Ya se que lo he comentado anteriormente en otros post y que además lo hemos discutido largo y tendido en algunos hilos de comentarios. Recuerdo específicamente una estupenda exposición con varios supuestos que nos hizo Francisco Calvo. Aún así sigo recibiendo muchas consultas sobre los porcentajes para la firmeza de las adjudicaciones. Así que voy a hacer un breve resumen.
Como es sabido, en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil se establece el 70% del Tipo de Subasta como mínimo por debajo del cual la adjudicación no es firme y queda en suspenso. Sin embargo si la postura más alta supera ese mínimo, se aprobará el remate a favor de la misma el mismo día de la subasta o el siguiente, mediante el Auto de Aprobación del Remate dictado por el juez. A este respecto sería muy interesante que los jueces se esforzaran en cumplir los plazos que dicta la norma. Al fin y al cabo todos sabemos que las plantillas de estos autos ya están hechas y solo hay que añadir a las mismas los datos particulares de cada subasta. Y no lo hace el juez, quien se limita a firmar. Lo dicho, un poco más de diligencia estaría bien.
Si la postura máxima ofrecida es inferior al 70%, se le concede al ejecutado la posibilidad de presentar a un tercero que en un plazo de 10 días mejore la postura alcanzando dicho 70% o al menos una cantidad de sea suficiente para pagara la deuda del banco acreedor.
Lo del plazo este de 10 días queda muy bonito, pero la realidad es que dicho plazo no empieza a contar hasta que se ha notificado la situación al demandado y esto, en función de cada juzgado puede llevar mucho tiempo. En Madrid hasta varios meses.
Si finalmente el demandado no hace uso de este derecho, la Ley concede al ejecutante (banco acreedor) otro plazo de 5 días para adjudicarse el bien por el 70% del tipo de subasta o por la cantidad que se le debe por todos los conceptos incluyendo principal, intereses y costas. Naturalmente la cantidad que ofrezca el banco ha de ser superior a la que ofreció el mejor postor.
Si el acreedor ejecutante no hace uso de ese derecho, se aprobará el remate a favor del adjudicatario provisional, siempre que su postura si superara el 50% del tipo de subasta. Para el caso de que no lo superase, la Ley distingue dos supuestos:
- Si la postura inferior al 50% cubre como mínimo la deuda, incluyendo intereses y costas, el remate debe aprobarse a favor del mejor postor.
- Si la postura no cubre la deuda, la decisión queda en manos del juez, quien deberá oír a las partes y tener en cuenta la conducta del deudor en relación al cumplimiento de sus obligaciones como pagador, la posibilidad de embargar nuevas propiedades para satisfacer la deuda y el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate pueda suponer para el deudor y el beneficio que de dicho sacrificio obtenga el acreedor.
En el caso de que el juez no apruebe el remate, el demandado podrá pedir que se levante el embargo. ¡Olé sus cojones y a vivir que son dos días!
POSTDATA (31-01-12): Con fecha 1 de julio del 2011 entró en vigor una pequeña reforma que quizá hay cambiado algunas de las afirmaciones hechas en este post. También son de interés los comentarios de este otro post.
POSTDATA (13-11-14): han transcurrido cuatro años desde que publiqué este artículo y ha habido varias reformas legislativas que han afectado a la redacción del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la última de ellas en mayo de 2013. Así que me he arremangado y me he puesto manos a la obra para redactar el post definitivo respecto a este difícil artículo de la Ley.
Lo he publicado en mi nueva web, Subastanomics.
Y el artículo es éste: Cómo leer e interpretar el art. 670 de la L.E.C. y no morir en el intento
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