Así como cuando eres un personaje de acción, tarde o temprano te verás en la tesitura de defender tu vida luchando contra el malo de la peli sobre el techo de un teleférico, de la misma manera, si a lo que te dedicas es al negocio de las subastas judiciales, tarde o temprano te vas a adjudicar una propiedad sobre la que alguien tendrá derecho de retracto.
Puede que se trate de un inquilino, si la vivienda subastada estaba alquilada. O quizás sea un copropietario, si lo que has comprado es una mitad indivisa. Pero puedes estar seguro de que de tanto ir el cántaro a la fuente, tarde o temprano se va a caer y a romper.
¿Es dramático que alguien con derecho de adquisición preferente la ejerza contra tu adjudicación judicial?
Solo si te resistes y decides luchar contra tu rival sobre el techo del teleférico. En ese caso lo tienes bastante crudo, porque resulta que el tipo es más alto, más fuerte, más guapo y la tiene más larga.
Así que estás jodido.
¿Y qué hay que hacer?
Pues muy sencillo, si crees que tienes las de perder, renuncia a tu adjudicación, por muy golosa que sea. Cuanto antes lo hagas antes recuperarás tu dinero. Si no te allanas y decides afrontar el pleito judicial, que sepas que el juzgado va a tardar años en resolver y que no recuperarás tu dinero en mucho tiempo, con el coste de oportunidad que esto significa, sobre todo en un negocio tan rentable como el de las subastas.
El caso es que hace unos días me contactó Joan, un pobre diablo que no sabe bien dónde se está metiendo.
Parece que el pasado otoño se adjudicó la subasta de un piso de Barcelona que estaba alquilado desde 2012, arrendamiento que está inscrito en el Registro de la Propiedad. Algo bastante raro, por cierto, porque el contrato es anterior a la reforma de la LAU de junio de 2013.
Joan es novato, pero muy leído y tras algunas lecturas aquí y allá había llegado a la conclusión de que los contratos realizados antes de la reforma de la L.A.U. de junio de 2013 solo tenían que ser asumidos por el adjudicatario hasta un plazo de 5 años desde la fecha del contrato. Lo cual es cierto, con algún matiz que no tuvo en cuenta.
Al ser éste un arrendamiento de 2012 y por 5 años, Joan dio por sentado que ya no era válido y que el juzgado le daría la posesión sin ningún problema.
Pero en el negocio de las subastas no se puede dar nada por sentado. Los novatos lo suelen aprender con sangre, sudor y lágrimas.
Además, pensó Joan, la inscripción del arrendamiento es posterior a la hipoteca ejecutada, por lo que sin ninguna duda quedará cancelada tras la inscripción del Decreto de Adjudicación.
Lo que desconocía Joan es una cosa llamada TÁCITA RECONDUCCIÓN, que según el artículo 1566 del Código Civil consiste en que, cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento, o sus prórrogas, si el dueño de la vivienda no le comunica al inquilino, antes de 15 días, la resolución del contrato, entonces se entiende que esto da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.
Se entiende que el citado artículo 1566 Código Civil da por concluido el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración, que se entenderá por un año, si se pactó una renta anual, aunque se pagara mensualmente.
¿Y esto que aplicación práctica tiene en el caso de Joan?
Pues muy sencillo, en primer lugar que arrendamiento está en vigor en todos sus términos porque se ha ido renovando anualmente por tácita reconducción.
En segundo lugar que, como consecuencia de lo anterior, el juzgado que ha subastado el piso no le va a dar la posesión dado que hay un inquilino con derechos de arrendamiento sobre la propiedad subastada. Derechos que están plenamente vigentes por la tácita reconducción de su contrato de arrendamiento.
Ese contrato va a seguir vigente hasta que el nuevo propietario le comunique la resolución del mismo en el plazo de 15 días desde la próxima finalización.
Y en tercer lugar, que como consecuencia de la vigencia del arrendamiento, resulta que el inquilino conserva intacto su derecho de adquisición preferente dado que los arrendamientos anteriores a junio de 2013 conservan el derecho de retracto porque no quedan extinguidos tras la subasta.
Y el caso es que este inquilino no solo tiene derecho de retracto sino que lo ha ejercido ante los juzgados de Primera Instancia de Barcelona.
Y lo peor no es que Joan haya decidido pleitear, sino que el pleito se lo va a llevar su prima, que ha estudiado Derecho y que se siente muy comprometido a contratarla. Que menudos problemas familiares tendría si contratara a un extraño en vez de a su prima.
Y ahí fue cuando le mandé a tomar viento fresco y le medio colgué.
Porque si hay algo que no soporto es la tontería.
