Ejecución hipotecaria (10ª parte): Oposición a la ejecución. Motivos de oposición legalmente previstos

OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN. MOTIVOS DE OPOSICIÓN LEGALMENTE PREVISTOS CON ESPECIAL REFERENCIA A LA SUSPENSIÓN PREJUDICIALIDAD PENAL. INCIDENCIA DEL CONCURSO SOBRE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. OPOSICIÓN POR DEFECTOS PROCESALES. NULIDAD DE LA ADJUDICACIÓN POR DISCREPANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD EXTRARREGISTRAL. TERCERÍAS DE MEJOR DERECHO

 

En la ejecución hipotecaria los medios de oposición del ejecutado o de cualquier interesado están aún más limitados que en el procedimiento ordinario de ejecución. La oposición a la ejecución (Arts. 695 a 698) adopta un régimen más amplio que el anterior contenido en el derogado Art. 132 de la L.H.. Son motivos legales de oposición:

 

1.-Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía” (Art. 695.1.1ª).

La hipoteca es un derecho de constitución registral de modo que la cancelación registral de la hipoteca conlleva la extinción del derecho y la ausencia de título de ejecución, lo que también permite de oficio el apartado 3 del Art. 688 sin necesidad de audiencia alguna.

 

Antes el Art. 132 de la L.H. admitía como causa de suspensión de la ejecución la cancelación de la hipoteca, hecho que se debía justificar mediante certificación registral acreditativa de la cancelación o mediante escritura de cancelación presentada en el Registro. Ahora el Art. 695 va más allá y se refiere, no sólo a la extinción de la garantía, también alude a la extinción de la obligación garantizada, lo que cabe justificar al margen del Registro mediante escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

 

La estimación de la oposición por esta causa determinará el sobreseimiento de la ejecución, decisión que podrá ser recurrida en apelación.

 

2.- “Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

 

No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad” (695.1.2ª).

 

Con relación a esta causa de oposición es destacable que el legislador, posiblemente por olvido, ha mantenido la vigencia del Art. 153 de la L.H. que contiene en esta materia una regulación contradictoria con el Art. 695, principalmente en lo que se refiere a la posibilidad de oponer la falsedad del extracto de la cuenta corriente.

 

El legislador no establece plazo alguno para formular oposición a la ejecución por esta causa. De esta forma puede llegarse a la conclusión de que el deudor está facultado para formular oposición en cualquier momento de la ejecución pese a que desde un principio, en concreto desde que fue requerido de pago y notificado de la demanda ejecutiva, conoce la certificación de saldo y el extracto con las diversas partidas de cargo y abono practicadas en la cuenta con saldo garantizado (Art. 573). Es por ello que, para evitar situaciones de abuso (oposición de error poco antes de la subasta), debería tenerse en cuenta el plazo de ocho días que fija el Art. 153 de la L.H., advirtiéndolo así al deudor desde en el momento en que fuese requerido de pago.

 

La estimación de la oposición por esta causa determinará la cantidad por la que, en su caso, debe seguirse la ejecución.

 

Sustanciación de la oposición por los motivos previstos en el Art. 695: En estos casos “se suspenderá la ejecución. El tribunal, mediante providencia, convocará a las partes a una comparecencia, debiendo mediar cuatro días desde la citación; oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

 

3.- La Tercería de dominio (Art. 696) sólo es admisible en el caso de que el tercerista aporte certificación registral que exprese que él o su causante tienen inscrito a su favor  el dominio de la finca objeto de la tercería con anterioridad a la inscripción de la hipoteca que se ejecuta por asiento que continúe vigente, es decir por asiento que no se encuentre extinguido o cancelado. Se parte de que existe un error, derivado de una doble inmatriculación y que tiene su razón histórica en la  existencia de un Registro independiente de hipotecas (Contadurías de Hipotecas)  y en la que podía ser fácil un error registral. Hoy carece de sentido mantener este motivo de oposición porque es muy difícil, por no decir imposible, esta situación.

 

En lo que se refiere a tercerías de mejor derecho, no ha previsto el legislador interposición de demanda de tercería de mejor derecho en los procedimientos de ejecución hipotecaria o prendaria, omisión que obliga a entender que no es admisible reclamación por este motivo con fundamento en lo dispuesto en el Art. 698 de la L.E.C. Sin embargo, existen créditos privilegiados preferentes al del acreedor hipotecario que deberían ser oponibles en la ejecución pese al silencio legal. Es el caso de créditos por gastos de comunidad correspondientes a los dos últimos años (Art. 9.1.e) de la L.P.H.) o de créditos salariales por los treinta últimos días que no excedan del doble del salario mínimo interprofesional (Art. 32.1 del E.T.).

 

4.- La suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal: La prejudicialidad penal que puede originar la suspensión del proceso civil ocurre cuando existe íntima conexión entre el objeto de éste y la cuestión penal (Art. 10.2 de la L.O.P.J.) porque la decisión que se adopte en el pleito civil condiciona directamente la que pueda adoptarse en el orden jurisdiccional penal, al que la ley concede preferencia. Para apreciar esos vínculos está facultado el juez civil, el que deberá examinar el objeto de ambos procedimientos para posteriormente admitir o rechazar la naturaleza prejudicial de los hechos por los que se sigue la causa penal. En lo que se refiere al procedimiento de ejecución hipotecaria, aparte del necesario examen de esos vínculos, la Ley de Enjuiciamiento Civil impone un requisito añadido en su Art. 697 al exigir que la causa criminal verse sobre cualquier “hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título, la invalidez o la ilicitud del despacho de ejecución”.

 

El anterior Art. 132 de la L.H. admitía la suspensión por esta causa únicamente por el delito de falsedad del título, limitación que, según criterio mayoritario de las Audiencias, dejaba reducida la oposición por prejudicialidad penal a los supuestos en los que Notario autorizante de la escritura de hipoteca hiciese constar intencionadamente en ella manifestaciones distintas de las que efectuaron los otorgantes del documento.

 

Para evitar invocaciones delictivas de mera conveniencia, se impone pues examen restrictivo de estas situaciones, lo que exige un adecuado estudio por el juez civil de los hechos por los que se sigue la causa penal.

 

Es obligado tener en cuenta la vigencia de los requisitos del Art. 569, al que remite el Art. 697, a excepción de que el Art. 569 alude también a hecho determinante de la “nulidad del título”, lo que no es de aplicación en la ejecución hipotecaria. Por ello, el tribunal antes de decidir deberá dar audiencia previa de las partes y al Mº Fiscal y comprobar que la causa penal se haya iniciado, de forma que la mera presentación de denuncia o querella no da lugar a la suspensión por esta causa.

 

5.- Resto de reclamaciones: Según el Art. 698 de la L.E.C. las reclamaciones que no se encuentren comprendidas en los artículos precedentes se ventilaran en el juicio que corresponda sin producir nunca el efecto de suspender o entorpecer el trámite de ejecución. Queda así claro que, fuera de las causas de oposición previstas dentro del capítulo V que estudiamos, no cabría formular oposición, a salvo de que el opositor acuda a un juicio contradictorio, normalmente declarativo, en cuyo caso “podrá solicitarse que se asegure la efectividad de la sentencia que se dicte en el mismo, con retención del todo o de una parte de la cantidad que, por el procedimiento que se regula en este capítulo, deba entregarse al acreedor”.

Dentro de las reclamaciones excluidas el Art. 698 menciona, a  título de ejemplo, la “nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda”. El Art. 698 es copia casi literal del anterior Art. 132 de la L.H. y llama la atención que en esta relación ejemplar de reclamaciones exceptuadas el legislador haya omitido toda referencia a la nulidad de actuaciones. En cualquier caso, según el tenor literal del precepto, hay que entender que la nulidad de actuaciones se encuentra eliminada como motivo de oposición por no estar comprendida en los Artículos anteriores al Art. 698 de la L.E.C. No obstante, algún autor, como Montero Aroca, defiende la posibilidad de extender a la ejecución hipotecaria la oposición a la ejecución por defectos procesales conforme al Art. 559.

 

  No siempre los datos descriptivos registrales de la finca adjudicada coinciden con la realidad: la finca tiene menos medida superficial, otros linderos, el piso otra distribución, etc. El sistema de subastas favorece estas situaciones porque el adjudicatario conoce el estado real del inmueble cuando obtiene la posesión, tras la adjudicación. Nuestras Audiencias en estas situaciones mantienen posiciones claramente enfrentadas. En unos casos se admite la posibilidad de invalidar o declarar la nulidad de la subasta celebrada por aplicación analógica de los preceptos materiales del Código Civil reguladores de la compraventa. Se entiende que el saneamiento por evicción no tiene aplicación a las ventas en pública subasta, ya que, por disposición legal, el postor acepta como bastante la titulación que obra en autos, pero en el tema de los vicios ocultos sí es de aplicación el C.C. por cuanto el Art. 1.489 señala que en las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad  por daños y perjuicios, pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. Entre lo dispuesto en los artículos anteriores está lo previsto en los Arts. 1.484 y 1.486 que se refieren al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo