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La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario

 

Cada vez son menos los españoles que creen en el sentido común de los jueces españoles, pero tras el último capítulo del pim pam pum de la Justicia contra la banca no creo que vaya a quedar nadie en este país que les guarde el más mínimo respeto. Los usuarios habituales de la Justicia no se lo tenemos, pero es que la opinión pública cada vez se lo tiene menos.

El origen del problema

El problema tiene su origen en que como en España no se sabe legislar, quienes redactaron en 1993 la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados incluyeron un artículo 29 tal que así:

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.

Y obviamente, como en dicho artículo 29 de la Ley no quedaba nada claro quién era el sujeto pasivo, si el cliente prestatario o el banco prestamista, los retrasados mentales que nos gobernaban en aquellos años lo quisieron arreglar en el Reglamento del Impuesto (redactado en 1995), incluyendo el siguiente Artículo 68:

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.

Y así lo dejaron. Tan contentos.

Los políticos, siempre contribuyendo a que los tribunales se llenen de pleitos hasta que les revienten las costuras.

La bomba de la sala III del Tribunal Supremo

Y tras 23 años de estar en vigor este precepto tan discutido y tras cientos de miles de hipotecas en las que les ha tocado tributar a los prestatarios, ahora llega la Sala III del Tribunal Supremo y… boom, suelta la bomba que amenaza con provocar un desastre de proporciones bíblicas.

Con los siguientes párrafos de su famosa sentencia:

  • Habla de la "necesidad de modificar la jurisprudencia sobre el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria".
     
  • Y señala que "aun reconociendo la solidez de buena parte de los argumentos en los que descansa la jurisprudencia actual, debemos corregirla porque, frente a la conclusión extraída por esa jurisprudencia, entendemos que el obligado al pago del tributo en estos casos es el acreedor hipotecario, sujeto en cuyo interés se documenta en instrumento público el préstamo que ha concedido y la hipoteca que se ha constituido en garantía de su devolución".
     
  • "El acreedor hipotecario es el único verdaderamente interesado en que se configure debidamente el título y se inscriba adecuadamente en el Registro de la Propiedad. Esta (la hipoteca) carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad"
     
  • “(…) el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario”
     
  • “(…) haciendo explícito que tal decisión supone acoger un criterio contrario al sostenido por la jurisprudencia de esta Sala hasta la fecha y representado por las sentencias, entre otras, que hemos señalado más arriba y supone, por ello, modificar esa doctrina jurisprudencial anterior”.
     
  • “Anular el número 2 del artículo 68 del reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, por cuanto que la expresión que contiene (“cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”) es contraria a la ley.”

Y a tomar por culo.

(Esto último no lo incluyeron los jueces en su sentencia pero lo pensaron)

Porque en este país, por lo visto no existen jueces que puedan descolgar el teléfono y llamar a su jefe de Sala para comentarle que han tomado una decisión que puede ocasionar un desastre de proporciones bíblicas y que a lo mejor sería conveniente convocar al pleno para asegurarse bien de que todos están de acuerdo en generar esta nueva jurisprudencia antes de hacer pública la sentencia.

Aunque lo verdaderamente fetén hubiera sido que  esto se hubiera llevado a cabo ya en 2001, cuando comenzaron los primeros problemas y dudas sobre este dichoso artículo 68 del Reglamento. No se, una llamadita del Presidente del Tribunal Supremo al Presidente de Congreso de los Diputados en plan “qué tal Federico, oye, que la Ley esa es una puta mierda y que más vale que la cambiéis vosotros. porque si lo hacemos nosotros va a ser peor y se va a montar la mundial”.

Así, en plan país civilizado cuyas instituciones funcionan.

En vez del desastre que tenemos ahora que puede llevarse por delante al mercado hipotecario y, por ende, al mercado inmobiliario y al recién resucitado negocio promotor.

El problema, según esta nueva interpretación del Tribunal Supremo, es que el reglamento redactado en 1995 interpretó mal la Ley de 1993 porque a quien de verdad le interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco, porque es dicha inscripción la que le da garantía hipotecaria.

Así, el Tribunal Supremo entiende que es al banco a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente, ya que, en caso de impago de la hipoteca y para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria, es imprescindible que la hipoteca esté registrada, tal y como recogen tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria.

Por ello, cuando en el artículo 29 de la Ley de 1993 expresa “aquellos en cuyo interés se expidan” en realidad se está refiriendo a los acreedores. Al banco.

Primera reacción de bancos y consumidores

La primera reacción tras la publicación de la sentencia, la primera interpretación que todo el mundo hizo fue pensar que los consumidores podrían reclamarle a los bancos la devolución de todo el dinero pagado en los últimos tropecientos años en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

Miles de millones de euros.

Las acciones de los bancos se fueron a tomar por culo.

Como consecuencia de ello, las asociaciones de consumidores, los sindicatos, los partidos de izquierda y los medios de comunicación echaron las campanas al vuelo y se pusieron a celebrar sin disimulo el inminente fin del Capitalismo.

Reacción del presidente de la sala III del Tribunal Supremo

Ante el hundimiento de las bolsas y temiendo que el siguiente paso de los más ultramontanos fuera salir a las calles, destronar al Rey y comenzar a asesinar a burgueses y curas, el presidente de la sala III da marcha atrás y convoca al pleno de la sala.

Es decir, que el próximo 5 de noviembre se reunirán los treinta y tantos jueces de la Sala III del Supremo y decidirán si siguen adelante con esta nueva jurisprudencia o si la matizan. Aunque hay quienes aseguran que la sentencia va a misa y que el cambio de sujeto pasivo es irreversible.

Entonces lo que tendrán que decidir en el pleno de la Sala III será simplemente el alcance de la sentencia y la retroactividad de la misma.

 

 

Consecuencias para Hacienda, bancos y consumidores

La consecuencia inmediata y parece que irreversible de la sentencia del Supremo es la eliminación definitiva del segundo párrafo del artículo 68 del Reglamento, con lo que cambia el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que pasa de ser el deudor a ser el acreedor.

Hasta aquí estoy de acuerdo.

Los bancos tendrán que adaptarse a esta nueva situación y replantearse el precio de sus hipotecas.

Pero en cuanto al alcance último de la sentencia aún hay muchas dudas.

¿Le podrán reclamar los consumidores a los bancos la devolución de lo pagado en concepto de AJD por las hipotecas de los últimos años?

¿Desde cuándo se hace efectiva la sentencia? ¿Desde la fecha de su publicación? ¿desde un mes antes? ¿Desde 4 años antes? ¿Desde hace 25 años, fecha de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?

¿Quién tendrá que devolverle el dinero a los consumidores, la nueva ministra poligonera María Jesús Montero, las Haciendas de las comunidades Autónomas, los bancos?

¿Palmarán pasta los bancos, que es lo que muchos desean?

El pronóstico de mi bola de cristal

Mi pronóstico es que el 5 de noviembre el pleno del Supremo ratificará la sentencia.

Fuera cual fuera su primera intención, lo cierto es que ya les han hecho llegar muchos recaditos en el sentido de la que se montaría si dieran marcha atrás.

Pero según mi criterio la sentencia llega hasta donde llega y lo que no puede hacer es crear nuevas obligaciones fiscales de quienes hasta antes de ayer no las tenían.

Es decir, que según mi opinión la sentencia puede decir que el consumidor no debió pagar aquel impuesto pero lo que esta sentencia no puede hacer es crear una nueva obligación fiscal donde no la había. Y precisamente sobre esto hay una sentencia muy reciente del Tribunal Supremo rechazando que se puedan reclamar impuestos retroactivos derivados de un cambio de criterio de la Administración, alegando que si un contribuyente ha actuado de buena fe siguiendo la normativa tributaria, no se le pueden exigir impuestos pasados porque haya habido un cambio de criterio.

Un ejemplo. La Ley del ITP dice que en las compraventas de bienes inmobiliarios el impuesto lo tiene que pagar el comprador. Si ahora una sentencia del Supremo dijera que esa Ley no era equilibrada y anulara el artículo correspondiente de forma que cambiara el sujeto pasivo dejando de ser el comprador para pasar a ser el vendedor, eso me convertiría en sujeto pasivo para mis ventas futuras, pero no crearía mi obligación fiscal respecto a las ventas realizadas en los últimos años.

En todo caso, los compradores de mis pisos podrían reclamarle a la Administración la devolución del ITP tributado en concepto de ingresos indebidos, pero de ninguna manera me lo podrían reclamar a mi porque yo no toqué en ningún momento ese dinero. Y tampoco me lo podría reclamar la Administración porque en aquellos años yo no tenía esa obligación fiscal y la nueva sentencia no puede crear una nueva obligación fiscal donde lo la había.

Por lo tanto...

Mi conclusión es que los consumidores que hayan tributado por ese impuesto (ahora sabemos que de forma indebida) podrán solicitar a las Consejerías de Hacienda de sus Comunidades Autónomas la rectificación y la devolución de los ingresos indebidos.

De hecho, este derecho a devolución de los ingresos indebidos prescribe a los 4 años, contados desde el último día de plazo de 30 días que existía para autoliquidar. Motivo por el que los contribuyentes cuyo derecho de devolución esté a punto de prescribir, deberían hacerlo a toda leche. Y así, si el próximo 5 de noviembre resulta que el Pleno de la Sala II del Tribunal Supremo confirma el nuevo criterio jurisprudencial, ellos ya habrían hecho su reclamación de devolución y habrían evitado la prescripción de su derecho.

Si los bancos tuvieran que pagar el pato y además se hiciera de forma retroactiva

Si el cambio jurisprudencial se aplicara de manera retroactiva y fueran los bancos quienes tuvieran que hacerse cargo de la factura, la consecuencia sería una transferencia de renta de acreedores a deudores por el monto del impuesto de los años pasados.

Entonces el coste del impuesto de los últimos años recaería sobre el banco, quien en su momento no tuvo oportunidad de negociar un precio diferente de las hipotecas porque ignoraba que en el futuro un cambio de criterio judicial iba a cargar sobre él el coste de los impuestos.

Por mucho que a algunos les guste ver como pagan los bancos, esta medida no sería lógica porque alteraría sustancialmente la situación que las partes tuvieron a la vista a la hora de negociar el precio de la hipoteca.

En cualquier caso, amigos, si hay algo que yo no acabo de entender es cómo siguen los bancos apostando por este país que debe estar a la cola de la OCDE en cuanto a seguridad jurídica y a facilidad para hacer negocios.

De hecho es sabido que si los bancos españoles sobreviven es solo gracias a su expansión exterior. Aquellos cuyo negocio se centraba en España han tenido que ser rescatados, han sido absorbidos o directamente han desaparecido.

Y ahora, vuestro pronóstico...

¿Que creen los lectores de este blog que va a pasar?

 

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  1. en respuesta a Usuario666
    -
    #80
    06/11/18 19:59

    Un uno en la quiniela.

  2. #79
    06/11/18 18:54

    ¡¡ULTIMA HORA!!

    Se ha filtrado quien va a pagar los ADJ...

    ¡¡TUUUU!!

    ainssss

  3. #78
    06/11/18 09:03

    Hola buenos días quería saber si es mejor coger la hipoteca ahora o después de que entre la ley me podrían explicar si es mejor esperarnos porque creo que subirán los tipos de interés creo que esto nos vendrá mal para la gente joven que queremos hacer hipotecas de 30 años espero vuestras repuestas gracias

  4. en respuesta a muros
    -
    #77
    05/11/18 20:43

    si el IAJD es un 0.75% por ej en Madrid... pq lo pintas tan negro? de verdad 750€ por cada 100000€ de préstamo es tan grave? van a subir los tipos de tal manera que sean inasumibles los créditos? desde mi punto de vista será repercutido ese encarecimiento si, pero es que antes ya lo pagaban los compradores!! y no pasaba nada, ahora va a seguir todo igual pq el negocio bancario se sostiene de los créditos.
    Los requisitos serán igual que ahora, en función de la solvencia ni mas ni menos, pero eso de que por tener que pagar 1500 euros por una hipoteca media les van a pedir a lo largo de la vida del crédito miles de más... creo q no.

  5. en respuesta a Geoff007
    -
    #76
    Hotwu
    03/11/18 14:20

    Muy ilustrador, pero yo estoy en Europa (si es que España tiene tal consideración).
    Pero sigo opinando que esto un bluff.

  6. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 10
    #75
    02/11/18 16:43

    Hola Geoff, qué tal?

    "PD: Para que quitar una casa de 300 cuando puedes comprar su deuda de 200 al 5% anual por 100 mil dolares usando un prestamo del 10% anual Y encima puedes modificar la deuda para que paguen mas rapido (aumenta tu rendimiento) e ir al banco y pedir prestado a una deuda mas barata el 100% del total. Todo esto sin gastar casi dinero... Pero eso es solo posible si todos podemos participar. Si es como en Europa, donde solo otras megas instituciones, estos trueques no son ni remotamente posible."

    Claro, pero es que en Europa los bancos son como ir a un ministerio, pura burocracia. Si les preguntas cuál es el mejor precio al que puedes obtener dinero prestado, siendo cliente desde hace 15 años y estando el del banco viendo tus movimientos durante todo ese tiempo, lo más que consigues es que te den un folleto con los rates y tipos de interés igual al que le darían a cualquier persona que pase por la puerta, jaja

    Por eso España funciona regular. El rey de los NPL en España podría ser el Banco Popular. Por qué crees que en España un minorista va a poder comprar deuda hipotecaria NP con descuento como en USA?

    Y ahora vienen mis clásicas "preguntas desde la ignorancia total":

    Sobre las inversiones en EEUU en distressed properties: no es más seguro comprar commercial property que residential (te pueden disparar?) o industrial (EPA!)?

    Saludos

  7. en respuesta a managersos
    -
    #74
    02/11/18 06:18

    Muy cierto amigo, pero lo que noto es que las 10 bolsas mas poderosas de Notas de EEUU estan todas abriendo alli y no en otros lados (ya estan en UK hace tiempo) asi que imagino que algo saben (ojo, solo estoy suponiendo). De todos modos, el mercado de deudas y las subastas estan de la mano de toda la vida (de una forma u otra). Que lo diga Tristan y Melo que son los maestros.

  8. en respuesta a managersos
    -
    #73
    02/11/18 06:16

    Hola amigo, el 10AB esta en androide. No se si esta en Iphone. Pero como dice el amigo Garrafon, el HP12C es incluso mejor.

  9. en respuesta a Hotwu
    -
    #72
    02/11/18 06:08

    Hola hermano Hotwof, espero que estes bien. Esto nada tiene que ver con Subprime en absoluto.

    La crisis de los subprime fue creada precisamente por los progresistas cuando Bill Clinton activo en Octubre la Ley llamada "Community Reinvestment Act" que OBLIGABA los bancos a prestar a cualquiera para comprar una casa. Referencia: http://content.time.com/time/specials/packages/article/0,28804,1877351_1877350_1877322,00.html

    Luego todos los bancos se negaron a esa aberración y la fiscal de Clinton, Janet Reno inicio una cacería de brujas brutal.. Aqui para recordar:

    1-https://www.investors.com/politics/editorials/lynch-relaunches-renos-crusade-against-banks/

    2-https://www.wsj.com/articles/SB10001424052970204464404577117091015102330

    Los bancos ante esta situación hicieron lobby para que Fannie Mae y Freddie Mac *(agencias que comprar deudas hipotecarias en este pais) aceptaron comprar ese tipo de deudas absurdas. Pero para mitigar el riesgo que ellos (el gobierno) habian creado, tenian que crear megas bancos y para eso Bill Clinton elimino el Glass-Steagal Act en Noviembre del 1999 que protegia el Capitalismo Americano.

    See, antes de eso, Los Bancos no podian ser mega bancos, no podian ni siquiera salir de sus estados originales y no podian invertir en otras cosas que no fuese Banca. Despues de eso, Citibank se volvio The Citi, Chase se volvio JPMorgna Chase Y hoy controlan hasta el transporte de petroleo del mundo..

    Referencia:

    https://www.investopedia.com/articles/03/071603.asp

    En el 2000, Bill Clinto creo la refoma de los mercados futuros llamados "The Commodity Futures Modernization Act of 2000 (CFMA)" que permitian y permiten a los bancos crear cuanto instrumento financiero les de la gana como los CDS.

    Referencia: https://www.investopedia.com/terms/c/cfma.asp

    Para rematar, cuando estallo la crisis del 2000 (si, Bill Clinton dejo una mega crisis) Alan Greenspan metio las tasas casi al 0%, lo que hizo que se armara el Boom de la era de Bush. En 2007, Bernanke subio las tasas 18 veces seguida.

    Asi amigo en ves de usar la demagogia para justificar algo que NADA TIENE QUE VER, usa el sentido comun para aprovechar de los errores que los gobiernos crean.

    See, en los paises capitalistas, todo el mundo puede aprovechar las oportunidades porque son eso, mercados abiertos. Y deberias alegrarte de que Espana se mueve hacia esa direccion..

    Para nosotros los pequeños empresarios o inversores, comprar hipoteca NO es con la intencion de reposesion. Si lees lo que puse, aqui el dinero se hace comprando con descuento y aumentando el yield y la mejor manera de aumentar el rendimiento es modificando la deuda a los duenos de casas para que vuelvan a pagar y asi nosotros tener 117 opciones de lucrar.

    Un verdadero capitalista NO usa dinero para hacer dinero. (Si no lo comprendes, tienes un problema). Un Capitalista no gana dinero jodiendo por nada al prójimo, ya que es mas barato ganar dinero todos.

    Tu comentario no tiene absolutamente nada que ver con lo que expongo. Si respiras y cierras los ojos y razonas, entenderas que gracias al que mercado de deudas es abierto aqui, es que salimos de la crisis en 24 meses y en europa (que existe este mercado pero solo a nivel institucional) sigue con la resaca.

    PD: Para que quitar una casa de 300 cuando puedes comprar su deuda de 200 al 5% anual por 100 mil dolares usando un prestamo del 10% anual Y encima puedes modificar la deuda para que paguen mas rapido (aumenta tu rendimiento) e ir al banco y pedir prestado a una deuda mas barata el 100% del total. Todo esto sin gastar casi dinero... Pero eso es solo posible si todos podemos participar. Si es como en Europa, donde solo otras megas instituciones, estos trueques no son ni remotamente posible.

    saludos.

  10. en respuesta a Geoff007
    -
    #71
    Hotwu
    01/11/18 21:04

    Ahora me cuadra como nos colaron las hipotecas subprime. Todo es un bluff, ya verás el día que alguien quite una carta importante de la torre de cartas...

  11. en respuesta a managersos
    -
    #70
    01/11/18 12:38

    Igual te sirve este emulador online de la hp12c:
    https://epxx.co/ctb/hp12c.html

  12. en respuesta a managersos
    -
    #69
    31/10/18 20:40

    Búscala BA, si esta

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #68
    31/10/18 18:54

    Muy cierto aunque en España es más difícil hacer esas cosas somos más garantistas.

  14. en respuesta a Geoff007
    -
    #67
    31/10/18 18:53

    APP la calculadora 10AB pro

    No la encuentro en APP store, tiene ese nombre??

  15. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 100
    #66
    31/10/18 10:36

    Ya he comentado en varias ocasiones que es un lujazo contar contigo para que nos ilustres sobre el súper negocio que es en Estados Unidos el Real Estate y todo lo que se mueve alrededor del mismo. Nos pones los dientes largos y eso nos motiva más para formarnos y continuar avanzando.

  16. en respuesta a Geoff007
    -
    #65
    31/10/18 09:11

    Imagina que una plaza de garage (por decir algo) vale 100K, pero la consigas por 60K por x motivos o circustancias (eso pasa todos los dias)Te endeudas con un inversor o prestamista privado al 8% por 60K, alquilas esa plaza de garage por x cantidad (superior a tus pagos, digamos un 10% sobre 100K) y luego vas a un dealer e intercambias tu deuda por un Porsche Cayman 2017. Ya tienes un porsche casi gratis.

    Incluso, si compras al 10% y alquilas con un cap rate del 10% puede que te de para intercambiar tu deuda por un buen auto menos sofisticado. ..

    Pueden hacer lo mismo con una propiedad (casa)

  17. en respuesta a Geoff007
    -
    #64
    31/10/18 09:03

    Alguien me pregunta el porque alguien me venderia una nota de 68,700 pot 45 mil dolares si paga tanto interes?

    Es simple. Yo personalmente compro via fondos. Estos fondos compran deuda non performing (que NO se pagan) con un descuento rastrero y en paquetes. Hablo de 100 deudas hipotecarias digamos de 10 millon por solo 10 centavos de dollar o 1,000,000 Y luego la modifican y la revenden con descuento para el publico, pero para ellos es un retorno del 500%. Otra ventaja de comprar a estos fondos es que muchos (no todos) en caso de que algo salga mal, tienen que re-comprarte tu inversion. Y el algunos estados es posible qudarte la casa por nada aun si tu deuda (la que compraste) es segunda posicion. Asi que todos ganamos un reguero de dinero. El Fondo, Yo y el dueno de la casa que se queda en ella.. Incluso hay estrategias donde el dueno de la casa se puede meter 6000 cash y tu 20,000 cash y el fondo sabra dios cuanto (siempre mas que todos nosotros jejeje).. Luego les hablo de eso.

  18. en respuesta a Geoff007
    -
    #63
    31/10/18 08:56

    Aqui en USA los que vivimos en estados Judiciales (estados donde hacer repossession toma de 2 a 4 años) lo que hacemos es que cuando modificamos la deuda para que el propietario viva en ella, tiene que firmar un Deed in Lieu, que significa que si vuelve a ser moroso podemos quitarle la casa sin procedimiento tipico y en 30 dias.

    OJO, En esta industria aunque NO lo crean, reposeer una propiedad es el ultimo recurso. Porque tener una propiedad y lidiar con inquilinos y sanitarios cuando puedes vivir de recibir dinero via el correo mientras juegas al golf sin problema alguno sobre esa propiedad?

    Luego explico mas estrategias.

  19. en respuesta a Geoff007
    -
    #62
    31/10/18 08:51

    En esta industria el que no conozca o sepa usar una calculadora financiera esta 100% muerto. No es lo mismo un rate periodico de 1,5% al mes por 180 meses, QUE 18% por 15 años. Esto son detalles importantes. Yo recomiendo a niveld e APP la calculadora 10AB pro y a nivel manual la HP12C..

    Usar esta herramienta te dira sin esfuerzo cuanto debes pagar por la deuda y cuanto vas a recibir y cuanto y como modificarla para que las personas se queden en sus casas y tu ganar incluso un 200% de rendimiento en algunos casos. Incluso comprando sin descuento.

  20. #61
    31/10/18 08:43

    Excelente post Tristan! Y muy acertado mas ahora que nunca ya que las bolas de compra y venta Hipotecaria estan isntalandose en Espana como es el caso de LoanLM y su ww.loanemarket.com Que es un primer paso y algo recien nacido, pero que sin dudas sera un boom para los pequenos inversores.

    Yo al descubrir el mundo de las deudas hipotecarias he encontrado basicamente la bola de cristal de hacer dinero. Y no bromeo.

    No se bien aun como seran las cosas en la madre patria, pero si estas bolsas yanquees se estan metiendo alli es por algo y como dices, saben algo sobre las nuevas legislaciones que acabas de exponer.

    Pero les dire un ejemplo de 3 de las (117 formas) formas que se puede hacer dinero en esta industria aqui y se que alli tarde o temprano sera similar o igual.

    1-Yo hace poco compre una nota valorada en 68,700 con 177 meses de pagos restantes. Era una segunda hipoteca y la compre por 45,000 dolares. Para hacerlo me endeude con un prestamista privado que me cobraba 10% anual, pero me presto el 100% de los 45K. La nota de 69,700 tiene un rate de 7% anual. Pero al yo comprarla con descuento mi rate anual esta sobre el 12% anual. Luego fui al banco, pedi un prestamo con la deuda en garantia por 60,000 dolares al 5%, asi que me clave 15 mil dolares libre de impuestos y pague al prestamista original que me cobraba 10% lo que aumento mi flujo mensual y encima sigo recibiendo 7,500 al 7% por 177 meses. Eso amigo, es dinero gratis.

    2-Compras una deuda hipotecaria de 100K con un 14% Yield o rendimiento, lo que da un precio de compra de $71,760 dolares. Luego vas al banco y pides un credito por 79,626 dolares y ahi mismo te clavas $7,886 dolares libres de impuestos lo equivale a casi 10 puntos (o 10%) 90 dias despues vendes esa nota a una institucion con un Yield o rendimiento del 10% que equivale a $88,831 dolares, lo que significa $9,305 dolares extras para un total de $17,171 dolares o 21% en tu inversion en 3 meses.

    PD: Para lo que no comprenda, Yield es rendimiento. Mientras mas alto es el rendimiento significa que mas descuento compraste la deuda. si compras a un 14% yield significa que compraste por 71 mil, pero si compras al 10% yield significa que pagaste 88 mil. compras a 14% y vendes a 10%, asi de simple. Y en esta industria es comun un 24% a un 18% Yield por compra (incluso mas si es Non performing)

    3-Puedes comprar una nota de una propiedad con buen equity o valor agregado con un yield del 15%, renegociar con el dueno de la casa y modificarle los terminos para que se quede en ella y aumentar el rendimiento tuyo (si modiificas la deuda para que pague mas rapido, aun bajando los pagos mensuales, tu rendimiento aumenta de forma increible) Y luego endeudarte al 5% o revender la nota o parte de la deuda o simplemente intercambiar la deuda por otro activo que te interese.

    Cuando esta industria estalle en Espana, veran la mayor cantidad de nuevos ricos en la era de la democracia de la Madre Patria. Y creanme, esta por estallar.

    Ya nosotros, los Yanquees, nos metimos alli. Este es el momento de educarse.


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