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La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales

 

Una de las cosas en las que más he insistido a los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas es en la necesidad de que el secretario judicial dicte el decreto de aprobación del remate una vez concluye la subasta con un adjudicatario definitivo.

Es decir, que tanto si la puja del adjudicatario ha superado el 70% y, por lo tanto, la adjudicación es definitiva, como si no ha sido así, pero ya se han llevado a cabo los trámites para conseguir un definitivo, la obligación del secretario judicial es formalizar la compraventa en las condiciones aceptadas por el juzgado.

Y ello porque el artículo 670.7 de la L.E.C dice que...

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.

Es decir, que mientras el secretario judicial no haya aprobado "oficialmente" el remate, el deudor puede pagar toda la deuda y suspender la subasta, ¡incluso meses después de celebrada la subasta y pagado el precio!

Y creedme que estas cosas suceden, como veremos a continuación.

Sabiendo esto, el adjudicatario que no quiera tener futuros problemas con su reciente adjudicación debe insistirle al secretario judicial lo que sea necesario para forzarle a aprobar el remate oficialmente. Aunque para ello tenga que leerle palabra a palabra el artículo 671.1 de la L.E.C, que aporto un poco más abajo.

Pero... ¿alguien puede presumir de haber convencido alguna vez a un secretario judicial de algo?

Lo mejor que puede hacer quien se encuentre en esta situación es rematar el precio de la subasta a toda leche.

El caso es que hace unos días recibí el siguiente correo:

 

Hola Tristán, me tomo la libertad de formularte una consulta en la confianza de que me puedas ayudar. 

En una subasta celebrada en Ibiza en la primavera de 2018,  mi representada ofrece una postura superior al 70% del valor de tasación, por lo que es emplazada para realizar la consignación  de la diferencia entre el depósito previo y precio del remate en el correspondiente plazo de 40 días, lo que se lleva a efecto dentro de dicho plazo. Hasta aquí todo normal.

La ejecutada interpone diferentes recursos y presenta escritos sin fundamento alguno que van siendo rechazados uno por uno. Por ejemplo, renuncia y cambia de abogado, renuncia de la procuradora, etc.

Mi representada solicita en el mes de octubre y después de haber acreditado el pago de la totalidad del remate en plazo, el dictado del Decreto de Adjudicación a su favor, pero el letrado de la administración de justicia interpreta que previamente hay que completar la tasación de  Costas. Hasta aquí todo normal.

Así las cosas,  tras diferentes escaramuzas procesales y tras la aprobación de la Tasación de Costas, en el presente mes de marzo de 2019 la ejecutada acredita el ingreso del principal, intereses y costas, solicitando la anulación de la subasta y la adjudicación a su favor de la finca subastada.

Desde mi punto de vista no cabe en modo alguno acceder a lo solicitado toda vez que el art 670.7 de la LEC refiere tal posibilidad  al "momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante", lo que no puede suceder tras haberse pagado el precio por un tercero, en este caso mi representada,  pero el letrado de la administración de justicia parece que dice  que no hubo Decreto de aprobación de Remate, porque la práctica en los juzgados de Ibiza es omitirlo y dictar directamente el decreto de Adjudicación, pero que , en ausencia del decreto de Aprobación del remate, resultaría de aplicación dicho apartado 7 del articulo 670 y procede la anulación de la subasta.

En mi opinión se trata de una interpretación equivocada, porque la ausencia de Decreto de Aprobación de Remate es un defecto formal que no puede resultar invalidante, toda vez que la Aprobación del Remate es imperativa en los supuestos en que se supera el 70% del Valor de Tasación y, en todo caso, dicha aprobación está insita, tácita pero inexcusablemente, en la Diligencia por la que se requirió a mi representada para el ingreso del precio ofertado.

Me gustaría poder conocer tu opinión experimentada y si conoces algún precedente en el que se haya enjuiciado un supuesto semejante. Muchas gracias por anticipado.

 

Lo primero que quiero decir es que el artículo 670.1 de la L.E.C. no puede ser más preciso:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

O sea, que se dejen de chorradas los secretarios judiciales vagos que no se quieren molestar en hacer su trabajo. ¿Qué es eso de que la práctica en Ibiza es omitirlo? ¿La práctica en Ibiza es pasarse por el culo las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Desgraciadamente esta es una práctica que no solo se produce en los juzgados de Ibiza sino que es habitual en muchos otros juzgados del resto de España. Se trata, ni más ni menos, de las pocas ganas de trabajar que tienen muchos secretarios judiciales que creen que porque ahora se les llame LAJ (Letrados para la Administración de Justicia) pueden hacer lo que quieran, aunque, como en este caso y en otros similares, ello suponga un grave perjuicio y deterioro de los derechos de los ciudadanos.

En el curso Triunfa Con Las Subastas hemos tratado de estos asuntos hasta la saciedad y la conclusión es que para evitar que el deudor liquide su deuda y suspenda la subasta hay que hacer dos cosas:

1) Forzar (en lo posible) a los secretarios judiciales para que cumplan con su obligación y dicten el decreto de aprobación del remate.

y 2) Ingresar el precio del remate a la mayor brevedad.

Y tener en cuenta que siempre que les sea posible los secretarios judiciales van a hacer todo lo posible para perjudicar al adjudicatario. Esta es una de las máximas inmutables del negocio de las subastas.

Y por cierto, que estoy completamente de acuerdo con el letrado que me remite el correo cuando opina que en este caso, la aprobación de remate está  incluida tácitamente en la diligencia judicial por la que el juzgado requirió a la adjudicataria para el ingreso del precio ofertado. Porque, ¿a cuento de qué reclamarle el pago del remate si éste no se hubiera aprobado?

Y posiblemente sea este detalle lo que les salve de que la subasta sea suspendida.

Sobre este asunto de la aprobación del remate y del momento límite para que el deudor pague su deuda y suspenda la subasta aún se podrían decir varias cosas que prefiero dejar para otro lugar y mejor ocasión.

Y vosotros, ¿habéis tenido algún problema relacionado con este asunto?

 

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  1. en respuesta a Pecks
    -
    #40
    17/06/19 17:24

    Muchas gracias Pecks y Tristan por contestar.
    He participado en varias subastas online y esta es la primera vez que me encuentro cerca, motivo por el cual ando un poquillo despistado.
    Advertir a los navegantes que valoren muy bien la posesión y los gastos posteriores, ITP , IBI y especialmente comunidad en mi caso se van a acercar a los 50 k.

  2. en respuesta a Rimica
    -
    Top 100
    #39
    17/06/19 07:48

    Hola Rimica. "Forzar en lo posible" significa hacerles ver, con toda la mano izquierda que sea posible, su obligación de aprobar el remate el mismo día o el día siguiente a aquél en el que conozcan los resultados de la subasta. Eso es lo que dice la Ley, el mismo día o el día siguiente. Ese es su plazo legal.

    En cualquier caso tú no tienes nada que ver con eso porque eso es solo para cuando la mejor puja supera el 70% del tipo de subasta. En tu caso la cosa ha tenido que ser necesariamente un poco más complicada.

  3. en respuesta a Rimica
    -
    #38
    16/06/19 18:56

    Pues te están diciendo lo que tienes que hacer.....Así que ánimos, porque están medianamente colaborativos contigo.

  4. #37
    16/06/19 11:44

    Hola a todos los participantes de este foro.
    En primer lugar agradecer los artículos por su lectura amena y comprensible siempre transmiten numerosos conocimientos y a los comentarios que los matizan.

    En relación al articulo de hoy ") Forzar (en lo posible) a los secretarios judiciales para que cumplan con su obligación y dicten el decreto de aprobación del remate."

    Como podemos hacer eso... "Forzar en lo posible...",
    Mediante escrito dirigido al LAJ efectuado por uno mismo (postor)?
    Mediante procurador?
    llamando o personandonos todos los dias en la secretaría del Juzgado para que la agente judicial que lleva el tema, tenga a bien realizar el trámite para que LAJ lo firme digitalmente.

    El segundo matiz. Si Los LAJ lo tienen que realizar de Oficio (por que no lo hacen..) cuanto tiempo tienen... (cual es el origen de la demora, que perjudica al acreedor que no cobra Al mejor postor que no dispone del bien...)

    Y por último mi caso. Tras resultar mi puja (menos del 50, cubre la deuda) la mejor postura en febrero, inician notificaciones al ejecutado y al ejecutante en Mayo tras las mismas y sin respuestas por su parte, la funcionari@ me dice que le tengo que pedir por escrito al LAJ a traves del decano de los juzgados (no del suyo.. ) que redacte el decreto de adjudicación del remate..... QUE SUBYACE EN TODO ESTO??

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #36
    24/05/19 12:58

    En Sevilla capital había tres juzgados en especial que eran criminales: el 1ª instancia 12, el 13 y el 4; la secretaria del 12 se me quedaba hasta los avales por una semana, la tía boba, si secretaria eras y seguirás siendo una boba toda tu vida, ya que la que nace podenco, no puedo cambiar a galgo, aunque estudie una carrera tan dura, como es la judicial.

    Saludos a todos/as menos a los LAJs incompetentes, que son la mayoría.

  6. en respuesta a Juan1980
    -
    #35
    24/05/19 12:48

    Hace menos de un mes me han devuelto una retención de una adjudicación de hace +- 3 años, por que los deudores recurrieron y recurrieron y recurrieron a la audiencia provincial de Sevilla y al final ¡¡ganaron!!, el que perdí fui yo y la parte demandante. Pero es de la que me acuerdo ahora mismo, tengo unas pocas. Ésta era una buena adjudicación de +- 120.000 € de beneficios netos, con inversión de unos 30.000.

    Saludos.

  7. en respuesta a Juan1980
    -
    #34
    24/05/19 12:44

    El que me retengan la consigna por que soy el que más ofrezco, no me importa, es lo habitual.
    Por recursos de los ejecutados es muy frecuente y se pegan años con ellas, hasta que deciden si aprobar o no aprobar, siendo lo segundo lo más habitual, pero tampoco me importa, si no fuera así no podría comprar en subastas.
    Lo que me duele es cuando:
    1.-no eres el mejor licitador y por un error (¿¿??) te retienen los dineros.
    2.-haces reserva de postura, aprueban remate, el adjudicatario remata y ellos siguen con tus dineros hasta que les da la gana.
    3.- Cuando por interpretación errónea de la ley se quedaban con las consignas de 15 a 20 días (20-30% del tipo)
    4.- cuando el ejecutado ha ingresado la reclamación, al juzgado le consta y no te devuelve tus dineros por que no les sale del alma (como ésta tengo una desde hace +- 1 año en la provincia de Sevilla, sabiendo a través del funcionario que el deudor se puso al día antes de la subasta, pero no suspendieron la susodicha por que caía en fin de semana y el lunes ya se había celebrado).

    A los subasteros no nos gusta estar todo el tiempo poniendo quejas, demandas, súplicas, etc contra los juzgados, lo que nos interesa es que se agilicen los trámites, se nos aprueben o no las adjudicaciones en el plazo máximo de 15 días y a seguir ganando dinero, para nosotros y para la sociedad a través de los "impuestos", para repartilos entre los gorrones sociales y que se salve el que pueda.

    Saludos.

  8. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 10
    #33
    24/05/19 10:46

    Qué ruina, un año con el depósito retenido!!! Y si, como exponía Tristán, el ejecutado interpone recursos absurdos? te han retenido el depósito alguna vez por ese motivo?

    Porque entiendo que según la LEC el secretario una vez concluida la subasta tiene que dictar el decreto de aprobación de remate, y luego el ejecutado lo podrá recurrir, pero el recurso es posterior a la aprobación del remate.

  9. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #32
    24/05/19 08:20

    Sí, recuerdo perfectamente aquellos primeros años de este siglo, cuando comenzaba a aplicarse la actual LEC y los canallas comenzaron a retener dos o tres semanas todas las fianzas de subastas.
    Unos C A N A L L A S.

  10. en respuesta a Juan1980
    -
    #31
    23/05/19 22:06

    Perderás, siempre perderás.
    No es que hagan el vago, en verdad es que no saben hacer su trabajo, el tema de las subastas les es extraño, ellos/as prefieren que se lo adjudique la parte actora.
    No saben (ni les interesa aprender,ganarán los mismo) redactar un decreto-testimonio-mcc, y si el adjudicatario subastero se lo adjudica en la reclamación y ésta es muy baja, te harán eterna la adjudicación, para ellos/as el subastero es un semi-delincuente que se aprovecha de las desgracias de los demás, que conoce bien todos los resortes de las leyes que atañen a las subastas para ganar mucho dinero fácil, siendo ellos/as(los/as pobres) las que tienen que hecer todo el trabajo.
    Yo estoy en las subastas para ganar dinero, no para hacer de samaritano, aunque a veces empatizas con la desgracia de los deudores, pero cuando pienso en los beneficios dejo de empatizar, al igual que le ocurre a la AEAT, HACIENDAS AUTONÓMICAS, AYUNTAMIENTOS, TGSS, políticos y organismos asimilados, teniendo en cuenta que en las subastas no siempre se gana.

    Hace muchos años en un juzgado de Sanlúcar la Mayor tuve que amenazar con querella criminal a la secretaria por tenerme retenida una consigna por cerca de un año, la pobre estaba siempre enferma y dada de baja y quien le venía a sustituir decía no tener las claves bancarias. Las consignas eran del 30% del tipo. A los tres días me devolvió la retención y a ese juzgado no fui más. Otras secretarias/os interpretaron que las consignas las tenían que devolver a los 15 o 20 días y se impusieron los avales bancarios, si querías participar y tener además dinero, ya que los avales no se los solían quedar, pero también había excepciones.
    En las electrónicas se siguen cometiendo atropellos y decisiones judiciales arbitrarias injustas, pero hay muchas subastas y no puedes perder el tiempo y lo que pido siempre es que no me entretengan los dineros.

    Saludos.

  11. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 10
    #30
    23/05/19 18:54

    No se puede demandar al secretario judicial por hacer el vago? ;-)

  12. en respuesta a toniox
    -
    Top 100
    #29
    14/05/19 20:06

    Cosas que pasan y que hay que gestionar.

  13. #28
    14/05/19 16:36

    Yo tengo el caso que han tardado mes y medio en aprobarle el remate, y tras ello, 40 dias mas para que pudiera pagar el adjudicatario. Al final el pasado dia 5 de Mayo venció dicho plazo, y no ha pagado. Yo hice reserva, y tras llamar la juzgado, parace que me lo van a adjudicar. Y desde el dia 9 de Mayo, esta el dinero haciendo la transferencia, hacia la Autoridad gestora...pero que no les llega. ¿Tanto se tarda? Con mi postura también cubría el 70 % del tipo. Es que segun el juzgado el adjudicatario ahora si esta dispuesto a pagar...y el plazo que tenia ya le ha vencido, pero ya han ordenado mi transferencia hacia la cuenta del juzgado.

  14. en respuesta a Calyp
    -
    #27
    06/05/19 08:00

    Pues no te asustes, por experiencia, la 1ª no te la van a aprobar.
    Deberías haber presentado un escrito pidiendo explicación o haber puesto una queja al CGPJ exponiendolo todo y por último hablar con el/a LAJ y que te confirme por escrito que la subasta está cancelada a todos los efectos, diciéndole que si no te lo dicen por escrito pondrás la queja.

    Saludos.

  15. en respuesta a Mrdodo
    -
    Nuevo
    #26
    05/05/19 09:30

    Buenos días,

    Antetodo llevo ya unos meses leyendo este foro y el de subastanomics, por lo cual agradecer a Tristán la iluminación que arroja sobre tantos temas desconocidos sobre los cuales he aprendido más en unos meses que en 5 años de carrera. Mi caso es el siguiente: a partir de leer este blog, empecé a "bichear" sobre las subastas por mi zona (como buena novata y nada a lo profesional, puesto que desde que empecé a trabajar sólo he enlazado contratos de obra o servicio y no quiero encadenarme a una hipoteca que difícilmente me concederían). El caso es que el mes pasado vi una que podía proporcionarme un piso en la mejor zona de la ciudad y a precio de coste como quien dice. Esta subasta se suspendió pero se reanudó en el tiempo previsto. Puje y me la adjudiqué al 71% valor de subasta. El caso es que se cerró la subasta y con el documento que dice que fui la mejor postora fui al juzgado para asegurarme de los pasos a seguir. Cuál fue mi sorpresa cuando me dijeron que esa subasta estaba cancelada y que no sabían de donde venía el fallo pero que era un error porque el deudor había llegado a un acuerdo con el acreedor. Entonces pregunté por el depósito y como recibiría yo la seguridad de que esa subasta estaba cancelada puesto que no constaba en ninguna parte. Me dijeron que mandarían un escrito al BOE ese mismo día y que tendrían que ser ellos los que me devolvieran el depósito e hicieran una publicación de cancelación de subasta (la subasta era de varios lotes y se adjudicaron dos, por lo que no soy la única afectada). El caso es que hay una nueva subasta que finaliza en 30h aprox a la que me gustaría acceder si no obtengo la anterior, pero me asusta que al final me adjudiquen la primera

  16. #25
    23/04/19 21:44

    Hola a todos,

    Tengo una pregunta de novato, que me surge al leer este hilo.

    ¿Cuándo empiezan a contar los 40 días para rematar una subasta en caso de ser el mejor postor con una puja inferior al 70% del valor de tasación?

    Particularmente no me estoy interesando por que ejecutante o ejecutado ejerzan su derecho y se adjudiquen el inmueble (ellos o un tercero), sino cuando empieza a contar el plazo para ingresar el remate si uno resulta el mejor postor.

    Entiendo que hay que esperar a que llegue una aprobación del remate, donde se constata que ni ejecutante ni ejecutado han ejercido su derecho y solicitan rematar en un plazo de 40 días.
    ¿Es correcto?

    Muchas gracias!

  17. #24
    23/04/19 00:00

    A todo lo anteriormente citado añadiría dos propuestas:

    1.- Poner la queja formal en el CGPJ para que si no ha realizado el decreto de remate lo haga, hay informes al respecto.

    2.- Pediría al LAJ que haga el decreto de remate según el art. 670.6 de la LEC, aunque no se vaya a formalizar ninguna hipoteca, para presionar y aportar como otra prueba más que no hace lo que debía hacer.

    Art. 670.6 de la LEC "Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide."

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #23
    05/04/19 14:48

    Sevilla, esa será la joya de la corona.

    Saludos.

  19. en respuesta a Inversius
    -
    #22
    05/04/19 14:46

    De acuerdo en todo lo expuesto.
    Deberían de aprobar decreto una vez terminada la subasta y quien quiera ganarla que participe en ella, tanto si es privilegiado o no, si es heredero o no, si es el vecino o no, terminada la subasta el que se la hay llevado es suya y se aprobará decreto de remate en el mismo acto, las partes se darán por comunicadas a todos los efectos y el cómputo de los plazos comienza al otro día de terminación de subasta, sin tener que notificar nada más.
    Todos saldriamos ganando, todos.
    Nunca he ido por detrás a dar cantidad alguna a los deudores y levantar las adjudicaciones y sigo sin hacerlo, pero como dice Tristán, el que quiera hacerlo que lo haga, el problema son las leyes y sus plazos, comunicaciones e interpretaciones.

    Saludos.

  20. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #21
    05/04/19 07:57

    No sólo Alicante, muchos juzgados de la Comunidad de Madrid y muchísimos del resto de España están en esa situación.


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