Lluvia de dudas. Consultorio-3

Hola, sí es perfectamente posible porque, aunque la Ley obliga a comunicar las subastas al demandado con antelación, permite que dicha notificación se lleve a efecto por mediación de cualquier vecino o de la empleada del hogar.
Desgraciadamente hay ocasiones en que los vecinos pasan de decírselo al demandado. Puedes ir al juzgado y pedir que te muestren esa notificación para ver a quién se hizo, pues figura nombre y apellidos y se explica de quién se trata, si de un vecino, o del portero o quien quiera que sea.

Ayer me comunicaron que mi casa habia sido subastada. Pero yo sigo en ella y no he tenido ninguna notificacion de desaucio (oficial).No se si esto es normal o es mentira, porque me lo comunico la misma persona que se la llevo en la subasta, ¿alguien podria orientarme?

Ya te he comentado que la plusvalía no la tiene que pagar nadie por tratarse de una subasta judicial. De las deudas de comunidad sólo tienes que pagar las correspondientes a este año y el anterior completo.Y respecto a la posesión y el lanzamiento, el procedimiento es como te he explicado antes, tendrías que haber estado el día de la Posesión, porque si no estabas allí, evidentemente no te la pudieron dar. Primero tienes que pedir la posesión.

Hola de nuevo Tristán,

La posesión no me la han dado puesto que todavía están allí los antiguos propietarios, sólo me dieron la carta que trajeron los servicios sociales de la diligencia de posesión. Supongo que hasta que no estén fuera los antiguos propietarios no me darán la posesión definitiva.
Hoy me he llevado la sorpresa de que han solicitado prórroga, la cual me han dicho en el juzgado que se la van a conceder.
Aparte de tener 30 días para desalojar les conceden prórroga por bastante más tiempo.
Espero que para el día que les venza la prórroga les lancen directamente ¿puedo ir ya solicitando el lanzamiento?
La justicia va fatal.

No obstante, informarte que este piso fue por una cesión de remate del banco, el cual ya no se hace cargo de gastos de plusvalía ni de gastos de comunidad según me informaron.
¿Los gastos de comunidad tengo que hacer frente a todos o sólo a los del último año?
Al ser cesión de remate ¿finalmente me toca pagar plusvalía?

Muchas Gracias.

Un saludo,

Lo que cuentas de que les han concedido otro mes con la opción de poder solicitar prórroga me resulta un tanto extraño. Si te digo la verdad es la primera vez que lo veo. Una cosa es que a última hora los ocupantes consigan evitar el desalojo con alguna triquiñuela y otra es lo que nos cuentas. Si es así, es indignante. Si esa familia no tiene dónde ir, que se ocupen de ellos los servicios sociales del ayuntamiento, pero que a tí te den de una vez la vivienda que has comprado y has pagado.
Debes manifestarlo así en un escrito, pero con mucha mano izquierda para que en el juzgado no te "juzguen" a tí y tomen partido por la otra parte.
Lo primero que te dan es la POSESIÓN, que aún no implica desalojo y que ya la debes tener.
Normalmente en la posesión se le notifica al ocupante que tiene que irse antes de 30 días y, transcurrido ese tiempo, si no se ha ido, entonces ya puedes solicitar el LANZAMIENTO, para el que te han de dar fecha y hora. Ese es el procedimiento habitual.
Si te refieres al impuesto municipal de la plusvalía del valor de los terrenos, no tienes que pagar nada, porque pagarlo corresponde al vendedor y, en este caso lo has comprado en subasta, así que no pagas nada, pero SÍ QUE DEBES RELLENAR EL IMPRESO en el ayuntamiento, o tendrás problemas. ves allí y ellos lo hacen todo.

Hola Tristán,
Hace dos semanas fui al piso que me han adjudicado con los servicios sociales para ver si ya no estaban allí los antiguos propietarios y poder concederme la posesión del piso. Resulta que todavía estaban viviendo allí y les han dado otro mes para desalojarlo con la opción de poder solicitar prórroga. Parece que van a solicitar dicha prórroga a la cual me quiero oponer, ya que necesito el piso para vivir cuanto antes.
Imagino que tengo que pasar por el juzgado para ver si ya la han solicitado. ¿En caso de haberla solicitado me dan en el juzgado una copia con los motivos fundados que han expuesto, para dársela a mi abogado y que haga un escrito oponiéndose?
En caso que no se la concedan, que tengo que hacer posteriormente ¿El escrito de lanzamiento o ir el día fijado que es 30 días más tarde junto con un cerrajero?
Estoy un poco perdido en esto y me gustaría que me ayudaras ya que es un poco complicado.

También me gustaría saber aproximadamente cuánto puede suponer el pago del impuesto de la plusvalía al no haber habido ningún beneficio, sino solo por la revalorización del suelo en tres años. No tengo el recibo del IBI y no puedo saberlo de momento.

Muchas Gracias de Antemano.

Un saludo,

Efectivamente, en la subasta derivada de esa deuda, no tendrás más oportunidades de comprar la casa que otro cualquiera.

Muchas gracias Tristán por tu rapidez. He conseguido la nota simple de la propiedad y desde Julio de 2008 hay un mandamiento del Juzgado de Primera Instancia. Con lo que me dices simplemente pasas a ser una especie de prestamista, asumiendo el cobro de la deuda con los gastos que ello conlleva y sin garantía de acceder a la propiedad o en unas buenas condiciones económicas.
Muchas gracias por tu atención

Hola Prathe,
Lo que te están ofreciendo es comprar una deuda que el acreedor no está pagando, para que te la puedas quedar cuando salga a subasta. Lo primero que debes saber es que desde que te conviertas en propietario de esa deuda, eres tú el que debe seguir llevando el procedimiento judicial para promover la subasta.
lo segundo es que nadie te puede garantizar que en la subasta tu vayas a ser el adjudicatario, porque puede participar cualquier subastero deispuesto a pagar más que tú por la subasta. En ese caso tu recuperarás tu dinero más los intereses de demora, que serán tu beneficio.
Estudia atentamente el negocio, que puede ser muy interesante o una ruina, en función de las circunstancias del mismo.

Buenas tardes,

Primero muchas gracias por la oporunidad que nos brindas para poder conocer estos temas.

Me han ofrecido una propiedad procedente de embargo. Al parecerme un precio razonable me he puesto en contacto con ellos y me comentan que se trata de una operación denominada "cesión de crédito hipotecario" y que mediante esta figura podemos adquirir la propiedad mediante la adjudicación judicial.
Me podéis explicar en q consiste esta figura jurídica y los riesgos que puede tener.
La verdad es que no lo veo muy claro. Gracias

Marga, lamento mucho la situación en la que estás. El día de la Posesión, no llevan cerrajero ni nada, sino que sólo te presentan al nuevo propietario y te advierten que tienes un mes para irte. Pide Copia del acta de Posesión y con ella te vas a los Servicios Sociales de tu ayuntamiento explicándoles la situación.
No conozco ningún caso parecido en el que no hayan ayudado a la familia en apuros.
te deseo muchísima suerte,
Tristan

Mi situacion es esta me han subastado el piso el 18 de noviembre y a fecha de hoy me a llegado una comunicacionde actos y yo queria saber cuando me tengo que ir ya que tengo 4 hijos menores y no cuento con dinero para irme ahora mismo (pues yo me quisiera ir ya pero la situacion que estoy pasando no me lo permite)desde ya te doy las gracias y espero pronta contestacion

Hola Angel, me ha quedado claro y ya estoy plenamente convencido. La mención al artículo 227 ha sido definitiva.

Buenos días.
Una vez aclarado el tema de las Hipotecas en Igualdad de Rango, hago mención de ello para conocimiento de todos,
Tal y como puso anónimo 24 abril 16:53 "La hipoteca en igualdad de rango que no se ejecuta ni cobra ni se cancela"
Es curioso porque escuché de un abogado lo siguiente: "no tienes que preocuparte de la segunda porque la entidad bancaria subirá su puja hasta incluir el importe de la misma".
Ni por asomo.
Si la entidad bancaria llegara a poner la cantidad que pueda entender suficiente para ambas hipotecas y al licitador se le ocurre elevar la misma, pagará esa cantidad y, además, tendrá que soportar la carga de la segunda hipoteca.
El segundo abogado fue absolutamente claro y me dijo que si la ejecución es de una de ellas, la otra no se purga.
Me remitió al Reglamento Hipotecario en su artículo 227 que dice: Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.
Una cosa más que nos impedirá meter la pata.
Saludos,
Ángel

Siguiendo con la consulta anterior, pienso que un buen argumento que puedes usar para que el banco te acepte esa claúsula es que ¿Por qué vas a tener que dar tú más garantías que otro señor que compre esa misma casa pero sin tener otro patrimonio?
Si la compra alguien para quien va a ser su primera vivienda, no tiene más garantías que la propia vivienda y, quizá, sus bienes futuros. Pues que contigo hagan lo mismo, les tiene que valer con la vivienda y tu salario actual, como con todo el mundo.

En la hipoteca puedes negociar que haya una claúsula que limite la "responsabilidad hipotecaria" a la propia finca hipotecada.
Tampoco es mala idea lo que dices de pasarles a tu familia el patrimonio actual,... lo malo es que esa solución a veces está envenenada, ya sabes divorcios, etc.
De cualquier modo, veo que eres un tipo listo y seguramente lo que compres lo harás con un buen descuento respecto al precio máximo alcanzado en el 2007 (30-40%??). Eso significa que ya no te pillaría el toro como les ha pasado a quienes compraron en aquellos años.

Hola tristan,
Soy un lector cada vez más asiduo a tu blog. Me llama la ateción este tema, que lo veo complicado, pero que es importante saber lo que hay.
No se si este tema que te planteo estará dentro de la idea de tu blog, y me gustaría si fuera posible que escribieras tu opinión.
Hace tiempo llevo pensando en la idea de comprar una segunda vivienda, pero estos son tiempos revueltos y complicados y a uno le da miedo meterse en deudas. Pero pienso que ahora son tiempo buenos para "comprar" y malos para vender, pero en el caso de comprar lo que más me preocupa es asegurar mi vivienda habital, que es realmente el techo que cobija a mi familia y además ya tenemos pagada.
Cuales serían las vías legales que tenemos en el caso de hipotecarnos en una segunda vivienda y si aparecen los problemas no se extiendan al patrimonio actual, es decir que solo nos puedan embargar (si llega el caso) el último piso que compras.
Te comento esto por que las hipotecas que se piden al banco tienen una movida de "garantía hipotecaria" o algo asi que varía según he leido entre el 140 y 180% del valor que pides de hipoteca. Si no entiendo mal, esto supone que si tengo problemas de pago de la hipoteca lo primero que embargan es el bien hipotecado, pero seguirían embargando mi patrimonio si no pueden recuperar el dínero prestado.
Sería una solución hacer separación de bienes con mi mujer y pasarle a ella y mis hijos la posesión de la vivienda actual para delimitar el riesgo de impago y embargos de la futura segunda vivienda?
No me gustaría ver a mi familia pasando por una situaciónes complicadas. Es bueno siempre delimitar el riesgo.
Gracias por tu ayuda.

SM, aunque tu hermana haya instado el procedimiento para la disolución del proindiviso, aún es posible llegar a un acuerdo en las instancias judiciales. Podéis acordar un peritaje y luego tu hermano y tú ofreceis a tu otra hermana su parte. Quizá en el juzgado le corte mostrarse obcecada en su postura. No se, porque estas cuestiones siempre son muy delicadas.
Si finalmente sale a subasta, los dos hermanos no tenéis ninguna preferencia, aunque sí la ventaja de que sólo tendréis que pagar el 33,3% de lo que pujéis (y además entre los dos), mientras que ella tendrá que pagar el 66,7% de lo que puje. Esa es vuestra ventaja.

Hola Tristan! Acabo de conocer tu pagina y me resulta de gran interes,ya que tengo un problema:
Te cuento a ver si me puedes aconsejar, tanto en lo debo hacer, como en lo que podria hacer. Somos tres hermanos y tenemos una parcela proindivisa, segun el catastro urbana y de uso residencial, pues bien, mi hermana va a pedir la division judicial de la finca sin pedirnos a mi hermano ni a mi si la queremos pagando lo que cueste su porcentaje,()mi hermano y yo juntamos el 66,6666% de la finca). Si no se puede dividir(aunque hay parcelas ya divididas en tres, las dos siguientes a las nuestras)y salen a subasta tenemos alguna preferencia mi hermano y yo, o como tenemos que hacerlo si queremos quedarnos con la parcela.
Gracias de antemano por la utilidad de tu web

Gracias Tristán. Tengo hasta mañana para presentar la oferta. La verdad es que es una oportunidad, pero me da una pereza tremenda enredarme en pleitos civiles para obtener la posesión.