Los post más didácticos de 2009

Buenos dias a todos.
Draco, estoy con FCalvo, en relación a la compra del palacete: la buena fe registral te protegería al comprar en subasta.
Ahora bién: ¿Qué pasaría si el perjudicado (aquel que no interpuso la tercería a tiempo) puede demostrar que el adjudicatario "sabía" que él era el verdadero propietario?
Yo entiendo que, en este caso, sí se podría pelear la falta de buena fe del adjudicatario, y por tanto la nulidad de la adjudicación.
La posesión puede ser un dato relevante.

Hola Tristán, que rápido ha sido tu respuesta.
Aprovecho para darte las gracias al responderme con igual rapidez a los dos e-mail que te mande.
Un saludo. Julián.

PD: ¿Aún te queda tiempo para ejercer de subastero? jejeje

Sí anónimo, pero si el perjudicado actúa rápido y bien, puede ocurrir y ocurre, que la adjudicación se convierta en un largo calvario con final feliz o infeliz en función de cada caso particular

Hola, llevo poco tiempo viendo el blog de tristán y soy un novato total, no obstante (y lo puse en otra entrada) ví esto por internet que igual vale para lo propuesto por DRACO:
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la sentencia de 5 de Marzo de 2007 señala que la transmisión de una propiedad de una finca efectuada notarialmente pero sin constancia en el Registro de la Propiedad, no afecta al adquirente o adjudicatario de la finca tras su embargo administrativo, ya que se da prevalencia por seguridad jurídica de este último, quien confió en la publicidad registral. El interés de la sentencia viene dado por la no infrecuente situación de compradores e viviendas en documento privado, que tras entrar en posesión de la vivienda, se ven privados de su propiedad por un procedimiento de apremio o embargo contra la entidad vendedora, titular registral y tal procedimiento culmina con la venta judicial o administrativa a un tercero que inscribe su adquisición. Bien es cierto que existen otras acciones civiles personales e incluso penales del despojado contra el vendedor, pero lo cierto es que será flaco consuelo.

Saludos para todos y Tristán, te animo para que continues muchos años más.

Muchas gracias por vuestros comentarios Tristan & compañía, siempre son de gran utilidad. Os iré informando de los acontecimientos futuros

Un saludo

Julio

Draco, repecto a las tercerías de dominio, el momento hasta el cual se pueden interponer, según mi opinión, es hasta que se haya dictado el Auto de Adjudicación, aunque como ya has mencionado en Derecho nada es ni blanco ni negro y la inseguridad resultante es completa. Sin embargo, aquí la prudencia debe ser máxima y, tratándose de una propiedad tan valiosa, yo no dudaría en buscar la protección de la fé pública registral, sobre todo sabiendo que ese supuesto tercero con escritura de 1950 tendría toda la vida para meteros un Declarativo Ordinario con anotación registral de la demanda y teneros jodidos durante años.

Y respecto a las subastas de rústicas, je-je, son la tumba de más de un subastero. Yo, como Francisco Calvo, he renunciado a muchas después de haberle dedicado horas y horas a su investigación, simplemente porque no se podían ver y tocar. He visto de todo, desde rústicas fantasmas cuya existencia es solo registral, hasta parcelas en urbanizaciones que en la actualidad solo son los viales de entrada. Máxima prudencia, por tanto, en las subastas de terrenos sean de la naturaleza que sean.

Gracias FCalvo y Manuel por vuestras aclaraciones.
un saludo

Manuel,creo que no has entendido bien, cuando se embarga un bien cuyo propietario es otra persona que no ha inscrito su título,nadie conoce este extremo, por lo tanto no hay ninguna notificación. Puede personarse en el procedimiento porque conoce de la ejecución o porque el propio demandado manifiesta que no es suya la propiedad y presenta al propietario real que deberá tener documento suficiente. No vale contrato privado de compra-venta, tiene que ser escritura pública y por supuesto con fecha anterior al embargo anotado y con toma de posesión incluida (para evitar la demanda por parte del acreedor por "posible" alzamiento de bienes)

Saludos cordiales

Al anónimo de la finca rústica le contesto que su vecino ha disfrutado pacíficamente de una servidumbre no inscrita durante 30 años por lo que se olvide de quitársela ahora.
A F.Calvo, no estoy de acuerdo en el momento de la inscripcion es el que determina el fin de interponer la terceria de dominio yo interpreto que si las notificaciones se han producido en tiempo y forma la terceria solo puede plantearse hasta la celebración de la subasta y si me apuras antes de la aprobación del remate.
Otra cosa Draco es que haya errores de notificación ¿quien tenia la posesion del palacete en la fecha de la subasta? fue requerido para que aportara su título?

Saludos cordiales a todos y feliz año, especialmente a Tristán.

Contestando a Draco, el Art. 594-1 de la LEC dice :
El embargo trabado sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado será, no obstante, eficaz. Si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio, no podrá impugnar la enajenación de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislación sustantiva.

Esto quiere decir que quien compró en subasta amparándose en la fe registral y el verdadero titular no haya hecho valor sus derechos mediante tercería de dominio antes de la enagenación, los habrá perdido todos.

El plazo para presentar la tercería termina en el momento en que se ha registrado el auto de adjudicación.

Respecto al anónimo que pide alguna anécdota sobre subastas de fincas rústicas, comentarle que estas son las más problemáticas por su dificultad de identificación si no se dispone de referencia catrastral que permita su localización sin dudas.

Recuerdo una subasta de una finca rústica cuyo valor de tasación era ínfimo en relación al valor real de la finca. Pensé que si me la adjudicaba me retiraría para siempre y me compraría una isla para mí solito y mis amigos y amigas.

Podría comprarla en unos 20 mill. de las antiguas pesetas, porque entonces no estaba el euro, y su valor real al haberse convertido la zona en suelo urbanizable podría superar los 2.000 millones de pesetas. El tasador no había identificado la finca la tasó en base al precio que estaba el suelo rústico.

Lógicamente empecé a investigar para localizar exactamente lo que podría comprar, porque yo siempre he seguido la consigna de no comprar nada que no pueda tocar y estar muy seguro de que lo que estoy tocando es lo que estoy comprando en subasta.

Después de dedicarle mucho tiempo, preguntando, en el registro, a vecinos, ayuntamiento, familiares de los demandados, porque los demandados estaban en paradero desconocido, etc., llegué a la determinación de no participar en la subasta, prefería seguir siendo un pobre subastero que millonario de nada.

Y es que la finca que salía a subasta solo existía en el registro. Originalmente era una finca que se había registrado con un enorme error de cabida. Se había registrado por 20 hectáreas, cuando realmente eran diez. Se fueron segregando trozos de finca hasta que quedaron 10 hectáreas en el registro pero no en la realidad.

Así que, amigos, mucho cuidado con las fincas rústicas y cuando veáis que sale un resto de finca sin determinar, temedle como a la vara verde.

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Hola,
para el segundo anónimo, bueno desde mi humilde opinión, creo que aunque el propietario de la finca B no tenga registrada la servidumbre de paso sobre la finca A, al tener el papelito firmado, tiene las de ganar. Recordamos que ese es el origen de muchos follones en las subastas judiciales en cuanto a tercerías de dominio etc. Pienso que no ganarías mucho, total es un camino. Además la justicia es de colorines, no es ni blanca ni negra, depende de como le de el sol aquella mañana al juez.

Respondiendo a yomisma, para subastas judiciales de bienes muebles el depósito es del 20%, y si no tengo entendido mal el plazo para consignar la totalidad del remate es de 10 dias hábiles (2o en bienes inmuebles). Si la subasta es de la seguridad social, cambia la cosa, 25% de depósito y 5 días para rematar.
http://www.seg-social.es/Internet_1/Lanzadera/index.htm?URL=5
En ese link tienes más información.

Ahora recortando los post más interesantes, creo que lo de las tercerías de dominio es algo que hay que tener muy en cuenta.
Un ejemplo real sobre el que tengo dudas de como actuar, es el caso siguiente.
Imaginaros la adjudicación de un palacete, consignando el 70% del tipo, tenemos firmeza y lo registramos. Muy bien, poneros que aquello figuraba en el registro con escritura de 1800 y pico, Si a los herederos a los que se les embargaba no aparecían por ningún lado, se les da notificados por el boe etc.
Si ahora se restaura el palacete y se invierte un capitalazo, y resulta que aparece un tercero con una escritura de 1950 por ejemplo que no registró ( antes no era tan inusual no registrar los bienes..., típico papel firmado entre hermanos, primos, etc.) ¿Hablaríamos de un juicio declarativo ordinario?¿ se le ha pasado el plazo de meter tercería de dominio si ya está registrado no?
¿posible solución venderlo nada mas registrarlo a un tercero que nos haga de pantalla y que la fe registral lo proteja en tal caso?
¿y todo este miedo porque? porque ya van muchos palos y marrones en el maravilloso mundo de las subastas. ¿Miedo? todo el del mundo.
Qué haríais vosotros ( Tristán, FCalvo, Iriuscivillis, Manuel de Alicante...etc.)?

*menuda retaila que os he soltado!

Un saludo

Hola Yomisma, tú solo tienes que ingresar una fianza del 20% del tipo, pues por tratarse de una subasta de un bien mueble se rige por el artículo 647 de la LEC y no por el 669.
¿Y por qué no me iban a parecer correctas estas preguntas?

Para Julio: La verdad es que en ese tema estoy un poco pez y solo te puedo contar lo que se de radio-macuto. Me da en la nariz que tu vecino, aunque no tenga inscrita la servidumbre, podría conseguirla fácilmente primero por la existencia real de ese camino desde tiempo inmemorial, segundo porque tiene documentos firmados por propietarios anteriores, aunque no estén inscritos y tercero porque necesita realmente esa servidumbre para poder acceder a su parcela. Date por jodido, mejor ponerle buena cara y no pleitear contra él por un caso que tienes perdido de antemano o eso creo yo.

Para la primera anónima: Lo más importante es que ese lote en cuestión salga en primer lugar para que el interesado sepa si se lo ha adjudicado o no antes de pujar por el resto de los lotes.
Por otra parte, si este señor está realmente interesado, incluye en ese lote solo lo que él quiera comprar, para que el precio le pueda quedar lo más ajustado posible y finalmente, asegúrate de que la tasación no infla el valor del mismo, error muy habitual.
Eso es todo lo que se me ocurre así, a bote pronto.

Hola a todos, yo también tengo interés en adjudicarme en una subasta una máquina, pero tengo dos dudas,ya que la máquina sale por un tipo de 1.300.000 €

1º ¿tengo que depositar en efectivo el 30 % para la puja, no existe más que esa opción.?

Yo también te digo lo mismo que Julio, si no te parece correcta mi pregunta, la puedes borrar con total tranquilidad.

Un saludo Tristán.

Hola Tristán Feliz año........ de vida a tu blog y el nuevo año que acaba de empezar.

Yo también soy drogadicto de tu blog, espero que sigas con él bastante tiempo para que pueda desintoxicarme paulatinamente.

Bueno quisiera consultarte a ti y a tus seguidores un tema que pueda tener relación o no con las subastas.

En el año 80 me adjudique (bueno mi padre) en una subasta una finca rústica llamémosla A, próxima a mi vivienda actual. Dicha finca pose un camino que sirve de paso para otra finca llamémosla B.
Bueno resulta que durante estos 30 años he estando creyendo que el camino era de la finca B ya que el vecino que participo también en la subasta, me dijo que era suyo y que tenía documentos que lo confirmaban. En esa época no me pareció importante

Resulta que ahora leyendo la escritura he descubierto que el camino es mío, es decir de la finca A, y lo he podido confirmar en el registro y catastro ya que no se tiene constancia ni registro de que el camino se vendiera, ni se dejara un derecho de paso a la finca B.

Mi duda es la siguiente.

El vecino, dueño de la finca B, puede reclamar el derecho de uso del camino sin tener ningún documento registrado ante notario ni el registro y teniendo solo un documento firmado por los antiguos dueños de dichas fincas. Indicar que pasa a diario por el camino ya que tiene su casa en la finca B

Perdonad por el tocho, no he podido hacer más cortito.


Bueno Tristán puedes borrarlo si te parece que la pregunta no se adecua al tema del blog.

Un saludo y muchas gracias.

NB: Tristán si tienes alguna anécdota sobre las fincas rústicas o similares, no dudes en ponerla

Julio

Feliz aniversario y fantástica idea la de estos tres post y sobretodo agradecerte la excelente idea de crear este blog. Tristán, sigue así muchos años más. Un saludo.

Hola Tristán, soy lectora de tu blog y te agradezco mucho la labor que realizas, en concreto este nuevo post es una gran ayuda para los que somos novatos en estos temas.

En mi "trabajo" actual me ha tocado la labor de realizar de una empresa en liquidación que va a salir a subasta la confección de lotes de la misma, el problema es que alguno de esos lotes va a salir por un valor importante pero tengo un "cliente" que estaría interesado en adquirirlo en subasta a precio mínimo, porque el es el futuro propietario del resto de bienes de la actividad, y si no es posible asegurarse la adquisición de ese lote, no le interesa adquirir el resto, con lo cual la operación entera se me puede ir abajo.

Podrías ofrecerme alguna indicación que me ayude en la decisión.

Un abrazo y gracias de nuevo por tu blog.