Yo también quiero ser subastero. Consultorio-2

Si el embargo de Hacienda es de 1998, seguramente ya estará caducado, a menos que antes de cumplirse los cuatro años lo hayan prorrogado.
Respecto a las deudas con la comunidad, es un procedimiento lento de varios años. Tú mismo, al ser parte de los acreedores, podrás enterarte de cómo va avanzando el proceso. Pide los datos del abogado y el procurador al principio y vé llamándoles dos veces al año hasta que salga la subasta. La Justicia en España es muy lenta.

Enhorabuena por tu foro Tristán.
Vivo en un edificio construido por una cooperativa que todavía tiene 2 plazas de garaje a su nombre. Los gestores de la misma han pasado por la cárcel por los desmanes cometidos en varias promociones. Al pedir la nota simple del registro aparece una anotación de un embargo de bienes por la Hacienda Pública desde 1.998, pero no sale a subasta. En breve la comunidad de propietarios va a proceder a la reclamación judicial de las cuotas impagadas ¿saldrá entonces a subasta? ¿cómo puedo enterarme de cuándo y dónde se realizará? Gracias y un saludo.

Hola, lo que ocurre... es... que... las... cosas... de... palacio... van... despacio... y... los... f u n c i o n a r i o s... de... la... Seguridad... social... se... lo... están... tomando... con... mucha... calma.
Otra forma de que salieran a subasta sería que la Comunidad de Propietarios demandara al propietario (el constructor desaparecido)por no pagar los recibos de comunidad correspondientes. Esa demanda acabaría en la subasta de las plazas de garaje.

Buenos días, ante todo felicitarte por tu página, la cual me parece muy interesante. Me atrevo a consultarte lo siguiente: verás, donde yo vivo hay unas plazas de garaje abandonadas desde hace 16 años, pues en el año 93 el constructor se fugó y actualmente sigue en busca y captura; algunos pisos de la comunidad fueron comprados en subasta años posteriores pues estaban hipotecados y todo fue rápido, pero las plazas de garaje están muertas de risa. Entendemos que los primeros acreedores son la Seguridad Social y Hacienda, pero mi pregunta es la siguiente: ¿es posible que después de tantos años no hayan salido a subasta? ¿es posible que esas plazas se queden en tal situación de por vida? ¿como podríamos enterarnos de en que situación están? dispongo de notas simples del registro de la propiedad solicitadas hace años, en las que consta que estan embargadas por la seguridad social, pero van pasando las decadas y todo sigue tal cual. Muchas gracias de antemano, un afectuoso saludo.
Un ignorante.

Hola Juanma, lo primero de todo decirte que hay algo que no cuadra en lo que me cuentas sobre ese expediente, porque si realmante se trata de una Ejecución de Títulos Judiciales es entonces imposible que la subasta sea por una hipoteca, porque si fuera así el procedimiento sería una Ejecución Hipotecaria. Es muy importante que compruebes esto porque si es una ejecución de títulos judiciales, entonces probablemente la subasta proceda de algún embargo que haya y que sea posterior a esa hipotecas de las que hablas.
Además, tú mismo confirmas mis sospechas al contar que tiene dos tasaciones. Si saliera a subasta por una hipoteca no sería necesaria ninguna tasación, pues el tipo de subasta es el pactado en la escritura de hipoteca.
Y finalmente confirmas mis sospechas al contarme que la Tasación de cargas dió -12.000 euros, eso significa que la valoración del perito tasador menos las cargas anteriores (las dos hipotecas) da un resultado negativo, es decir, que las deudas son mayores que la tasación actual.
Lagarto, lagarto.
Aprovecha para volver a ver ese expediente y nolevantarte de la silla hasta comprender bien todos los extremos. Te aseguro que no será tiempo perdido.

Eprimer lugar decirte tristan, que estas consiguiendo que me replantee convencionalismos sobre subastateros bastante despectivos. tus consejos y comentarios me parecen muy amenos y accesibles y te y voy al grano: resulta que soy totalmente novato en estas lides de subastas, vi en el tablon de un juzgado una subasta de ejecucion de titulos judiciales de una pequeña finca rustica que me interesa, lei como pude y en poco tiempo algo del grueso expediente y me ha parecido comprender que tiene dos hipotecas, la primera de ellas es la causa de la subasta, otra posterior de mayor cuantía. despues tiene dos tasaciones, la mas antigua y que ha servido de valoracion y otra posterior que dá MENOS 12000 euros. estoy interesado en participar pero me siento como el de las flechas y el arco en la sabana africana. me podias aclarar algo o darme algun consejo. gracias. Juanma

Hola Maca, da igual que vivan menores, o enfermos, o ancianos, o dependientes o quien sea. Cuando llega el día del lanzamiento todos se tienen que ir.

Hola Tristán,
Hace unos días he descubierto el Blog de Subastas Judiciales y no tengo más que felicitarte , me ha parecido muy interesante y sobre todo para un novato como yo.
Tengo una duda en relación a aquellas viviendas subastadas en las que viven menores , he oído que puede haber problemas a la hora de la toma de posesión de la misma y posterior desalojo, ¿es así o estoy equivocado?.
Muchas gracias, Maca

Hola David, los embargos caducan a los cuatro años, transcurridos los cuales deben ser prorrogados. Si no lo son, caducan y simplemente son cancelados, dejan de tener efecto. Al emitir una certificación registral, el Registrador los borra de oficio, sin que haga falta que nadie se lo pida.

Podrias aclarme que significa exactamente la frase :

" FINCA GRAVADA CON DOS EMBARGOS SUBCEPTIBLES DE CANCELACIÓN REGISTRAL POR CADUCIDAD."

que he visto en una subasta de un local comercial ?...
David

Imagino que se trata de una vivienda nueva cuyo precio de venta anterior le consta a Hacienda, de manera que ahora ese precio le sirve para valorar todas las siguientes compra-ventas similares.
Me parece muy plausible que lo haga, pero ustedes tienen argumentos para demostrar que desde aquella fecha el precio de la vivienda ha caído en la zona de que se trate.
Lo malo es que los precios oficiales aún han caído muy poco.

Estimado Sr. Tristán:
En primer lugar, quiero expresarle mi enhorabuena por el blog, ya que nos muestra a muchos un mundo que desconocemos.

El motivo de mi correo, es en cierta medida mi ignorancia, ya que hace poco he tenido que solicitar la valoración de una vivienda a Hacienda de la Comunidad de Madrid, y cuál es mi sorpresa que la cifra que me da el fisco como valor del inmueble es de 320.000 euros, cuando en 2008 se han estado vendiendo pisos similares por poco más.

¿Nos obligan realmente a escriturar esas cifras? O yo soy muy ingenuo, o lo que veo es un sostenimiento de los precios de forma artificial, ya que, si bien hace un año o dos se podía vender el piso en esa cuantía, hoy día dudo de que se venda por 300.000 euros.

Por favor, me gustaría que nos aclarara este punto, que supongo será otro escollo más en el mundo de las subastas.
Muchas gracias. Gonzalo.

Hola Rubén, en el caso que expones tendrías que pagar ITP sólo por los 100.000 euros de adjudicación. Y defender eso contra viento y marea.
En principio, Hacienda aún no ha hecho paralelas en casos similares, aunque puede empezar a hacerlas en cualquier momento.
¿Puede servir eso para lavar dinero negro? Pues la verdad es que sí, dependiendo de quién sean los embargos anteriores, hay gente que lava dinero negro de esa manera.

Me parece muy interesante y util tú blog.
Tengo una duda cuando te adjudicas un bien de una subasta el valor por el que pagas los impuestos ,es decir, la base imponible es sobre el precio con que te adjudicas la subasta o le añaden el precio de la subasta más las cargas que haya en la vivienda.
Lo digo porque si por ejemplo un inmueble que vale 600000 eur pero tiene cargas por 400000 eur y finalmente te lo adjudicas por 100000 eur que importe pagarás de impuestos.
Gracias, ruben

Sólo faltaría. Eso ya sería el colmo de los colmos y habría que hacer las maletas y exiliarse de éste país.
Los usureros que le prestaron a tu pareja, creyeron que le habían hecho un buen descosido pero -Dios es grande- al final puede que el desgarrón se lo lleven ellos, porque ese piso ahora no se podría vender por más de 180.000 euros, así que cuando se lo queden ellos en la previsible subasta, les va a tocar pagar la hipoteca anterior hasta el último euro.
No van a ganar mucho con vosotros, no. Yo, de ser tu novia, no seguiría pagando ni una peseta más, aunque esté feo que yo lo diga.

Hola tristan y gracias de antemano por la ayuda tan valiosa que prestas con tus conocimientos sobre el tema de las subastas. El asunto es que hace unos días me he enterado que a mi pareja la van a subastar la casa por un préstamo hipotecario que firmó que recibio 38000 eur y en realidad la dieron 25000 y tenia que devolver a los 6 meses integramente mas los intereses. El tema es que el piso tiene una hipoteca anterior en la que se deben unos 160000 eur y el piso esta tasado en 260000. Mi pregunta es la siguiente:
En caso de que los acreedores se queden la vivienda por la deuda de 38000 mas intereses y gastos unos (49000 eur) se quedan con la carga de la hipoteca anterior? o mi pareja se queda sin el piso y encima debiendo dicha hipoteca? pues si es lo segundo seria una ruina total por favor espero tu contestacion estoy que no duermo con el tema mil gracias de antemano. Antonio

Hola Raúl, lamento decirle que a los que hayan comprado las propiedades de Jaua en la subasta no van a poder cobrarles nada. Y tampoco podrán recuperar las puertas automáticas porque ahora pertenecen a esos adjudicatarios.
La única posibilidad, y muy lejana, sería presentar demanda contra la empresa y tratar de embargar alguna propiedad que le quede en españa, si es que le queda algo sin embargar.

Buenos días Sr. Tristan:
Somos una empresa que fabricamos e instalamos puertas de garaje.
Hace un par de años se montó una puerta automática en la C/ Riaza, de Miraflores de la Sierra (Madrid)
y aún no se ha cobrado.
Investigando en la red, me he encontrado que la finca se está subastando y la empresa JAUA ha desaparecido.
Mi pregunta es:
¿Podré cobrar la deuda?.
Se que no tiene porque contestar, pero se lo agradecería bastante.
Un saludo, Raúl

Hola Luis, te contesto:
1- Depende de la agilidad de cada juzgado. Cuando tienen dictado el Auto de Adjudicación, puedes pedir que te den la Posesión, que te tardará de varias semanas a un par de meses. El día de la Posesión, si aún está ahí el ocupante, el agente judicial le dirá que le dan un mes de plazo para irse. Cuando ha pasado ese mes y no se ha ido, entonces puedes pedir el Lanzamiento, del que te darán fecha para unas semanas o un par de meses después. Como verás, el plazo inicial de un mes se puede alargar bastante. En los mejores juzgados pueden tardar unos tres meses desde la fecha de la subasta.
2- El sobre se entrega antes de la subasta, desde unos minutos antes hasta varios días. Y suele ser lo primero en abrirse, pero depende del juez.
3- Uff, esos temas judiciales se me escapan un poco o un poco bastante. Pero creo que una cosa es la disolución de proindiviso y otra la custodia de los niños. Imagino que él podrá tener la custodia de los niñops y, sin embargo vivir en una casa distinta. pero ya te digo que eso realmente se me escapa.
4- Sí, si están ambas partes de acuerdo.
5- No, si él se niega. Entiendo que él tiene la posesión de la vivienda, en la cual sólo se puede entrar con mandamiento judicial.
Espero haberte ayudado

Te hago una serie de prentas, Tristán que yo al menos no veo en la LEC:
1. ¿Cuánto tiempo tien el ocupante de una vivienda subastada y adjudicada para salir de ella, y quién garantiza que sale, o hay que iniciar un procedimijento judicial para echarle.
2 El sobre cerrado que se lleva a la subasta ¿Cuándo hay que entregarlo? antes o en el momento, y ¿es lo primero que se abre o no?
3.En el caso que llevo al ser la extinción de un proindiviso se le han 30 al marido para que decida si se queda con la casa por mitad de lo tasado o no; pero la cuestión es que es él el que vive allí, y ahora, con toda intención pide la guardia y custodia de los hijos, con lo que me pregunto si otro juzgado, en este caso el de familia podría suspender la subasta para que los hijos "tuvieran casa"
4.-. Si hay alguien interesado en la casa y da el dinero que vale, se la puede adjudicar antes de la subasta?
5. ¿Se puede enseñar la casa estando él dentro.
Perdona, pero soy todo dudas.
Luis