Las siguientes reflexiones son fruto de una conversación que hemos tenido la semana pasada entre varios subasteros.
No quiero dar falsas expectativas respecto a la compra en subastas dado que actualmente el 80% de las mismas se están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias son tan exorbitantes que superan con creces el actual valor real de las propias viviendas subastadas. En estos casos a los bancos acreedores no les queda más remedio que adjudicarse ellos mismos dichas subastas.
Por otro lado, y esto es lo más interesante, en las subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de 8 años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras.
Por ahora este tipo de subastas son la minoría porque la crisis aún no ha afectado por igual a todas las capas de la sociedad, pero cada vez más se están quedando sin trabajo o están cerrando sus negocios aquellos que compraron sus viviendas hace ya años y que tienen hipotecas no tan exorbitantes como las más recientes, además de tenerlas ya muy amortizadas.
También se están disparando los procedimientos judiciales de impago, que a la larga finalizan con una anotación de embargo y luego con una subasta. Estas subastas se harán esperar porque el procedimiento judicial es mucho más lento llegando a durar la intemerata. Hay procedimientos que tienen más años que Matusalén.
Pero lo más importante de lo que está pasando ahora es que la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos comprados en 2007 y 2008 (el peor momento), ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni nadie que siquiera les llame al teléfono para preguntarles el precio de venta. Así de sencillo.
Respecto a esto último, la situación es muy parecida a la que se daba en 1991 y 1992, cuando yo empecé profesionalmente en este negocio. Pude meter la cabeza precisamente porque el resto de los subasteros tenían demasiadas casas a la venta y pocas ganas de comprar más, a menos que fueran muy baratas.
Este es, por tanto, un momento inmejorable para comprar en subastas. Y no durará mucho, porque en cuanto los subasteros hayan recuperado la liquidez a costa de perder algo de dinero, volverá la competencia y el ajuste de márgenes.
Otra cosa es que el 2.010 sea un buen momento para invertir en la compra de viviendas. Yo no afirmo eso, que dependerá de si las quieres para especular, para alquilarlas o para vivir en ellas, pero eso será el tema de otro post.
No quiero dar falsas expectativas respecto a la compra en subastas dado que actualmente el 80% de las mismas se están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias son tan exorbitantes que superan con creces el actual valor real de las propias viviendas subastadas. En estos casos a los bancos acreedores no les queda más remedio que adjudicarse ellos mismos dichas subastas.
Por otro lado, y esto es lo más interesante, en las subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de 8 años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras.
Por ahora este tipo de subastas son la minoría porque la crisis aún no ha afectado por igual a todas las capas de la sociedad, pero cada vez más se están quedando sin trabajo o están cerrando sus negocios aquellos que compraron sus viviendas hace ya años y que tienen hipotecas no tan exorbitantes como las más recientes, además de tenerlas ya muy amortizadas.
También se están disparando los procedimientos judiciales de impago, que a la larga finalizan con una anotación de embargo y luego con una subasta. Estas subastas se harán esperar porque el procedimiento judicial es mucho más lento llegando a durar la intemerata. Hay procedimientos que tienen más años que Matusalén.
Pero lo más importante de lo que está pasando ahora es que la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos comprados en 2007 y 2008 (el peor momento), ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni nadie que siquiera les llame al teléfono para preguntarles el precio de venta. Así de sencillo.
Respecto a esto último, la situación es muy parecida a la que se daba en 1991 y 1992, cuando yo empecé profesionalmente en este negocio. Pude meter la cabeza precisamente porque el resto de los subasteros tenían demasiadas casas a la venta y pocas ganas de comprar más, a menos que fueran muy baratas.
Este es, por tanto, un momento inmejorable para comprar en subastas. Y no durará mucho, porque en cuanto los subasteros hayan recuperado la liquidez a costa de perder algo de dinero, volverá la competencia y el ajuste de márgenes.
Otra cosa es que el 2.010 sea un buen momento para invertir en la compra de viviendas. Yo no afirmo eso, que dependerá de si las quieres para especular, para alquilarlas o para vivir en ellas, pero eso será el tema de otro post.
