Se ha producido estos días en el blog una conversación que no hace más que traerme a mi bandeja de entrada correos de alumnos de Triunfa Con Las Subastas que me preguntan dónde y cómo encontrar subastas como esa de la que habla un tal Manuel.
Y es que cuando a mfmelo le da por ponernos los dientes largos, se le da como a nadie.
Es un hilo que ha pasado bastante desapercibido porque los de Rankia han eliminado la sección de últimos comentarios de la barra lateral. Les he pedido que lo repongan, pero mientras lo deciden, os sugiero que os suscribáis al blog.
iSe trata del siguiente hilo entre un lector y mfmelo, en la que el último cuenta con naturalidad su último éxito.
Copio y pego:
Dice Charly: Llevo tiempo leyendo el post, y sinceramente cuando escribe MFmelo , bajo mi apreciación , es quien dice las cosas mas " Claritas" . No tiene filtros y eso me gusta. Y aun más cuando ya he leído en varias ocasiones que se adjudica subastas por precios irrisorios.
"Manifestado lo del punto 3, te diré que el valor o tipo de subasta tiene cierta importancia, pero yo en esta semana me he adjudicado dos fincas y he pagado por ellas el 3% y la otra el 1% y es muy posible se me apruebe remate, pero esto es muy largo de contar y no lo voy a hacer".
Tenia entendido, después de hablar con algunos funcionarios de los juzgados, que aunque no se cubra la deuda, el LAJ tenia unos "mínimos" para aprobar la puja para en caso de ser locales , vivienda habitual o 2ª residencias y que por menos del 25% no adjudicaban nada ( eso me dijo la funcionaria ), pero ahora veo que NO, que las rústicas las adjudican por nada y menos.
Un saludo y continuo leyendo este blog tan instructivo para los novatos como yo.
Responde Mfmelo:
Pues siguiendo con aquellas aclaraciones diré:
1.- En año 2.019 salieron a subasta 8 lotes, u 8 fincas. Son de Cataluña.
2.- La reclamación, siempre es ficticia y dividida o multiplicada, era de 100.000 €.
3.- Ese día no sé que pasaba, pero en las subastas nadie participaba.....
4.- Así que dividí la reclamación total, 100.000 €, entre las fincas y sus cuotas y me salía dar +- 12.500 € por cada una de ellas (en unas tenía que dar más y otras menos, por porcentajes de tipos).
5.- DIGRESIÓN: en las subastas presenciales cuando salían tantas fincas, se iban subastando una detrás de otra y cuando se cubría la reclamación total, con la previsión para intereses, gastos y costas, la subasta de las fincas aún no subastadas se suspendía y la deuda había sido saldada, el actor se llevaba el dinero de su reclamación y el deudor seguía con sus fincas restantes, limpias de cargas en el procedimiento presente. Pero en las subastas electrónicas esto no ocurre y HAY QUE TENERLO MUY EN CUENTA PARA GANAR DINERO, QUE ES DE LO QUE SE TRATA ESTE NEGOCIO, al igual que otros, no somos sociedades sin ánimo de lucro (que gracia eso de sociedades sin ánimo de lucro, con los sueldos y prebendas de sus administradores).
6.- Por lo dicho en el punto 5 y sabiendo que esto es lo cotidiano, ya que el juzgado del expediente no está enterado de cómo va la subasta, ni le importa, pues fui a por todas las fincas.
7.- El deudor y aún propietario era una empresa. El acreedor un banco. Por detrás tenían varios embargos de otros bancos.
8.- Fue sin sujeción a mínimos y sin tramos. Pues yo empiezo a pujar por todas y ofreciendo 100 € por cada una. Van pasando las horas y veo que nadie puja y ya estaba preparado para cubrir los mínimos necesarios para no perder el tiempo. A las 17/00 horas del día 20 ofrecen por el lote nº 1: 50.000 € y por el lote nº 2: 50.000 € sin contemplaciones. No eran las mejores, ni las peores fincas del lote, simplemente eran las 1 y 2, así que deduje que era el representante del banco, que dijo: “se acabó, 50 + 50 y ya no quiero seguir más”.
9.- Yo estuve estudiando si seguir subiendo en todas o pasar del tema y ver qué pasaba con las otras 6, ya que había hecho pujas por un valor residual y demasiado escaso. Pero estudiando el expediente con más atención vi que podía adjudicarme las 6 fincas restantes en el precio de 100 € cada una y que el banco se quedara con los lotes 1 y 2. Así lo hice. Llego la hora 18/00, la subasta terminó y colorín colorado las 6 fincas me he adjudicado. No he tenido que rematar y ya me devolvieron la diferencia de lo ofrecido y aprobado remate y a la espera me aprueben decreto de adjudicación.Estudia, trabaja, persevera, ofrece con cabeza y cuanto menos mejor, que como en éste caso nunca se sabe y mientras tanto recibe un cordial saludo.
Así, con su acostumbrada naturalidad nos ha contado el relato de un súper éxito de los que no son nada frecuentes.
Creedme, esto que ha contado Mfmelo no es nada frecuente. Si te cae una de esas en toda la vida ya os podéis sentir muy afortunados. Y no es lo que debemos salir a buscar en las subastas.
Pero la cosa sigue y es cuando el exitoso subastero nos ofrece su clase magistral:
Pues así es y así ha sido y así es siempre y todo se basa en el artículo 670.4 y en especial el siguiente párrafo:
"(...) Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente"Y pronostico que cuando empiecen a decidir de nuevo sus señorías y tengan que quitarse trabajo acumulado, el citado párrafo se va a aplicar de forma aún más genérica y con menos escrúpulos.
Los LAJ intervienen en la compra-venta judicial para cumplir con la ley, no es parte en los procedimientos y les trae, por regla general, al pairo lo que suceda, siempre que las partes estén +- de acuerdo y no se opongan a sus decisiones, que siempre intentarán sean lo más parecida a la ley y su interpretación.
En este caso en concreto lo que me llevó a ofrecer cantidades tan ridículas era que la empresa deudora llevaba muchos años sin actividad y en paradero desconocido.
De todas formas me han devuelto una retención por una oferta de un piso por 50 € y la decisión la ha tomado otro LAJ, junto al ministerio fiscal, pero esa finca la tengo en seguimiento y cuando vuelva a salir ofreceré 100 €, a ver si ahora me aceptan o seguimos subiendo, pero lo que no voy a hacer es subir por subir. Hay que estudiar bien las ofertas para que no perdamos el tiempo, ni hacérselo perder a nuestros dineros.
Tengo otra oferta en una casa en la que he ofrecido el 10% del valor de mercado y a la LAJ no le gusta aprobar el remate por ese precio y no sabe cómo evitarlo y me tiene entretenido no admitiéndome los documentos que le presento, lo cual hago por varios medios, pero la pobre está ahí erre que erre y quiere ser la Robín Hood española, al final tendrá que ceder y optar por aprobar remate o desestimarlo, a mí me da igual, lo que quiero es que sea rápido.
Respecto a la AEAT.
No existe ningún LAJ, es la propia agencia la que decide y si ofreces muy poco no te la aprobarán, al menos no la primera vez.
En la AEAT se ha de cumplir el requisito mínimo de cubrir toda la deuda y saber la deuda es un poco complicado, no imposible.Es en la TGSS donde no puedes dar menos del 25%, pero a partir de ahí, me han aprobado muchas y uno de los requisitos es conocer también la deuda, ya que si ésta es del 28%, por ejemplo, pues has de irte a esa cantidad mínima. Hay forma de conocer dicha deuda, pero es largo y complicado y de momento no voy a decirlo, aunque por privado más de uno insiste y pido no sigan haciéndolo, cuando lo considere oportuno diré la forma.
Respecto a que de mayor quieres ser como yo, pues te vas a llevar una decepción: en mi casa he quitado todos los espejos, están prohibidos desde hace unos años y todo es por qué un día ví a un tipo que no me gusto nada y siempre era cuando estaba yo presente ante el cristal.
Y sigue y sigue...
Ese tipo de adjudicaciones no son de ahora, son de siempre, tanto en presenciales, como en electrónicas.
Las presenciales me eran mejores porque se enteraba menos gente, iba a todas las que me permitía el dinero y el tiempo y en preferencia las de mi tierra, sin descartar chollos de otros lugares.
Las electrónicas las ve demasiada gente y lo que hay que hacer es participar en muchas, para ello trabajar mucho y no tener descansos veraniegos, ni fiestas de ningún tipo. Con el tiempo te acostumbras y estás de vacaciones siempre, ya que puedes estar en la playa, como dice Tristán, en la nieve, etc y estar pujando y pendiente de que no se pase la hora y si hay que madrugar, pues se hace o se paga a alguien para que lo haga, hay tiempo para todo, incluso para disfrutar trabajando, si eso es trabajar, que para mí no lo es.
El ofrecer 50 €, 100 €, 500€, etc no es lo normal y cotidiano, pero yo no tengo remordimientos en hacer dichas ofertas y te aseguro que lo narrado en las 8 de Cataluña son reales y en la de 50€ por el piso también y cuando vuelva a salir lo intentaré de nuevo y si no me lo aceptan sólo pido lo decidan pronto. Para eso hay que estudiar mucho las subastas y lo que se puede hacer en cada lote.
De todas formas en los tiempos que vienen va haber mucho donde escoger, cantidad y calidad, y lo que va a faltar es capital y mantener lo adjudicado al menos 1 año, que será el tiempo mínimo que tendremos que pasar una vez se levante la "alarma del Corona", todo contando que se encuentre la vacuna y la cura, sino vamos al desastre económico nuclear, pero una vez pasado el mencionado: muchas oportunidades esperando.
Y tras esta serie de verónicas el matador se gira hacia en tendido y saluda.
Siempre genio y figura.
