Derecho de Retracto en subastas de VPO

La redacción del art. 54 es bastante chapucera, porque se refiere a los arts. 1507 ss., que regulan el pacto de retroventa (mal llamado "retracto convencional"). Incluso podríamos suponer que, por analogía, se aplicase a cualquier retracto convencional. Pero es que éste es un retracto que nace de la ley (no de pacto), como los que regula los arts. 1522 ss., y esos no hace falta que consten en el registro.

De todas formas, la DGRN tiene establecido que el ejercicio de los derechos de adquisición preferente creados por ley (habría que ver si la VPO supone una excepción, pero no creo), son actos DE LA ADMINISTRACIÓN, pero no actos ADMINISTRATIVOS, por lo que están sujetos al derecho privado, así que si no te demandan en nueve días desde la inscripción, su derecho se excluye.

Otra cosa es que, pese a nacer de la ley, el reglamento imponga al funcionario la obligación de que quede reflejado en el contrato. Pero entiendo que ello no vicia el negocio privado, inter partes. Ojo, que no tendría por qué ser así. Por ejemplo, el derecho de reversión del expropiado también nace de la ley, pero si no consta en el registro, el tercer adquirente de buena fe (es decir, el que compra a la Administración una vez la finca ya no está afecta a servicio público) no se ve afectado por el derecho de reversión, y eso que se deduce claramente del contenido del registro -hay una inscripción de dominio, una posterior de expropiación, etc-.

Pero hay una cosa que me perturba y es el uso de la palabra "ejercicio". Si decimos que el derecho es legal, el derecho simplemente existe. Si es convencional (creado por voluntad de las partes), el derecho de tanteo se crea, se adquiere, se confiere, se constituye... lo que no hace es ejercitarse. Una vez ya has adquirido el derecho de retracto, lo ejercitas para quedarte con la finca. Por eso, cuando el art. 54 habla de que se hará constar el ejercicio del derecho, no parece que se esté refiriendo al contrato primitivo con el beneficiario (el mismo que luego, al intentar vender, se puede encontrar con el retracto); sino a un contrato posterior, tal vez al que suscribe la Administración posteriormente para adjudicar el piso que retrajo de un beneficiario anterior. Pero esta explicación tampoco es muy satisfactoria, porque qué interés tiene la Admón en que se haga constar cómo adquirió. Más aún, iba a tener que expresarlo de todas formas, ya que la venta se hará en escritura pública y la legislación notarial obliga a expresar el titulo adquisitivo del transmitente (en este caso, que la Admon diga que adquirió por derecho de retracto).

De todas formas, todo esto queda un poco en agua de borrajas, ya que habrá que estar a lo que disponga la legislación de VPO de cada Comunidad Autónoma. Otro problema sería que en ente promotor hubiera decidido crear un retracto convencional con el mismo contenido que el establecido por ley. Puede parecer una tontería, pero aquí delante tengo la EP de una VPO en Madrid donde, como contenido del cotrato, se reproducen los artículos de los distintos decretos de la CAMadrid al respecto...

Insisto en que las VPO no son lo mío. La verdad es que llevo varios días pensando en el caso relatado en esta entrada, y cuantas más vueltas le doy, veo que tendría que empezar a analizar el problema desde un paso antes, y así llevo unos cuantos.

Eso no es del todo cierto. Por ejemplo, el derecho de tanteo y retracto de los arrendatarios se da por sobreentendido en todo contrato de arrendamiento a menos que el arrendatario renuncie expresamente al mismo.

Es decir, que el derecho está ahí aunque no se mencione en el contrato.

Pues, mira lo que dice el dicho articulo:
"Los entes públicos promotores podrán ejercitar en estos casos los derechos de tanteo y retracto con arreglo a los artículos 1507 y siguientes del Código Civil, a cuyos efectos se hará constar expresamente el ejercicio de dichos derechos en los contratos de compraventa que suscriban con los beneficiarios."
A mi entender, si dichos derechos no constan en el contrato de compraventa (la escritura), y a continuación en la inscripción refistral, es que no se pueden ejercer.

Desde mi completa ignorancia en VPO, entiendo que el tanteo de la Administración nace de la ley (art. 54 RD 3148/1978), por lo que no necesita estar inscrito para poder ejercitarse. Habría que ver la legislación autonómica, por si le afecta de alguna forma.

Pues yo "he comprado" en cesión de remate una VPO que no tiene inscrito en el Registro el derecho de retracto, unicamente que al margen de la primera inscripción consta que tiene "la calificación definitiva de VPO", nada más

De que lo tiene no hay la menor duda. Lo que pasa es que no imagino que pueda no estar registrado. De ser así no alcanzo a ver la razón.

Hola Tristan, quería preguntar si ¿una administración que ha construido VPO's tiene el derecho de retracto "de por sí" o lo debe tener registrado para poder ejecerlo?

Totalmente deacuerdo con que las vpo son un sin sentido hasta el día de hoy por lo menos. Si todas las vpo que se han construido fueran de alquiler y las rentas a cobrar fueran revisables en función de los ingresos de la unidad convivencial y si hubiera un control sobre quienes son los inquilinos que habitan la vivienda estoy más que seguro que los precios de alquiler y venta de la vivienda libre serían más reales; menos especulativos.

Uno de los problemas es que el coste de construir viviendas públicas no puede ser sufragado por las administraciones en su totalidad y por eso muchas de estas viviendas se venden en derecho de superficie y/o con posiblidad de descalificación.

De todas maneras ya es tarde, la burbuja inmobiliaria estalló a finales de 2006 (turning point) y todo indica que el mercadolibre encontrará un punto de equilibrio después de unos años de bajadas de precios.

Ya se ha comentado aquí anteriormente que las VPO son un sinsentido, aunque se vende muy bien como una gran obra social para tapar el abuso que suponia poner la vivienda a precios inalcanzables (ahora ya no), con hipotecas a 40 años, debido a que muchos "agentes" privados y publicos querían su trocido de pastel.
El necesitado no puede tener una VPO porque sigue suponiendo mucho dinero. El ciudadano medio, obtiene normalmente una rebaja importante, a veces hasta por sorteo, sin ningún sentido ya que no abarca esta ventaja a todos y con el poder adquisitivo que se requiere se puede pagar perfectamente un alquiler.
Y un último apunte: a veces una VPO es un chollo, pero no siempre. Una vivienda sujeta a multiples condiciones, ahora los genios politicos se han dedicado a alargar los periodos para su "descalificación", que no se puede vender a precio libre, sujeto a precios máximos y diversas condiciones para su alquiler, con derechos de tanteo y retracto, obligación de ser ocupada, ... simplemente debe devaluarse su valor de mercado en al menos un 25% y ¿con estas premisas merece siempre la pena?.

Soy un normal demandante de vpo que ha pedido muchos favores para poder aprovechar una oportunidad que se le da a todo el mundo puesto que la subasta era pública.

Otra cosa es que los precios de vpo te parezcan difilmente alcanzables por la mayoría de la gente que se apunta a las listas de demandantes, si no tienes el 30% del dinero (aunque sea pidiendo favores) mejor no te metas en compras y sigue de alquiler, en mi opinión claro.

Efectivamente es una opción que tú puedes tener personalmente, con suerte dado que los bancos no suelen conceder, actualmente, creditos puentes incluso con aval.
Pero mi comentario era con caracter general, para un normal demandante de VPO.

Para ver el precio de una vpo en el pais vasco:

http://www.etxebide.info/q01a/q01aetxebide.jsp?comando=q01aContenidos&accion=estrategia_precios

Nueva normativa sobre precios de vpo (más caros):

http://www.euskadi.net/bopv2/datos/2010/11/1005448a.pdf

Aval de familiar para el crédito puente, luego pediremos un hipotecario. Ahorros de 40.000€, buena parte de ellos regalados por familiares para poder meternos en la subasta, el depósito para poder asistir como licitadores a la subasta fue de 37.400€ (30% de 124.000€).

Mira eso del precio máximo no lo sabía. Nunca había visto un caso en el que se pague tanto claro. De las opciones que quedan abiertas a que pase, me decanto más bien por la segunda. El ayuntamiento no tiene derechos sobre el sobrante. Aunque sea VPO, el propietario de la vivienda es el que es. No se porqué me da que dejarán correr el asunto, y mientras menos gente lo sepa mejor.
Es que el caso tiene miga. A un señor que el pusieron un piso a precio de risa, en comparación con los de la zona. Que paga 1/3 de hipoteca qué hubiera tenido que pagar si la compra en el mercado libre.
Deja de pagar y encima ahora el ayuntamiento le da 20 mil euritos para que se vaya del piso. No creo que lo ejerzan, porque no les conviene.

Un familiar directo le puede dejar el dinero, luego hipotecar la vivienda y devolvérselo.

Fcalvo, eso es justamente lo que me preguntaba en el comentario 17, o tiene el dinero o la total seguridad de que lo va a conseguir en esos 20 días.
O se lo da el propìo banco que ha embargado.

Lo que no entiendo es cómo es posible que personas que tienen escasos recursos económicos y por tanto optan a viviendas de vpo, tienen en efectivo metálico 169.000 euros más otros 16.000 para impuestos y gastos.

Alguien me lo quiere explicar. Gracias

Lo más probable es que lo dejen estar y me lleve la vpo pero nunca se sabe, igual ha entrado dinero al ayuntamiento y se dedican a derrochar...

En qué barrio estaba?

Lo cierto es que es la primera vez que veo este sistema de subastar viviendas de VPO y el resultado es la subasta más larga del mundo. De hecho no es realmente una subasta, sino que parec más bien un concurso público en el que no se elige al que más dinero haya ofrecido sino que todos ofrecen lo mismo y luego se elige al que cumple mejor las condiciones requeridas.

Por lo que veo, lo que ha pasado es simplemente un pique entre administraciones para ver quien es el gallo del corral. Al ayuntamiento lo que le ha molestado es que no le hayan permitido ser quien eligiera al mejor candidato.

Respecto a lo de ejercer el retracto por solo 124k, me parece improcedente si el precio oficial actual es el de remate de 169k. Otra cosa sería si os hubiesen dejado pujar realmente y alguien se lo hubiese adjudicado por 200k. En ese caso si habría discusión, pero tal como están las cosas no creo que tenga que haberla.