Resultando indivisible la cosa común y no habiendo acuerdo entre los copropietarios se hace necesaria la venta en pública subasta.
Estas son las divisiones de proindiviso que interesan en este blog.
Desde que Fernan2 me colocó el buzón en la columna de la derecha del blog (por cierto, gracias Fernan2), sin duda la consulta más frecuente ha sido la de copropietarios que, estando a punto de disolver sus proindivisos mediante subasta judicial, tienen miedo de que sus copropietarios asistan a la misma sin intenciones serias de comprar, sino sólo para subir el precio. Su miedo es que finalmente quiebren la subasta. Casi nada.
Empecemos por el principio. El proindiviso es el estado de propiedad de una cosa cuando pertenece a varias personas en común sin división entre los mismos. Las tres principales causas de formación de proindivisos son:
Empecemos por el principio. El proindiviso es el estado de propiedad de una cosa cuando pertenece a varias personas en común sin división entre los mismos. Las tres principales causas de formación de proindivisos son:
- La compra conjunta entre varios socios
- La compra entre dos cónyuges
- La herencia entre varios herederos
Si el bien inmobiliario puede separarse en lotes es fácil acabar con el proindiviso, pero a veces la imposibilidad de dividirlo hace que cada copropietario tenga una participación en la propiedad, manteniéndose ésta indivisa.
Lo malo viene cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el fin que le quieren dar al bien, o en el reparto de gastos, o en el de beneficios, o en las separaciones matrimoniales endemoniadas, o cuando uno de ellos se apalanca dentro y dice que ahí se las den todas y que verde las han segado.
En estos casos la mejor solución es que uno de los copropietarios le compre al resto sus participaciones o que todos las vendan a un tercero, pero en muchas ocasiones los odios están tan desatados que la única solución es que uno de ellos acuda a la vía judicial, donde si el juez no consigue imponer una solución mejor, el bien acaba saliendo a subasta.
Hoy en día esta solución es pésima porque, con la que está cayendo, será difícil encontrar postores que ofrezcan más del 70% de valor del inmueble. No obstante puede que sea la única solución.
Hay un post de Echevarri que viene muy a propósito de esto: "El proindiviso como oportunidad de negocio".
Y es en este contexto en el que se explican las muchas consultas que me hacen. Como los copropietarios no están obligados a ingresar fianza para participar en la subasta, el miedo principal es que alguno participe con el único afán de subir las pujas y que, si tiene la mala suerte de resultar adjudicatario, pueda quebrar la subasta y ponerse a silbar.
Mi respuesta es siempre la misma, primero que quebrar una subasta, si no es por fuerza mayor, es un delito (aunque poco perseguido) y segundo que en una ocasión resulté adjudicatario por reserva de postura en una subasta que había quebrado uno de los copropietarios que resultó primer adjudicatario y el juez decidió, al repartir el precio entre los copropietarios, que al quebrador le debían descontar una cantidad igual a la que estaba señalada como fianza. Así el quebrador, aunque no había tenido necesidad de depositar fianza, la perdía igualmente.
Ignoro como acabó el triste asunto, porque ese señor recurrió y yo me desvinculé del procedimiento en cuanto me dieron el Auto de Adjudicación y la Posesión. Pero no me cabe dudad de que el tipo estaba metido en un buen lío por listillo.
Por otra parte, para preparar mejor éste post y darle un aire más jurídico, consulté con el blog Iuris Civilis y ésta fue su respuesta.
Añadido el 29 de abril: Ayer Iuris Civilis ha publicado en su blog un magnífico post que analiza en profundidad "Los problemas derivados de la división judicial de la cosa común: la quiebra fraudulenta de la subasta judicial", zanjando definitivamente este asunto. Enhorabuena por el post.
Lo malo viene cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el fin que le quieren dar al bien, o en el reparto de gastos, o en el de beneficios, o en las separaciones matrimoniales endemoniadas, o cuando uno de ellos se apalanca dentro y dice que ahí se las den todas y que verde las han segado.
En estos casos la mejor solución es que uno de los copropietarios le compre al resto sus participaciones o que todos las vendan a un tercero, pero en muchas ocasiones los odios están tan desatados que la única solución es que uno de ellos acuda a la vía judicial, donde si el juez no consigue imponer una solución mejor, el bien acaba saliendo a subasta.
Hoy en día esta solución es pésima porque, con la que está cayendo, será difícil encontrar postores que ofrezcan más del 70% de valor del inmueble. No obstante puede que sea la única solución.
Hay un post de Echevarri que viene muy a propósito de esto: "El proindiviso como oportunidad de negocio".
Y es en este contexto en el que se explican las muchas consultas que me hacen. Como los copropietarios no están obligados a ingresar fianza para participar en la subasta, el miedo principal es que alguno participe con el único afán de subir las pujas y que, si tiene la mala suerte de resultar adjudicatario, pueda quebrar la subasta y ponerse a silbar.
Mi respuesta es siempre la misma, primero que quebrar una subasta, si no es por fuerza mayor, es un delito (aunque poco perseguido) y segundo que en una ocasión resulté adjudicatario por reserva de postura en una subasta que había quebrado uno de los copropietarios que resultó primer adjudicatario y el juez decidió, al repartir el precio entre los copropietarios, que al quebrador le debían descontar una cantidad igual a la que estaba señalada como fianza. Así el quebrador, aunque no había tenido necesidad de depositar fianza, la perdía igualmente.
Ignoro como acabó el triste asunto, porque ese señor recurrió y yo me desvinculé del procedimiento en cuanto me dieron el Auto de Adjudicación y la Posesión. Pero no me cabe dudad de que el tipo estaba metido en un buen lío por listillo.
Por otra parte, para preparar mejor éste post y darle un aire más jurídico, consulté con el blog Iuris Civilis y ésta fue su respuesta.
El incumplimiento por parte del adjudicatario de las condiciones generales de la subasta constituye un ilícito penal cuando, por ejemplo, un copropietario realiza la oferta más alta en una subasta judicial con la intención de no cumplir las condiciones de adjudicación del bien inmueble, con el único propósito de perjudicar a los otros postores provocando un retraso con el consiguiente perjuicio.Mejor fin de post, imposible.
En este sentido se definen los tipos delictivos en el artículo 262 del Código Penal, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003 de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995 de 23 de noviembre del Código Penal. Aunque supongo que debes conocer este artículo te lo reproduzco en la parte que te interesa:
"(...) o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años."
La responsabilidad penal nacida de estos delitos no es susceptible de aplicación ante la concurrencia de situaciones de parentesco, pues ésta actúa como una circunstancia eximente de la misma ni en aquellos casos en que la conducta se deba a la buena fe por una mala previsión económica, aunque sí estén sujetos a la consiguiente responsabilidad civil (vid. artículo 268 del CP).
A mi juicio (continúa Iuris Civilis), sin perjuicio de la responsabilidad civil en que pudiera incurrir el copropietario, en caso de falta de consignación del precio en el plazo establecido, por el adjudicatario, se considerará la subasta en quiebra y se repetirá en las mismas condiciones en el día y la hora que se señalen más adelante, desprendiendo el correspondiente tanto de culpa al Ministerio Fiscal (vid. arts. 40, 247, 562 y 653 de la LEC). Un saludo.
Añadido el 29 de abril: Ayer Iuris Civilis ha publicado en su blog un magnífico post que analiza en profundidad "Los problemas derivados de la división judicial de la cosa común: la quiebra fraudulenta de la subasta judicial", zanjando definitivamente este asunto. Enhorabuena por el post.
POSTDATA ABRIL DE 2015:
He de decirlo, han transcurrido seis años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. De hecho este post continía siendo el más leído del blog. Es increíble porque además fue uno de los primeros.
Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad la diga quien la diga.
La división de cosa común en las subastas judiciales
