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Ejecución hipotecaria (7ª parte): Desarrollo de la subasta

DESARROLLO DE LA SUBASTA: FIANZA. MEJORA Y RESERVA DE POSTURA. LA CESIÓN DEL REMATE. SUBASTA DESIERTA

 

Los requisitos para tomar parte en la subasta son los que relaciona el Art. 647. Tales son: 1º Identificarse de forma suficiente, tanto si el postor es persona física o jurídica, 2º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta y 3º Presentar resguardo de que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el 20% del valor de tasación de los bienes o por el 30% si fuesen inmuebles (Art. 669.1). Cuando el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos de determinar a quien se devolverá. El requisito de la consignación tiene por finalidad evitar la quiebra fácil o incluso fraudulenta de la subasta. Se trata de exigir al postor un compromiso serio de intervención de forma que si no completa  el precio que ofreció perderá la cantidad depositada para participar en subasta (Art. 653.1 L.E.C).

 

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas (Arts. 650.5 y 670.7 L.E.C.). Por ello nada impide que hasta el mismo día de subasta el ejecutado realice pago enervatorio con la consecuente suspensión de la subasta, hecho sumamente frecuente en casos de revalorización del bien objeto de subasta en los que resulta más fácil al ejecutado refinanciar la deuda, no así en la situación inversa. Además la L.E.C. faculta al deudor a rehabilitar por una sola vez cada cinco años el préstamo hipotecario si la finca hipotecada es su vivienda familiar, para ello deberá atender el pago de los vencimientos del préstamo, de los intereses de demora y de las costas.

 

 

Uno de los temas más discutidos se refiere a la posibilidad de que el deudor intervenir en la subasta para adjudicarse el bien. En contra podría decirse que su intervención favorece el fraude puesto que el deudor lo que debe hacer es pagar lo que debe. De hecho el Art. 670.4 LEC sólo permite al ejecutado, en caso de postura inferior al 70%, presentar tercero que mejore la postura o que ofrezca una suficiente para pagar al ejecutante, pero no permite hacerlo por sí mismo. La sentencia del Tribunal Supremo  de 18 de marzo de 1946 “obiter dictum” rechaza categóricamente la posibilidad de que intervenga el deudor en subasta. De todas formas ninguna posibilidad de fraude existe si la adjudicación a favor de deudor se limita a la cancelación de la hipoteca, manteniéndose subsistente la titularidad y el resto de las cargas de la finca.

 

El Art. 647-2 deja claro que el acreedor no puede intervenir solo en subasta.  Hasta la entrada en vigor de la L.E.C. esta situación era muy frecuente. En este momento habrá que aplicar el Art. 671, lo que obligará al ejecutante a realizar su puja por escrito en el plazo de 20 días desde la subasta.

 

Las posturas en subasta podrán hacerse por escrito y en sobre cerrado antes de la celebración (Art. 648). Los sobres serán abiertos al inicio del acto de la subasta y las posturas que contengan se harán públicas con las demás, surtiendo los mismos efectos que las que se realicen oralmente. Antes, salvo en el procedimiento extrajudicial ante notario, no se indicada si los sobres debían ser abiertos al comienzo o al final de la licitación por lo que había división de opiniones al respecto. Hoy está claro que los sobres deben ser abiertos antes de dar comienzo a la puja.

 

El Secretario asume la dirección de la subastas desde la Ley 10/1992, de 30 de abril, de medidas urgentes de reforma procesal. La subasta comenzará con la lectura de la relación de bienes y las condiciones especiales de la licitación. El Secretario anunciará en voz alta el bien o lote de bienes que se subasta y, previa comprobación de consignaciones e identidad de los participantes, anunciará las sucesivas posturas que se produzcan. La subasta terminará con el anuncio de la mejor postura y el nombre de quien la haya formulado. Terminado el acto se levantará acta de lo acontecido expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon (Art. 649).

 

Si se tratase de bienes muebles y la mejor postura sea igual o superior al 50% del avalúo, el tribunal, mediante auto, en el mismo día o en el siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. El rematante habrá de consignar el importe de dicha postura, menos el del depósito, en el plazo de diez días y, realizada esta consignación, se le pondrá en posesión de los bienes (Art. 650.1). Si la subasta se refiere a inmuebles la mejor postura deberá ser igual o superior al 70% del avalúo y el plazo para completar el precio será de 20 días (Art. 670.1).

 

Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura, igual o superior al 50% o al 70% del avalúo si fuese inmueble, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal e intereses y a tasar las costas de la ejecución y el ejecutante, si la hubiere, deberá consignar la diferencia en 10 días (Arts. 650.2 y 670.2).

 

Los postores podrán ofrecer pagar a plazos siempre que presten garantías suficientes, bancarias o hipotecarias. No obstante, en este caso, el ejecutante en los cinco días siguientes podrá adjudicarse el bien por el 50% de su valor o por el 70% si fuese inmueble (Arts. 650.3 y 670.3).

 

El derecho de mejora de postura aparece regulado en el apartado 4 de los Arts. 650 y 670. Se trata de la facultad que corresponde al ejecutado de presentar en el plazo de 10 días a un tercero que ofrezca mejor precio cuando el precio ofrecido en subasta es inferior al 50% del avalúo o al 70% si fuese inmueble. El tercero habrá de ofrecer postura superior al 50% o 70% del avalúo o que cubra el crédito. Para la efectividad de este derecho se deberá notificar al ejecutado la postura ofrecida por lo que el plazo de 10 días habrá de computarse desde que se realice esta notificación. La razón del beneficio, siempre presente en nuestra legislación, se encuentra en que el bien se ha vendido por un precio excesivamente bajo, por lo que se permite al ejecutado intervenir por mediación de tercero en la licitación.

 

Si la postura fue inferior al 50% (mueble) o 70% (inmueble) del avalúo y el ejecutado no mejoró postura, el ejecutante en el plazo de cinco días podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% de su valor si fuese mueble, por el 70% si fuese inmueble, o por la cantidad que se le deba, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

 

Si el ejecutante no ofrece las cantidades anteriores, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 30% del avalúo del bien mueble o el 50% del inmueble o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

 

Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre si aprueba o no el remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.

Terminada la licitación se devolverán las cantidades depositadas por los postores excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito (Art. 652). No obstante, los demás postores tendrán el derecho de reserva de postura solicitando que se mantengan a disposición del tribunal las cantidades depositadas por ellos, para que, si el rematante no entregare en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan, por el orden de sus respectivas posturas.

 

Debe entenderse que la reserva de postura se refiere a una puja efectivamente realizada por quien solicita la reserva antes de concluir la licitación. Ello favorece la quiebra fraudulenta de la subasta mediante la conocida como puja “per saltum” que realizan en connivencia dos postores. Uno realiza una puja bajísima y a continuación, sin permitir más pujas, el otro realiza una puja elevadísima con la deliberada intención de quebrar la subasta. Seguidamente el que hizo la puja bajísima solicita la reserva de postura, dándose la circunstancia de que los demás participantes en la subasta estarán privados de esta posibilidad porque no se les permitió pujar. De esta forma ambos consiguen adjudicarse el bien por el ínfimo precio ofrecido más la consignación perdida. En esta situación de quiebra fraudulenta el Secretario deberá ofrecer a todos los licitadores presentes la posibilidad de reservar posturas, aunque no se hayan realizado, y en cualquier caso poner los hechos en conocimiento del Ministerio Fiscal pues el Art. 262 del Código Penal tipifica considera delito la conducta de quienes “se concertaren entre sí con el fin de alterar el precio del remate, o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación”.

 

El ejecutante podrá hacer posturas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, lo que verificará mediante comparecencia ante el tribunal, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate (Art. 647.3). No fija la Ley plazo para el ejercicio de esta facultad aunque se debe entender que está sujeta al plazo máximo de 20 días que existe para completar el precio. Antes de la Ley 10/1992, de 30 de abril, la facultad de ceder el remate la tenía cualquier postor, pero se consideró que la situación favorecía la intervención de profesionales de las subastas en perjuicio de particulares que intervenían con el deseo de adquirir la finca para sí. Por ello el legislador reservó al ejecutante la posibilidad de enajenar su derecho con el ahorro de los gastos  que conlleva toda transmisión.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo, quien a tenor de lo que ha explicado en el penúltimo párrafo, no tiene ni un pelo de tonto.

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  1. Nuevo
    #20
    09/07/15 13:18

    Perdona mi ignorancia pero cual es la diferencia entre el decreto de aprobación de remate y el decreto de adjudicación.

    Te digo esto porque a mi lo que me han comunicado es que se iba ha realizar el decreto de adjudicación.

    Por otra parte muchas gracias por contestar.

  2. en respuesta a Carlos sm
    -
    Top 100
    #19
    09/07/15 13:04

    Si ya se ha dictado el Decreto de Aprobación del Remate, la adjudicación es firme y ya no puedes hacer nada para evitarla. El Decreto de Adjudicación es otra cosa que no cuenta para lo que pretendes.

  3. Nuevo
    #18
    09/07/15 12:30

    Pregunta: Podría el ejecutado pagar la deuda entre el tiempo que transcurre entre el auto de adjudicación hasta que el auto de adjudicación sea firme.

    Me ocurre que hoy van a decretar el auto de adjudicación de un bien y hasta dentro de 5 días no dispongo del dinero para pagar quisiera saber si puedo antes de que el auto sea firme poder pagarlo.

  4. en respuesta a manaci
    -
    Top 100
    #17
    17/02/15 22:49

    Olvídalo. No tienes nada que hacer

  5. #16
    17/02/15 22:19

    Buenas tardes tengo una duda.

    Me he adjudicado un buen por debajo del 70%. Pero a un precio similar al de mercado. El demandado ha aportado un mejor postor que ofrece 100 euros más que yo. Puedo yo igualar esta postura o incluso superarla?

    Hay algún articulo que me ampare? Pues el que mejora la postura resulta ser un familiar del demandado. El demandado ni vive en piso. Pues lo tiene alquilado. Y creo que l razón de esto es porque así borran un embargo posterior del estado de mas de 200mil euros

    Hay alguna manera de igualar esta postura que me supera por una cantidad ínfima?
    Era una ejecución hipotecaria normal

    Gracias por adelantado

  6. en respuesta a manaci
    -
    Top 100
    #15
    19/01/15 19:28

    Solo cuentan los días hábiles

  7. #14
    19/01/15 15:16

    Buenas tardes, articulo muy bueno, tengo una duda,

    nos hemos adjudicado un bien por menos del 50% (la tasación a efectos de subasta era desorbitada), vino la parte demandada y notificaron a su procurador in situ para el tema de mejora de postura, dicho esto, me gustaría saber si los 10 días son hábiles o son días naturales (para aportar alguien que mejore la postura)?
    gracias de antemano.

  8. en respuesta a Borja37
    -
    Top 100
    #13
    10/09/13 20:39

    1- A veces sí a veces no. A la segunda cuestión, la respuesta es SÍ
    2- Sí

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    10/09/13 20:35

    Muchísimas gracias Tristán. Entonces, (corrígeme si me equivoco), los posibles escenarios son los siguientes:

    1º) Subasta SIN postores (sólo está el banco): Se declararía desierta. Al banco no le es posible pujar. En 20 días el banco pedirá adjudicársela x el 70 % o lo que se le deba por todos los conceptos pero, ¿Lo suele pedir en el propio acto de la vista?. De pedir la adjudicación en el propio acto de la vista por el 70 %, yo ya no tendría luego un plazo para mejorar esa postura. ¿Correcto? ¿O hay juzgados que en los supuestos de subasta desierta dan un plazo al ejecutado para poder presentar a un 3º?

    2º) Subasta CON postores: Si alguno ofrece el 70 %, se acabó el asunto. El auto de adjudicación será definitivo y yo me quedo sin plazo para poder mejorar la postura. ¿Correcto?

    Si las posturas no llegan al 70 %, entonces tengo plazo para que un tercero mejore (y gano tiempo que es lo que me interesa)

    Como lo que yo necesito es un poco más de tiempo para poder pagarlo todo, mi duda es: ¿Me interesa llevar a algún conocido que puje de suerte que, de esta manera, tendría más posibilidades de evitar el riesgo de que la adjudicación sea definitiva?

    Gracias y un saludo

  10. en respuesta a Borja37
    -
    Top 100
    #11
    10/09/13 14:37

    Hola Borja. Hasta un segundo antes de la subasta puedes enervar pagando simplemente las mensualidades vencidas más los intereses y costas. Si eso no es posible, siempre podrás suspender la ejecución pagando la deuda completa antes de que el juzgado haya dictado el "decreto de aprobación del remate", lo que no hará a menos que alguien haya ofrecido en la subasta al menos el 70% del tipo de subasta. Es decir que si envías a un amigo para que no quede desierta y este u otro se la adjudica provisionalmente por menos del 70%, aún podrás suspenderlo todo pagando la deuda completa.

  11. #10
    10/09/13 14:17

    Hola Tristán, tengo una duda. A ver si eres tan amable de solucionármela. Este viernes sale a subasta un inmueble. Estoy a la espera de una financiación que tengo mis dudas de que pueda llegar a tiempo el viernes para enervar la subasta. En cualquier caso no quiero perder la casa y pretendo pagar (pero llego justísimo de tiempo). Mi pregunta es: ¿Me interesa que alguien vaya a la subasta y puje?. Lo digo porque creo que probablemente la subasta quedará desierta y me temo que, en ese caso, ya estaría en manos del banco, quien podría pedir la adjudicación del bien por el 70 % o por todo lo que se le debe. Es decir, perdería directamente la casa al adjudicarse el remate y no podría ganar ese tiempo extra que necesito para poder contar con la financiación (y que tengo mis dudas de que me llegue este viernes).

    Me puedes dar algún consejo al respecto.

    Muchísimas gracias anticipadas por tus comentarios

  12. en respuesta a Defranla
    -
    Top 100
    #10
    16/02/12 13:00

    Pero también hay que tener en cuenta que los bancos, en general, tienen bastante poco interés en ceder los remates, contra lo que podría parecer y contra lo que debería ser, teniendo en cuenta que están sobreviviendo con respiración asistida. Al menos, cuando yo les ofrezco esa solución me hacen poco o ningún caso.

    Y tampoco hay que olvidar la posibilidad de que estén recibiendo otras ofertas por la misma cesión de remate.

  13. en respuesta a Defranla
    -
    #9
    16/02/12 11:18

    A la primera: ni idea, depende de cada Juzgado, pero es que ni siquiera han pasado los 20 días hábiles desde la subasta.

    A la segunda: hay que documentar el pago del remate, así que ya debe haberse producido y poder justificarlo (por norma general).

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8
    16/02/12 10:53

    Y esto cuanto suele tardar? La subasta fue el 23 de enero.

    Cuando llegamos al paso 3, hay que pagar en ese momento o me darán algun plazo+

  15. en respuesta a Defranla
    -
    #7
    16/02/12 10:32

    Buenas, Defranla, si de aliviar a Tristán se trata, mi respuesta, pues:

    1º.-El banco tiene 20 días desde la subasta para pedir la adjudicación (art. 671 LEC).
    2º.-Si cede el remate, lo anunciará en el mismo escrito en que pida la adjudicación.
    3º.-El Secretario os convocará para confirmar esa cesión, debiendo documentar el pago de la misma (art 647.3 LEC).

    Supongo que el banco te llamará (si te llama) cuando os convoquen para el paso 3.

  16. #6
    16/02/12 09:28

    Os planteo una cuestión: ya le he hecho varias consultas a Tristan al respecto y tampoco quiero abusar de su confianza; bastante me ha ayudado ya. Por eso planteo aqui la duda, a ver si alguien más me puede ayudar.

    -Estoy interesado en la cesion de remate de una vivienda que ya se ha subastado (subasta desierta).
    He llegado a un acuerdo verbal con el banco y me han dicho que ya me llamarán; no sé nada más de momento.
    -Me gustaría que me informáseis de los plazos aprox. y los pasos uno a uno que debo tomar.

  17. en respuesta a Maica17
    -
    Top 100
    #4
    22/05/11 15:21

    Lo malo de tu idea es que la diferencia entre el dinero que pague el comprador en la cesión de remate y el precio al que el banco se la haya adjudicado no tiene por qué ir en detrimento de la cuantía de la deuda residual. es decir, que por ejemplo, si le debes 100k al banco y el banco se ha adjudicado la subasta por 70k (aún le deberías 30k) y el banco cede el remate por 130k a un tercero, eso no elimina tu deuda, que sigue siendo de 30k, sino que le da al banco un beneficio de 60k por la cesión de remate.

    Para conseguir lo que tú quieres lo mejor sería conseguir que ese cliente que tienes vaya directamente a la subasta y puje los 130k pactados contigo, a cambio de que luego le facilites una Posesión inmediata y pacífica. O eso o negociar con el banco que la cesión de remate vaya con cargo a tu deuda.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    22/05/11 03:21

    Muchas gracias por tu respuesta Tristan!

    Me has planteado la existencia de un trámite que desconocía y que me abre una nueva puerta en el caso que el banco no acepte la propuesta siguiente: Pensaba que la única opción que yo tendría en el caso de que el ejecutante (banco) se adjudica la finca en una subasta desierta por el 50% del valor de tasación, sería negociar con él y plantearle que en los 20 día que tiene para ceder el remate a un 3º lo hiciera a la persona que yo consiguiera y no a favor de Servihabitat (en este caso concreto). La idea sería que ese tercero pagara por la finca el importe del principal, intereses y costas, liberando al ejecutado de la deuda existente.

    El caso que te planteo es complejo, porque además de la ejecución hipotecaria (con fecha ya de subasta) existe una importante anotación preventiva de demanda y esta carga no me da más opción que asistir a la subasta para de este modo liberar la finca, pues el crédito hipotecario, si no estoy equivocada, tendría carácter preferente y el adquirente conseguiría la finca libre de dicha carga (art. 674 LEC). Aunque la finca se vendiera muy por debajo de su precio real (solo pretendo recuperar el importe de la deuda), tener que plantear la existencia del embargo a un posible comprador complica mucho las posibilidades de éxito.

    Gracias de nuevo por tu ayuda, un cordial saludo,

    Maika17

  19. en respuesta a Maica17
    -
    Top 100
    #2
    21/05/11 10:39

    Jo, acabas de llegar y ya has dado con uno de los agujeros negros de la LEC. Hay mucha incertidumbre y cada juzgado actúa según le da, pero la Ley lo dice muy claro, si queda desierta el banco tiene la opción de adjudicarse el bien por el 50% del tipo, pero al demandado ni se le menciona. No obstante ya te digo que son muchos los juzgados que prefieren interpretar esta situación generosamente y le dan traslado al demandado para que mejore.

    La segunda cuestión tendrás que reformularla porque no acabo de entenderla.

  20. #1
    21/05/11 02:02

    Buenas tardes,

    Acabo de darme de alta y no se exactamente como tengo que formular unas dudas, he enviado la pregunta, pero por si puede resultar de interes la planteo aquí:
    1. Si una subasta se declara desierta y el piso se lo adjudica el ejecutanta (banco) por el 50%, el ejecutado puede presentar en el plazo de 10 dias un tercero que mejore esa oferta. El art. 670 de la LEC prevé está posibilidad, pero desconozco si solo puede ejercitarse este derecho en susbastas con postores, porque el art. 671 de la LEC relativo a las subastas desiertas no lo prevé.
    2. Si sobre la finca consta una anotación preventiva de embargo, el único modo de purgarlo es la subasta o existe la posibilidad de negociar con el banco.
    Gracias!!


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