Las tercerías de dominio y sus graves consecuencias en las subastasUn análisis profundo de las tercerías de dominio está fuera de lugar porque no soy yo quien para hacerlo. Por ello me voy a limitar a estudiarlas desde el punto de vista de las subastas judiciales.
Ocurre a veces que alguien compra un bien inmobiliario y no inscribe su título en el Registro de la Propiedad por las causas que sean, entre otras cosas así se ahorra algunos gastos. El riesgo que corre es que el que le vendió el piso llegue a convertirse en moroso y sus acreedores le embarguen y, como la vivienda aún está a su nombre, quede ésta afectada por el embargo y amenazada de inminente subasta.
Al tercero que se considere perjudicado por el embargo recaído sobre sus bienes, le queda ésta vía de oposición llamada Tercería de Dominio, cuya única finalidad es el alzamiento del embargo para evitar que la realización del crédito del ejecutante se haga sobre bienes de una tercera persona. El órgano competente para decidir sobre la misma es el mismo tribunal que esté llevando el procedimiento de ejecución que trabó el embargo.
La admisión de la demanda produce la suspensión de la subasta del bien al que se refiera, por lo cual es usual que el órgano judicial condicione la admisión de la tercería a que el tercerista ingrese una fianza para responder por los daños y perjuicios que pueda causar al ejecutante. Se trata de evitar la interposición de tercerías carentes de fundamento, sin justificación jurídica, como maniobra fraudulenta para dilatar el desarrollo de la ejecución.
Además un gran número de ellas son desestimadas pues el título esgrimido por el tercerista resulta haber sido creado en connivencia con el deudor, con el único objeto de sustraer indebidamente bienes de la ejecución. ¡Ay, pillines!
Los presupuestos generales para admitir una tercería de dominio son tres:
Primero: Que se ejercite dentro del término legalmente previsto
La tercería de dominio se puede interponer desde que se haya embargado el bien hasta (aquí empieza el lío) el momento en que se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero adquiriente en subasta pública (art. 596.2 de la LEC).
El lío consiste en que, por lo visto, para considerar que la transmisión del bien se ha producido no basta que la subasta se haya perfeccionado, sino que también es necesario que se haya consumado. ¡Qué tremendo el lenguaje leguleyo!
Resumiendo, la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la subasta, en tanto que la consumación de la misma sería el dictado del Auto de Adjudicación.
A este respecto son tremendos los líos en que nos meten nuestros amados legisladores, en este caso al fijar el límite temporal para interponer tercerías de dominio. Tenían varias posibilidades para expresar ese límite temporal:
a- Hasta el momento en que se expide el acta de remate
b- Hasta la aprobación judicial del remate
c- Hasta el pago del precio
d- Hasta la expedición del testimonio del Auto de adjudicación
Qué sencillo hubiera sido que el legislador hubiera expresado claramente cualquiera de estos cuatro posibles límites temporales en vez de ser tan críptico y de dejar que sea el Tribunal Supremo quien acabe interpretando cuál era la intención del legislador.
La conclusión final es que se puede interponer la tercería de dominio hasta el momento en que esté expedido el testimonio del Auto de Adjudicación.
Segundo: Que el actor de la tercería tenga la condición de tercero
Esto es, que sea ajeno a la deuda y a la responsabilidad que de ella se deriva. Es decir, no puede ser administrador de la sociedad deudora, ni cónyuge en sociedad de bienes gananciales, etc.
Tercero: el tercerista debe ser propietario del objeto embargado con anterioridad al embargo
No es requisito que el título de adquisición conste en documento público (notarial), pero sí debe ser:
a- Anterior a la traba
b- Debe ser verdadero, no simulado ni fraudulento (precio ridículo, sin transmisión posesoria, sin pruebas del pago, venta a familiares o amigos, etc.)
c- Que haya habido transmisión: El tercerista debe justificar el dominio pleno, es decir, debe haber habido traspaso posesorio antes de la fecha de embargo.
Si al tiempo de practicarse el embargo no se había transmitido el dominio al primer comprador, no cabe hablar de un embargo de cosa ajena, pues faltaría esa titularidad previa, por lo que la adquisición se resolverá en un futuro a favor del adquiriente judicial.
En principio las tercerías interpuestas antes de la fecha de subasta no nos perjudican a los subasteros, porque en ese caso lo único que ocurre es que la subasta es suspendida hasta que el juzgado tome una decisión respecto a la tercería.
En cambio, lo que sí nos afecta a los licitadores en subastas, y mucho, es cuando la tercería es presentada después de la subasta y antes de la expedición del auto de adjudicación, porque eso paraliza el procedimiento hasta que la tercería se resuelva. Me crujen los dientes sólo de recordar mi "Subasta judicial de nueve años", que me amargó durante mucho tiempo aunque tuvo un final feliz.
Finalmente hay que recordar que, aún en el caso de que no se haya ejercitado la tercería durante el periodo legalmente previsto (antes del Auto de Adjudicación), esto no significa que el adquiriente en la subasta se convierta automáticamente en propietario, pues el tercero de buena fe que se considere defraudado, aunque ya no pueda ejercitar la tercería de dominio, siempre podrá hacer valer sus derechos a través del correspondiente juicio declarativo ordinario. Y si es listo obtendrá una anotación preventiva de demanda con el fin de evitar que surjan a favor de nuevos terceros los efectos de la fe pública registral, y así evitará que el adjudicatario en la subasta venda la vivienda hasta que el juicio declarativo haya concluido. ¡Vaya putada!
Que tome nota Pau y su Garaje subastado en la Seguridad Social, que puede tener lío para rato.
Todo este follón se evitaría simplemente haciendo obligatoria la inscripción inmediata en el Registro de los títulos de propiedad. Adiós a las tercerías de dominio y adiós a las jugosas minutas de tantos y tantos ¿Que no?
