Acceder

Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

 

Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

322
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a Hotwu
    -
    #80
    02/05/18 17:48

    EL boe debiera obligar de alguna manera al juzgado a meter el valor del decreto de adjudicación para liberar las fianzas, y así publicar el valor real que nada tiene que ver con puja máxima.
    El juzgado no da información, pero aprovechándonos que no saben la identidad del reservista, con el cuento que somos "supuestamente" reservista nos dan la información

    De todas formas, hay patrones, estas son las quiebras mas sonadas en el último mes, filtro a partir de 100.000 euros porque hay muchos aprendices:

    Time tasacion2 puja pujaant puja_tasacion cantidadreclamada link
    April 18th 2018, 17:40:12.000 1,723,081.42 2,307,131.15 1,210,000 133.896 974,270.82 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-74823
    April 16th 2018, 17:13:51.108 783,137.95 820,000 548,200 104.707 700,912.67 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-92372
    April 30th 2018, 18:44:52.539 387,243.56 364,961.74 10,000.01 94.246 602,320.95 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JV-2018-91203
    April 18th 2018, 18:07:48.187 365,900 351,200 183,000 95.983 688,864.82 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-75940
    April 23rd 2018, 14:14:42.183 317,794.32 281,240 86,000 88.497 110,374.39 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-92240
    April 18th 2018, 17:37:35.372 301,350 225,000 173,501 74.664 143,450.16 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-84820
    April 30th 2018, 17:25:11.720 257,106.94 190,000.08 128,553.48 73.899 2,211,622.47 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-92319
    April 30th 2018, 17:48:50.957 221,443 170,237 111,000 76.876 195,222.01 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-83968
    April 16th 2018, 13:32:06.092 203,484.28 149,829.3 30,000 73.632 188,017.74 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-78331
    April 16th 2018, 18:18:15.521 198,441.98 173,998.98 138,909.39 87.683 173,998.98 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-91817
    April 16th 2018, 17:24:00.492 190,000 269,652.85 170,000 141.923 143,668.59 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-88585
    April 16th 2018, 14:21:41.378 185,882.86 132,000 94,000 71.012 189,579.42 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-52688
    April 19th 2018, 12:36:11.609 185,000 195,317.53 92,500 105.577 172,376.5 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-90557
    April 30th 2018, 15:24:47.575 175,000 186,885.78 8,750 106.792 196,249.11 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-92983
    April 16th 2018, 17:29:53.000 165,000 183,847.97 82,588 111.423 142,714.96 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-60089
    April 30th 2018, 10:59:23.339 158,741.65 173,982 33,000 109.601 103,764.66 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-93845
    April 19th 2018, 17:24:35.361 156,503.55 150,000 109,568.14 95.844 144,521.16 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-92359
    April 26th 2018, 18:20:27.973 138,842.34 115,000 85,000 82.828 1 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JV-2018-92596
    April 30th 2018, 14:12:12.736 135,046.01 214,099 6,752.3 158.538 231,202.58 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-90518
    April 16th 2018, 17:40:57.954 116,377.34 114,728 58,189 98.583 80,209.67 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-90424
    April 18th 2018, 13:04:11.072 112,752 171,000 94,000 151.66 93,960 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-93139
    April 19th 2018, 09:23:04.112 110,117 100,419.84 77,100 91.194 97,915.28 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-90882
    April 19th 2018, 13:05:59.678 105,600 150,585.93 5,280 142.6 142,368.35 https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2018-91086
    April 30th 2018, 15:02:30.721 103,216.61 74,520 52,000 72.198 144,673.42 https://subastas.boe.es/detall

  2. en respuesta a Inversius
    -
    #79
    Hotwu
    02/05/18 17:02

    Estoy contigo, en que independientemente del interés que mueve a cada uno de nosotros a llevarnos el gato al agua, la quiebra de subastas perjudica a todos (los que juegan limpio claro).

    Aquí tienes a otro dispuesto a aportar a dicha lista su granito de arena . Llevo trincado con una de esas desde Enero, esperando a que me devuelvan la reserva (y lo que es peor, liberar el inmobilizado del dinero para el posible remate , para otras operaciones... ).

    Además lo peor de las reventadas es que como en el BOE NO se publica el remate efectivo (solo el supuestamente más alto), NO hay estadísticas oficiales (que digo yo que si las tendrán oficiosas).

    Uno de los grandes beneficiados de reventar subastas, es el tesoro público, depositario de los XXXXX mil depósitos que la gente , ante la certeza de que alguien NO va a pagar el doble de lo que realmente vale en mercado algo hace que deje reserva de postura. ¿ Quien se está quedando con el interés generado por esos depósitos durante meses ?.

    En resumen, que o nos unimos para tratar ciertos temas de interés común de manera coordinada (asociaciones, cooperativas , etc ), o nos van a dar a todos por el X.

  3. en respuesta a Hotwu
    -
    #77
    02/05/18 16:54

    Pero si pagas una deuda para hacer un verbal, es un fraude deley. Es aprovecharte de un resquicio legal

  4. en respuesta a Hotwu
    -
    #76
    02/05/18 16:52

    Las negociaciones no me importa, las ilegalidades es otro cantar.

    Ya publicare la lista de quiebras sospechosas, es necesario mas transparencia

  5. en respuesta a Inversius
    -
    #75
    Hotwu
    02/05/18 16:47

    Los que no son del Real Madrid de las subastas, y no disponen de grandes capitales, tienen que jugar a "amarrar" partidos y a meter goles de contra-ataque. No encuentro sucio intentar negociar, pagar deudas, etc, es de saber que a plantilla no ganas a los grandes, y tienes que hacer tu "guerra de guerrillas". Harina de otro costal, es la confabulación para alterar el precio de las cosas, AKA reventar subastas, pq no solo perjudican al ejecutado y ejecutante, sino a todos los que en muchos casos se ven atrapados tanto con la reserva de postura, como lo que es peor el dinero para rematar en caso de que les caiga el posible remate.

    Esto siempre ha existido, no es nuevo de las subastas judiciales, la diferencia es que antes eran cuatro y ahora está más abierto.

  6. en respuesta a Hotwu
    -
    #74
    02/05/18 16:41

    Me cago en todos los que van por la puerta de atras, esta puerta cada vez es mas amplia.

    Ahora las subastas son mas sucias que antes.

    Aplazadas y reservas, pago de deuda, quiebras, 6704 etc etc esta al orden del dia

  7. en respuesta a Inversius
    -
    #73
    Hotwu
    02/05/18 16:38

    Cobrar por un piso en alquiler ó ahorrárselo, en cierta ciudad malagueña de la costa, da más rendimiento de largo...

  8. en respuesta a Hotwu
    -
    #71
    02/05/18 16:35

    Al estafo mejor, da recompensa por herencias

  9. en respuesta a Inversius
    -
    #70
    Hotwu
    02/05/18 16:25

    Pagan por eso, y pq en muchas zonas, en particular algunas de la costa del Sol de cuyo nombre no quiero acordarme, los administradores de fincas del lado oscuro, tienen montado un business macanudo. En un inmueble vacío, habitualmente perteneciente a extranjeros que llevan N años sin aparecer por ellos (muy probablemente pq estén ya morando en el huerto del silencio), meten a alguien afín, y pasado X usucapión que te crió.

    Si estás viviendo (como conozco algún caso), en un chaletaco guapo guapo, más de 10 años sin pagar (propietaria extranjera difunta y sin herederos), pagas la deuda (sobre todo si es de comunidad), y a seguir tirando de beta que nadie va a preguntar. En el caso que hubiera deuda hipotecario y esta fuera baja, muchas veces se paga para que no se ejecute , o de estar en ejecución se detenga, y a seguir viviendo en una vivienda de aupa, por cero de alquiler.

    En resumen, que si te estás frotando las manos pq ves en ciernes una adjudicación cojonuda, llegan estos , pagan la deuda y te dejan con dos palmos de narices. De hecho llegan hasta a falsificar contratos de alquiler, etc, un chanchullo que flipas (nadie va a volver del más allá a reclamar..). En estos casos, la mejor estrategia, es en mi opinión, visitar el inmueble y advertir al "inquilino", que aunque paguen los señores del lado oscuro, el no va a poder seguir allí de gañote, pq ya tienes conocimiento de la defunción de la propietaria, y lo vas a comunicar al juzgado (sea o no cierto, la duda hace mover montañas) .... comienza la negociación.

  10. en respuesta a Hotwu
    -
    #69
    02/05/18 16:24

    Aqui esta lo que paso

    http://latribunadecartagena.com/not/5348/el-cni-y-ok-diario-detras-del-video-de-cifuentes

    No debemos olvidar que cifuentes gestiono el tamayazo. Esta la noticia sepultada en 1 billon de enlaces de noticias pagadas con dinero oublico

  11. en respuesta a tonigs
    -
    #68
    02/05/18 16:15

    Es una ley para fondos, en el senado se ampliara a los fondos. Esta todo pactado.

    Tengo ya una estadistica por distritos de % de okupacion que llevo trabajando. Hay sitios con 1.75% de okupacion

  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    #67
    02/05/18 16:11

    Y este tema de costas es la razon por la que algunos estan pagando la deuda cuando deudor desaparecidi y nos fastidian la subasta

  13. en respuesta a Cristinaca
    -
    Top 100
    #66
    02/05/18 11:00

    Hola Cristinaca. Nadie te puede comentar todas las posibilidades porque son muchas y eso sería trabajo más propio de un profesional que algo para preguntar por internet. Porque para esto están los blogs, para hacer comentarios ligeros y no para sustituir la labor de los profesionales. Yo diría que lo que necesitas es un abogado.

    Pero tienes suerte, porque si te fijas en la columna lateral derecha de este blog, hay un pequeño banner de color naranja con la leyenda "¿Necesitas ayuda?" y si lo pinchas es muy posible que algunos de los pedazo de profesionales que te encontrarás puedan ayudarte.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #65
    01/05/18 12:13

    Y fijaos que los propios registradores piden a la DGRN que se moje con una resolución vinculante (conclusión: las demás no lo son tanto...), no me extrañaría que para preparar una futura acción de responsabilidad por las costas que les puedan caer, y ahí lo dejo insinuado...(recordemos que hasta el 2015 el TS, precisamente, no dejó claro que a quien hay que demandar es al registrador, no a la DGRN).
    Saludos,

  15. en respuesta a Nuva12
    -
    #64
    01/05/18 08:46

    No es el caso que tratamos, Nuva, léete bien el post: ejecutante que opta por deuda y no 50% (no tiene otra).
    Si fuera un postor, es obvio que se aplica el 670.4.

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #63
    01/05/18 08:33

    Y, si el LAJ, adjudica por debajo del 50 % sin que se haya cubierto la deuda y por tanto no se pueda justificar la satisfacción del ejecutante ?

  17. #62
    01/05/18 08:20

    Bueno, pues el día del trabajo (¿autónomo? Jajaja) es ideal para desvelar, o resumir, el "Inside job" que suponen esas RDGRN, en las que, tras un ataque de orgullo (patético que recuerde que el TS le reconoce su función, para defenderse de una STS en su contra...), facilita la combinación de la caja fuerte:

    -En el caso del post, concluye que, para adjudicar por debajo del 50%, siempre se necesitará la aprobación expresa del LAJ del 670.4.
    Así que bastará solicitarlo así, justificando que concurren sus requisitos (el de satisfacción del ejecutante, cuando se lo adjudica por la deuda, es obvio), y que el LAJ ponga la coletilla.

    -En el caso de la San Fermín, ya lo dije: remite a un ordinario con citación de los acreedores posteriores, que es lo que supone el verbal contra su calificación.
    Se agarra a lo de los posteriores como excusa, pero está por ver que sea necesario; y da igual: ninguno se opondrá alegando las RDGRN, cuando sabe que el Juez aplicará la San Fermín.

    (Off topic: qué lástima que la DGRN no haya asumido ese mote, cuando existen casos como la doctrina Botín, Albertos, Parrot, etc...;)

    Saludos,

  18. Nuevo
    #61
    30/04/18 18:09

    Buenas tardes si alguien me puede asesorar
    Vivienda habitual de dos personas
    hipoteca bancaria 330000, pendiente 210000
    prestamo garantía hipotecaria 25000
    Me llega notificación para ejecutar mi casa del que le debemos 25000 un particular
    que alguien me diga todas las posibilidades , la casa tiene aparte embargos preventivos por 200000 de la otra persona dueña del otro 50%
    mis padres son avalistas de la hipoteca bancaria

    muchas gracias


Nueva Sección
Ventas Desesperadas