El hilo de Ariadna

Coincido plenamente contigo Tristán, Carlos Almeria ha demostrado tener unos conocimientos jurídicos muy sólidos y leyendo, todos sus comentarios, los suscribo completamente. Prácticamente el sólo ha resuelto el caso. Ya tiene otro admirador. Ahora bien, si efectivamente la Secretaria del Juzgado, dándose cuenta de la existencia de una incorrecta valoración, en relación al derecho de uso, la modifica y acuerda sacar la finca a pública subasta, dónde queda la propuesta lanzada por FCalvo sobre la posible nulidad de la misma. Verdaderamente me tiene intrigado. Un saludo.

Fcalvo, tenemos que quitarnos el sombrero ante Carlos Almería, quien nada más llegar ha cruzado el Rubicón y ha levantado el trofeo a la primera y sin despeinarse. Parece un estupendo fichaje y espero y deseo que nos visite a menudo.

El caso del que hemos estado debatiendo es real y el problema que tenía Evarista, la demandante, era que si no encontraban una solución, el juzgado iba a levantar el embargo. No obstante parece ser que la secretaria estaba de su parte y estuvo algunos meses dándole vueltas hasta que llegó a la misma solución. La subasta de este piso va a salir en breve por (400-300):2=50k, coincidente con la respuesta que ha dado Carlos Almería en el comentario nº26 y con el comentario nº27 de Fcalvo: el usufructo no es tal, no existe pues se trata simplemente de un derecho de uso temporal que el perito nunca debió incluir en la tasación.

También quiero daros las gracias a todos por vuestra participación, aunque esto aún no ha acabado pues Fcalvo aún nos tiene reservada una sorpresa.

Cuando Tristán y yo decidimos exponer este caso en el blog sabíamos que iba a dar mucho juego y efectivamente se están cumpliendo las expectativas porque hay mucha participación.

La interpretación correcta del art. 666 es tan importante como la del art. 670 "Aprobación del remate.Pago.Adjudicación de los bienes al acreedor" del que se se hizo un post con bastante participación.

Animaros y participad. Que no os entren complejos de desconocimiento y exponed vuestras conclusiones o vuestras dudas. Todos vamos a aprender.

Continuad haciendo preguntas o dando posibles soluciones.Cuando os diga la interpretación correcta del punto 1 del art. 666 muchos estaréis en contra de la misma,pero es la que es y además la he exigido y me han tenido que dar la razón, tanto secretarios como abogados.

En el caso que nos ocupa no debe celebrarse la subasta y si se celebra es motivo de incidente de nulidad si lo solicita el ejecutado. Y tiene todas las de ganar.

¿Por qué?

Sigo...
y otra pregunta que me hago:
Si se decide no alzar el embargo e ir a subasta....
¿Cual debería ser el precio de salida? ¿Porque la deuda actual con la propietaria, parte actora, es al parecer de 20.000 euros?.
¿El precio de adjudicación tendría que cubrir el 75% de 20.000 o el 50% o son otros cálculos?

Muchas gracias, Carlos, eso lo tengo claro, pero, en la práctica me sigue pareciendo bastante absurda esa anotación del estado "actual" de la carga (que, de hecho, al celebrarse la subasta, quién sabe cuántos meses después, tampoco será actual) en el Registro, cuando el expediente judicial debería poderse consultar entero y allí constará la respuesta del banco.

Y, si sólo se deja consultar la certificación de cargas, será la original con la carga completa, no una nueva con el saldo actual, que no está previsto en la LEC que deba pedirse. Además, si al Juzgado ya le ha contestado un banco que la deuda es menor, ¿no debería el Secretario hacerlo constar así, registrado o no el nuevo saldo?

Sigo...
Si la vivienda vale 400.000 y se deben 300.000 y además está cargada con un uso valorado en 90.000... está claro que teoricamente solamente vale 10.000 euros; y la mitad de la nuda propiedad 5.000.
Si hay adjudicatario, sea quien sea, se tendrá que hacer cargo de la mitad de la hipoteca y no parece un buen negocio cuando además no puede usar la vivienda.
¿Que pasaría y no se paga la hipoteca? Aparentemente saldría ganando la propietaria, porque el piso no lo vale y hasta podría quedarselo más barato ¿no?. ¿En el caso de un adjudicatario tercero tendría que respetar el uso a favor de la hija o no necesariamente?

Es que el art.657 LEc establece que : A PETICION DEL EJECUTANTE, el tribunal se dirigirá a los titulares de los creditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de ejecucion para que informen sobre la subsistencia actual del credito garantizado y su actual cuantia. Y tambien el apartado 2 refiriendose a los mandamientos que A PETICION DEL EJECUTANTE se libraran al registro de la propiedad.
Y segun el art.666 LEc el secretario al liquidar (deducir) las cargas preferentes del valor de tasacion, solo tiene dos opciones o tomar el que consta en la certificacion de cargas, O el valor QUE SE HAYA HECHO CONSTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
El que se haga de una forma u otra en realidad puede variar en gran medida el valor del bien a efectos de subasta, pues si no se han liquidado correctamente conforme a la realidad porque al ejecutante se le olvida hacer el tramite de los oficios y el mandamiento al registro de la propiedad es posible que: se levante el embargo, (si el importe de las cargas que constan en el registro, (reales o no), superan el valor de tasacion), O que el valor del bien a efectos de subasta sea muy inferior al que realmente tendria si se hiciese la liquidacion de cargas con base en las deudas reales vigentes, algo que por cierto, algunos ejecutantes buscan adrede, ya que si la subasta es desierta por falta de postores pueden pedir la adjudicacion por el 50% del valor del avaluo, de manera que puede darse el caso de que el ejecutante se quede el pleno dominio del bien y aun subsista parte de la deuda a cargo del deudor ejecutado.

He escrito desde hace tiempo en otros foros de Rankia, pero ahora me animo a participar en este tema tan interesante.
Para mi, el calculo que más me convence es el de:
(400.000 - 300.000 - 90.000) / 2 y no habría problema para seguir con el embargo.
Creo que es obligado tomar en cuenta el valor de uso, porque realmente minora el valor real y hay que cuantificarlo como un porcentaje sobre el valor de tasación.
Si no "cuela" esta valoración no habrá más remedio que conseguir una tasación mayor o una valoración menor de las cargas o reducir éstas.
Saliéndonos de la pregunta estricta, parece extraño el procedimiento seguido por la consultante, pero no conocemos la relación que tiene con su empresa y la respuesta que haya recibido de los departamentos involucrados. Porque lo lógico sería pensar que fuesen los servicios jurídicos y el departamento de préstamos y activos adjudicados quienes le hubiesen dado la solución; porque existen distintas soluciones: 1) dejar de pagar la hipoteca y que sea ejecutada; 2) cancelar parte de la hipoteca, por ejemplo con un prestamo personal u otro tipo de garantía. El hecho de que el valor de mercado haya bajado parece que beneficia a la consultante para "forzar" una solución, aunque el problema es posible que también le venga porque la mensualidad del prétamo se la quitan directamente de la nómina.

Pues cada vez lo entiendo menos: si el problema era que el valor del derecho de uso (que no podemos evitar que se deduzca, porque ya está tasado y el art. 666.1 habla de "cargas y derechos", y de hecho disminuye el valor del bien) era de 90.000 en total, era obvio que debía dividirse entre los 2 copropietarios, no entiendo entonces tanta duda...

Por otra parte, al hilo de lo comentado por Carlos, me interesa saber qué influencia real puede tener que se anote en el Registro la respuesta del banco sobre el saldo actual de la carga (otra cosa es que está totalmente cancelada): se supone que, si esa respuesta ya consta en el expediente y éste debe poder consultarse, los postores ya conocen el saldo de la carga, con independencia de lo que dijera la certificación de cargas (que tampoco creo que deba volver a pedirse luego), mientras la diferencia no conlleve que se levante el embargo, claro.
Con la nueva LEC ese primer requerimiento al banco para que informe del saldo actual será siempre de oficio, pero no el mandamiento al registro con su resultado, lo que parece le resta bastante importancia.

A la pregunta pendiente de Francisco, ni idea: si ya tenemos esa respuesta al problema, sí puede señalarse la subasta, ¿no?

En todo de acuerdo aunque con algunos matices que intentaré aclarar en otro momento. Pero, en el caso concreto que estamos analizando. Qué hay que hacer si se aplica literalmente el punto 1 del mencionado artículo. Qué resultado da la valoración de la parte del marido.

Es muy interesante a los efectos de practicar la liquidacion de cargas conforme al art.666 si el secretario dispone de los oficios cumplimentados a instancias del ejecutante para que los titulares de las cargas preferentes hagan constar si la deuda que aparece en la certificacion de cargas como anotacion de embargo susbiste y en que cuantia. A la vista de ello, si por ejemplo se trata del saldo pendiente de amortizar de una hipoteca antigua, logicamente la deuda que refleje la certificacion de cargas sera el importe del principal y prevision de intereses y costas al momento de otorgarse la escritura de hipoteca, o sea el 100% de la deuda.Y si de esa hipoteca por ejemplo ya se han pagado varios años de amortizacion, el ejecutante tendra que tener la prevencion con base en la contestacion del banco al oficio judicial, en pedir previa a la liquidacion de cargas que se libre mandamiento al registro de la propiedad para que se haga constar en el registro la cantidad pendiente de amortizacion. Hecho esto, o sea anotado el mandamiento, a efectos de liquidar las cargas por el secretario deducira como tal el importe pendiente de amortizacion y no el que constaba originalmente en la certificacion de cargas, o sea el total de la deuda al momento de otorgarse el credito hipotecario. Ojo con esto, porque si el ejecutante no pide el oficio al banco, y por tanto no consta en el juzgado el saldo pendiente, se tomara como importe de la carga preferente EL TOTAL, que se deducira totalmente del valor de tasacion, junto con el resto de embargos si lo hay, y si todos ellos suman mas que el valor de tasacion, se alzara el embargo sin mas. Imaginaros el caso de una hipoteca vigente segun registro pero pagada en su totalidad y sin cancelar registralmente: Si no se oficia al banco para que certifique si esta pagada o no, (siempre a instancias del ejecutante y nunca de oficio por el Juzgado), el secretario deducira del valor de tasacion el 100% de la hipoteca que consta literalmente en la certificacion de cargas, y si ademas hay embargos preferentes, (que tambien pudieran estar pagados y sin cancelar)sumados a lo anterior pueden superar facilmente el valor de tasacion, perdiendose la anotacion de embargo al decretar el juzgado el levantamiento del mismo, cuando en realidad no existan ya tales deudas pero formalmente consten en la certificacion de cargas

Señalar que comparto íntegramente la respuesta de Carlos Almeria. ¡Al César lo que es del César!. En cuanto a la interpretación del artículo 666.1 de la LEC que proclama FCalvo ansioso me tienes de leer la respuesta. Un saludo a todos.

Efectivamente, se valoró un usufructo que no existe porque lo que hay registrado en un derecho de uso de la vivienda familiar. Iuriscivilis ha dado en el quid de la cuestión con sus razonamientos aunque ha hecho un esfuerzo en intentar cuantificar este derecho, aunque con poca convicción como mismamente reconoce.

Otros lectores han empezado bien sus conjeturas entendiendo que el problema estaba en la identificación y valoración del usufructo.

Lo dije más arriba, para que exista usufructo tiene que haber nuda propiedad porque el titular del usufructo no puede ser el mismo que el propietario. Ya lo dice el concepto de usufructo: "El derecho de usufructo es aquel que permite a una persona disfrutar de un bien sin ser su propietario". Esto es obvio, ya que la persona que tiene la propiedad, tiene a su vez la posesión, el uso y el disfrute. Cuando este derecho de posesión, uso y disfrute pertenece a otra persona distinta del propietario es cuando se produce el usufructo que puede ser valorado económicamente según sea temporal o vitalicio.

El error es del tasador por valorar algo inexistente.

Pero, imaginemos que fuera cierto el usufructo. Como dijo Manuel de Alicante, sería en detrimento de la propiedad al 100%. No se puede imputar un usufructo al 50%.

Para calcular el valor de subasta es tan sencillo como detraer del avalúo el importe de las cargas: 400.000 - 300.000 - 90.000 = 10.000 . Por lo tanto el valor del 50% del marido es de 5.000 euros y ya tenemos una valoración positiva y por tanto puede celebrarse la subasta.

Pero como ya digo, la valoración realizada por el tasador respecto al usufructo no se tiene que tener en consideración y por tanto la valoración tendría que ser de 100.000 / 2 = 50.000 cada parte.

Según mi humilde opinión y sin ser letrado, el problema que tanto ha preocupado a esta persona y que al parecer no le encontraban solución ni la secretaria ni su abogada, está resuelto.

Pero queda todavía un dilema que os he planteado más arriba y os lo recuerdo para que interpretéis correctamente el Art. 666 de la LEC: "Si la secretaria cumpliera literalmente el punto 1 del art. 666, ¿se podría celebrar la subasta? ¿por que sí o por qué no?

La respuesta a esta pregunta que os estoy haciendo es para que aprendáis a interpretar correctamente y asesorar, si fuese necesario (yo lo he hecho en bastantes ocasiones) a secretarios y abogados porque algunos de ellos no lo tienen muy claro, os lo puedo asegurar. Lo he visto de todos los colores.

Saludos cordiales y feliz puente de San José a todos

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Si el valor de la vivienda es de 400.000 euros, hay que deducir el importe de la carga hipotecaria pendiente (que el Juzgado habra mandado certificar por el banco a instancias del ejecutante), o sea -300.000 euros. Luego el pleno dominio 100% valdra 100.000 euros. Y es sobre este valor a partir del cual debera estimarse el valor de la mitad indivisa del esposo objeto del embargo. Esa liquidacion de cargas debe hacerla el secretario del Juzgado de este modo. El embargo solo se alzara si hecha la liquidacion de cargas resulta que las cargas preexistentes y preferentes superan el valor del propio bien, que no es el caso. Logicamente el valor del embargo que se ejecuta no forma parte de este computo.
El planteamiento de que el valor para subasta es de 400.000 euros es erroneo pues supondria que el secretario no ha hecho tras la valoracion pericial la liquidacion de cargas que establece la LEC. El valor a efectos de subasta y que determina el tipo para la misma es el resultado del valor de tasacion menos el valor de las cargas, en este caso la hipoteca. El valor que se le atribuya al derecho de uso a favor de la esposa no es juridicamente una carga sobre la mitad indivisa del esposo que se va a subastar sino un derecho que el adjudicario tendra que respetar, (del mismo modo que si por ejemplo el pleno dominio estuviese gravado con una servidumbre de paso). Por tanto si la esposa se adjudica la mitad indivisa, y consolida el pleno dominio, el derecho al uso quedaria extinguido de pleno derecho por concurrir en la misma persona la condicion de pleno propietario y la de beneficiario del gravamen.
Por tanto, el valor a efectos de subasta de la mitad indivisa del esposo seria 50,000 euros, y si se considerase necesario valorar y detraer el derecho de uso al considerarse como carga sobre esa mitad indivisa, (que creo que no por lo dicho anteriormente), el valor de tal derecho de uso solo seria un porcentaje sobre esos 50.000 euros que nunca dejaria en negativo el valor de tal mitad indivisa a subastar

Yo pienso lo mismo, que se trata solo del derecho de uso de la vivienda familiar hasta la emancipación de la niña. Y el tasador, al valorarlo en 90.000 euros le ha hecho la pascua a la demandante.
Lo que ahora tenemos que pensar es qué consejo darle a su abogado para cambiar esa situación e impedir que la secretaria levante el embargo

Bien, vamos a partir de la base, pues es lo más probable, que se trate de un derecho de uso de la vivienda conyugal atribuido a la madre. En este caso, este derecho de uso es un medio legal de dar satisfacción a la necesidad de vivienda para quién merece una mayor tutela., pero en ningún caso, cabe hablar de un derecho de usufructo, sino de un derecho de ocupación de naturaleza temporal – cuya finalización depende del convenio entre las partes o de una decisión judicial del Juez competente que tramitó el procedimiento de divorcio.
En cuanto a la valoración de este derecho uso – aspecto que reconozco no tener muy claro - por aplicación analógica del artículo 10.2 d del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la misma debería obtenerse de la capitalización de la renta, a precio de mercado, y la adjudicación y detracción del 50% de ese valor a cada cónyuge respectivo, pareciéndome, a priori, a falta de otros datos, muy exagerado cifrar el 50% de esta valoración en una cantidad equivalente a 90.000 euros. El problema viene dado es determinar la duración exacta de este derecho de uso. La doctrina suele cifrarlo en el alcance de los 30 años como edad de los hijos. De esta forma a razón de una renta mensual de 600 euros multiplicada por 12 meses y 25 años daría un total que excedería del importe de la carga y debería alzarse el embargo, aunque no lo tengo muy claro. Sin embargo, esta valoración me parece tremendamente exagerada. Un saludo.

Hola de nuevo, creo que me llevaré el acertijo a la cama (en el buen sentido) para que la almohada me ayude o, al menos, me sirva de somnifero.

Pero conste que un uso y disfrute vitalicio sí puede pactarse expresamente entre las partes. Y, como Tristán, yo deduzco que ése es vitalicio, por su elevado valor de tasación; si no lo fuera, entonces se trataría de una valoración errónea a partir de la edad de la hija, simplemente.

No es para dar malas ideas a nadie, pero si yo fuera el ex-marido demandado no estaría nada asustado.

Para complicar más el asunto, si la secretaria cumpliese literalmente el punto 1 del art. 666 de la LEC ¿celebraría subasta? ¿por qué?