mí me lo han ofrecido muchas veces y siempre me he negado porque prefiero poder dormir por la noche. ¿Cómo vas a poder dormir por la noche si te aprovechas del estado de necesidad del prójimo y le cobras un 20% de interés? Bueno, así es como pienso yo, pero no quiero ir de moralista, la verdad es que conozco muchos subasteros, algunos de ellos amigos, que lo hacen y se quedan tan campantes.
Respecto al contrato que mencionas, te advierto que la legislación española no acepta el "pacto de retro", así que no va a ser tan sencillo como piensas.

Vuelvo a felicitarte por tu Blog y especialmente por tu tono amable y la claridad de los mensajes. Te agradecería que me respondieras a una pregunta sobre subastas. Vivo en una vivienda cuya cooperativa tiene todavía 2 plazas de garaje en propiedad. Dichas plazas están embargadas según aparece en una anotación del registro ¿cómo podemos enterarnos en qué juzgado se subastarán y cuándo? Por otro lado un banquero conocido me propone préstamos a gente que los necesita con urgencia con un 20% de interés anual y poniendo una vivienda o local como aval al 50% del precio de tasacion. Si no paga en el año me quedo con ese bien a ese precio ¿te suena? Me dicen que es frecuente y más ahora ¿me aconsejas invertir aquí? Como anécdota te digo que el director de la sucursal que me lo ofreció dice que lo único malo es la pena de desauciar a una familia de su vivienda ¡cuando su banco lo está haciendo con muchos al mes! Gracias de nuevo y un saludo.

Muchas Gracias Tristán, lo nuestro se está llevando desde el Juzgado Nº 32 y han dado orden al Servicio Común de la Planta de Abajo Nº6.
Ahí nos han dicho que no saben el tiempo que tardarán, ya que hay mucha gente como nosotros y todo va por orden de llegada.
Ya hemos ido varias veces a preguntar pero nos han dicho que esperemos.
Aver si hay suerte y nos responden rápido.

Muchas gracias por todo.


Un cordial saludo,

Hola Silvia, tienes cinco días hábiles para pagar la diferencia entre la fianza que depositaste y el precio de adjudicación que ofreciste. Después, en unos treinta días te darán el Certificado de Adjudicación, también llamada Escritura de Adjudicación, con la que tendrás que ir a Hacienda para pagar el ITP. Luego, con la escritura y el impreso de Hacienda te vas al Registro de la Propiedad para escriturar la vivienda a tu nombre. En el registro también tienes que presentar una declaración jurada manifestando que no hay arrendamientos que afecten a la finca. Llévala sin firmar para firmarla delante del Registrador. Hay registros donde exigen que sea firmada ante notario.
Dices que la vivienda está deshabitada. ¿Es de nueva construcción? ¿Siempre ha estado deshabitada? Si es así, adelante, entras y se acabó. Pero si el inmueble tiene más historia, lo legal y más seguro es iniciar un procedimiento civil para que el juzgado (que te toque por reparto) te de legalmente la Posesión. Toca esperar unos meses.
Los profesionales a veces nos saltamos ese requisito, pero antes valoramos muy cuidadosamente todos los extremos y las posibles consecuencias. Lo legal es hacerlo como te he dicho.
Una última cosa, si te lo has adjudicado sólo para tí y ca a ir sólo a tu nombre no tienes que hacer nada, pero si tú fuiste a la subasta pero quieres que vaya a nombre de dos personas (sociedad conyugal, etc.) manifiéstalo cuando presentes el impreso de haber pagado la adjudicación, para que la documentación esté desde el principio a nombre de ambos. Luego será tarde.
Enhorabuena por tu adquisición, que la disfrutes,
Tristan

Hola Tristan: Acabo de conocer tu blog y me gustaría pedirte orientacion del siguiente caso : Ayer me hice adjudicataria de una vivienda deshabitada por via de una subasta de la seguridad social. Lo dificil ya esta hecho pero ahora viene todo el protocolo burocratico de papeleo ,en el cual me gustaría que me orientases para cometer el menor numero de cagadas.¿Puedo solicitar documento titulo de compra venta a la seguridad Social?. Orientame en mi ignorancia

Según el juzgado, unos tardan más que otros. En los juzgados nº31 y nº32 tardan bastante poco en acordar darte la Posesión. Luego la mandan abajo, al Servicio Común de Notificaciones y Embargos, donde también suelen ser bastante rápidos (en comparación con otras ciudades).
pero tienes que tener el cuidado de ir a la oficina del servicio de vez en cuando porque puede ocurrir que te notifiquen con muy poco tiempo.

Hola Tristán,

Ya tengo el auto de adjudicación y hace un mes presenté el escrito correspondiente solicitando la posesión del piso. Ya sólo queda que nos den la notificación según me han informado en el juzgado, pero no sé el tiempo que suelen tardar. ¿Sabes más o menos lo que están tardando en las notificaciones de los juzgados de Madrid?

Un cordial saludo,

Si te han cedido el remate, entiendo que lo ha hecho la parte actora, es decir el banco acreedor. Pues te debían haber informado mejor.
A tí nadie va a avisarte de nada. Eres tú el que se tiene que mover. Cuando te den el Auto de Adjudicación deber presentar en el juzgado un escrito solicitando la POSESIÓN y entoncés sí, unas semanas (o meses después) el servicio de notificaciones te notificará de la fecha y hora para el acto de Posesión. En dicho acto se le da al ocupante un mes para abandonar la vivienda y si, transcurrido ese mes tú ves que aún siguen ahí, entonces y sólo entonces deberás presentar un nuevo escrito al juzgado manifestando eso, que aún siguen ahí y solicitando el LANZAMIENTO. Semanas o meses más tarde el Sevicio de Notificaciones te notificará fecha y hora para el Lanzamiento, al que deberás acudir con un cerrajero y un camión de mudanzas contratados por tí.
Por cierto, hay juzgados que no te dan el Testimonio del Auto de Adjudicación si no se lo pides, así que preguntales si ellos lo hacen de oficio o hay que pedírselo.

Buenos días,

He visto tus escritos en la página web de blogger.com y como veo que entiendes muy bien todo ésto quería hacerte la siguiente pregunta:

Una vez que te ceden el remate para la adquisición de la vivienda subastada, dictado los autos correspondientes y pagado el IVA en Hacienda, ¿cuánto tiempo tardan en enviarte la notificación por los servicios comunes para decirte el día que ya puedes entrar en el piso?
El problema es que siguen viviendo dentro y nos han informado que tenemos que esperar a que nos llegue la notificación, pero no sabemos cuanto suele tardar ésto.

Podrías decirme cuánto tiempo suelen tardar normalmente.


Muchísimas gracias de antemano.


Un cordial saludo,

Francisco, ¿Y tu problema es que que como avalista temes que el precio de la subasta no cubra la deuda y el banco vaya a por tí? En ese caso te interesa publicitar la subasta todo lo posible.
Si lo que tratas es de tumbar la subasta porque no han notificado al nuevo titular a pesar de que constaba su titularidad, entérate bién de cómo han hecho esas notificaciones porque aunque dicho titular se haya ido a la Conchinchina, lo más probable es que en el juzgado conste algún tipo de notificación, aunque sea por edictos.

Gracias por vuestros comentarios, me da una idea de como actuar.
no tengo relación alguna con la nueva propiedad, pero dependiendo del resultado de un procedimiento puede que la tenga con anteriores titulares, y es posible que la finca se evapore por acuerdos de trastienda.
La inscripcion de la venta es anterior al impago de la deuda; el banco y el juzgado son conocedores del cambio de titular, lo que si es posible es que no hayan podido localizar al nuevo titular para comunicarle.
La propiedad vale muchisimo mas que el importe de subasta, pero en cualquier caso es una cantidad importante y no puedo cubrirla en este momento.
si alguien esta interesado en la operación, que me diga algo, la subasta debe rondar los 500.000€ y el valor de la propiedad triplica(o mas)esa cifra

Pepe, gracias por el interés, pero sí tengo clientes suficientes, aunque la verdad es que no se decir que no a los nuevos. Lo que pasa es que los clientes que más me gustan son los que proceden de otros clientes, porque ya vienen a tiro fijo, con el deseo y la decisión de comprar y sus parientes y amigos ya les han inculcado la necesaria confianza que tienen que tenerme y no se andan con dudas de última hora porque conocen la satisfacción de mis anteriores clientes (por ser sus propios familiares).
Además, en el blog no me importa regalar mi ayuda y consejos. Me entretiene. Sin embargo a los clientes les cobro muy bien cobrado y claro, si son mis lectores y están acostumbrados a mi ayuda gratuíta, quizá se queden sorprendidos cuando les cuente que si quieren que yo mismo les encuentre casa, se acabó la gratuidad.
Por eso es mejor no mezclar churras con merinas.

Perdonad el retraso en la respuesta...
Ha contestado el Abogadillo
La segunda hipoteca no se cancela, sino que se mantiene como carga, ese es el motivo de igualar el rango, con los gastos que acarrea....
luego el que se adjudique la propiedad, se la encuentra con una hipoteca.

A Francisco:

No sé si entiendo bien tu pregunta. No sé cómo cambió de manos la finca, pero no es normal que el nuevo titular no asumiera la deuda pero se mantuviera la garantía hipotecaria. ¿No pidió que se cancelara? Por otra parte, pareces tener relación con el titular actual pero entiendo que eres avalista de la deuda del titular anterior. ¿Es así?

Sobre si se puede suspender o impugnar la subasta, depende de las circunstancias y del juzgado. En principio, como avalista no deben notificarte. Al propietario actual, dependerá de si inscribió su adquisición antes de la certificación de cargas (entonces debe notificársele) o después (entonces no).

Tienes otras opciones, dependiendo de cuánto sea la deuda y cuál sea el valor de la finca. Si la finca vale más que la deuda y te interesa puedes parar la subasta o controlarla pagando lo que se deba por todos los conceptos y subrogarte en la posición del acreedor (con todas las garantías, incluida la hipoteca) conforme al 1839 CC. Hecho esto, puedes parar la subasta o seguir con ella, con las ventajas de ser el ejecutante (sin caución, puedes ceder el remate, etc.)

Posiblemente te saldrá más barato hablar con el banco y comprarles la deuda.

Saludos,

Abogadillo