El poder notarial en las subastas judiciales

Rescato este tema de hace varios años, hoy en día con el tema de las subastas electrónicas esta todo desfasado pero bueno.............
Sobre los poderes notariales para participar en subastas tengo una duda, y sé que hace un tiempo se hablo, pero no consigo encontrar el post.
Quiero participar con otra persona en una subasta, leí que para ello hace falta un poder notarial y luego indicar al hacer la consigna los nombres y los DNIs de quienes participan, que no hace falta indicar en que % lo hace cada uno. El poder notarial ¿ Tiene que ser anterior a la subasta o puede ser posterior? básicamente porque mi socio esta fuera de España y no volverá hasta pasada la fecha de subasta.

Vale, entonces ya no basta con tener el poder para poder meterle en ese embolado, sino que además tengo que convencerle de que no asista a la subasta; harto difícil.

Aparte de que esa forma de quebrar las subastas para adjudicártelas por una cifra inferior está más pasada que el cine mudo. Ya no cuela y nadie la intenta porque los secretarios judiciales que presiden las subastas permiten que cualquiera pueda dejar reservada posturas intermedias entre la de adjudicación y la del compinche, de forma que si el cómplice ha pujado 120.000 euros y el adjudicatario lo ha subido rápidamente hasta 300.000 euros, una tercera persona pueda dejar reservada una postura intermedia superior a los 120.000, con lo que su gozo queda en un pozo y no les sirve para nada haber perdido la fianza.

No, los que tienen miedo a hacer este poder es porque temen que, de alguna manera, yo pueda estafarles y quedarme con su dinero o su propiedad, quizá por arte de birlibirloque.

Solo se trata que una vez ingresada la fianza de una subasta por parte del cliente, el no pueda o no quiera acudir a la misma. Puede tener una avería en el coche, algún problema transitorio de salud, ... o convencerlo que en realidad es mejor que no acuda a la subasta porque harás algún tipo de estafa en la que el ganará mucho dinero. En las estafas de este tipo, el incauto suele picar si piensa que el es el estafador. En el país de la picaresca no creo que haya demasiados problemas en encontrar algún método para que no esté en la subasta.

Respecto a la responsabilidad penal, si el no puede demostrar claramente que tu has actuado con mala fe, cosa harto difícil si el ha puesto la fianza y no ha acudido a la subasta por voluntad propia, supongo que el marrón se lo comería el. Estaría bien que alguien con conocimientos jurídicos diese su opinión.

Jejeje, buen intento. Lo que pasa es que tendría que convencerle de que pusiera la fianza él y cómo lo hago si no le interesa el piso. Porque si el piso le interesara él también estaría en la subasta y yo no estaría pujando en su lugar con el poder, sino que pujaría él mismo.

Es decir, que se trata de usar fraudulentamente el poder a sus espaldas, pero si yo tengo que poner la fianza de una subasta que luego voy a quebrar, mal negocio haría. Además, tampoco podría conseguir que la responsabilidad penal derivara hacia él porque se podría demostrar muy fácilmente que lo había hecho a sus espaldas, pues de no ser así por qué había yo puesto mi propio dinero. El argumentaría que de haberlo hecho con su consentimiento y a sus órdenes, el dinero de la fianza lo habría tenido que poner él.

Una manera de aprovecharte de los poderes seria para quebrar la subasta y que mantuvieran la postura de algún conocido tuyo. Algo como lo que explicabas en https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/374419-subasteros-marrulleros . Si algún amigo tuyo puja por una cantidad muy baja y tu inmediatamente ofreces una cantidad desorbitada en nombre de tu cliente, será este el que tenga que quebrar la subasta y comerse el marrón si el juzgado lo persigue. Después te repartes los beneficios con el amigo, el cliente pierde la fianza y con mala suerte ingresa en prisión. O sea, que además puede que lo tenga difícil para perseguirte y "agradecerte" la jugada.

Muy bien dicho, la base está en la confianza y sin esta no hay nada que hacer. Quien piense que le vamos a engañar que invierta en Letras del Tesoro.

La desconfianza en este sector está servida. Me salió un cliente al que le dí una copia del poder que yo utilizo, que tiene muchas más cláusulas que las que tú has puesto; pero que luego quiten las que quieran. Pues bien, el notario le dijo que era un poder muy delicado porque podría engañarle. No obstante me lo firmó y me lo envió.

Extrañado, le pedí que me dijera en qué podría engañarle y me dijo que el notario le había insinuado que podría hacer compras a su nombre sin saberlo él. Yo le dije que semejante majadería no se le podía ocurrir a un sr. notario y me confirmó que sí, que así había sido.

Mi respuesta fue muy sencilla. Si tú no sueltas la pasta yo no compro para tí, en cualquier caso compraría para mí. Faltaría más.

De todas formas, la base está en la confianza. Si no hay confianza no hay subasta que valga.

Saludos

Bingooo, Soldado de Fortuna, nadie se había fijado hasta ahora en el gazapo. Resultaba un poco curioso que precisamente un subastero viviera en el conocido domicilio de semejante moroso, ¿seremos la misma persona?

Lo dejo en el aire.

No fastidies. Si los clientes tuvieran derecho de retracto (que por otra parte sería legalmente imposible) sobre todo lo que yo compro, al final, la mayor fuente de mis beneficios, que son en un 90% las inversiones propias, se iría al garete.

No, si yo participo a nombre de un tercero, es con todas las consecuencias y si hemos comprado un chollo, enhorabuena, lo merece y es suyo. Por otra parte el resultado de una subasta, si va a resultar o no un chollo, no se sabe hasta el último minuto; literalmente en el último minuto.

Joder, Tristán. ¿Cómo se te ocurre poner en el poder tu domicilio como Rue del Percebe, 13, ático-1?. Es el domicilio de Vázquez, el moroso profesional.

Un saludo.

PD: Si algún día se me ocurre hacerte un encargo, no te preocupes, que lo primero será hacerte el poder y abrir la cuenta en el Banesto.

Tristan tal y como nos pides en el post, voy a ver si detecto alguna manera de estafar con el poder leyendo sentencias de estafas y subastas públicas a ver que puedo sacar, mientras tanto se me ha ocurrido la siguiente casuística:

Y si tu cliente es un mierda -utilizando tus palabras- y te deja que concurras tu a la subasta, y la subasta resulta ser un mirlo blanco -un chollo- y tu oliendote la jugada (ningún contricante) ingresas otra fianza a tu nombre propio (Por ejemplo a través de un Smartphone) y pujas en nombre propio y no por cuenta ajena y resultas ser el adjudicatario, de esta manera le habrías levantado a tu cliente el mirlo blanco. La solución sería otorgar en favor de tu cliente derecho de tanteo sobre los Bienes que tu compres a traves de subasta pública.

PD: En ningún momento considero que seas estafador, ya que según leo en tus post se deduce que eres un gran profesional y además honrado.

Saludos!

Aunque tomes posesion en nombre del cliente la posesion es una situacion de hecho, no de derecho; de ahí el marron que plantean los okupas, da igual que el inmueble sea tuyo o no, si hay alguien usandolo lo posee, e incluso la policia debe proteger esa posesion hasta que un juez disponga lo contrario. La diferencia con el okupa es que tu habrias accedido a la posesion legalmente, sin ejercer "violencia en las cosas" (patadon en la puerta), y con documentacion acreditando que tu entraste en el inmueble con las bendiciones del propietario; que el cliente cambie de opinion despues al verte atrincherado y sin pagar alquiler en su mansion es irrelevante, puesto que la ocupacion ya se ha producido como situacion de hecho.

Hola Sáez, está muy bien pensado y me han gustado mucho las reflexiones iniciales.

Sin embargo, lo que propones es inútil desde el momento en que no suelo quedarme con los poderes notariales hasta que nos adjudicamos algo, momento en que ya si los voy a necesitar para llevar a cabo el seguimiento de la tramitación judicial. Al principio, mientras busco la subasta adecuada, el poder está en todo momento en manos de los clientes y ni siquiera les pido que me lo enseñen, solo que lo hagan.

Si son ellos los que van a pujar en la subasta, no tienen ni siquiera que llevarlo al juzgado. Solo si compran me lo dan para ahorrarse hacer ellos los trámites, pero si quisieran hacerlos ellos mismos (por la razón que sea, por ejemplo porque son abogados y les es fácil), entonces yo ni veo el poder.

Solo me quedo con los poderes de clientes antiguos con los que tengo mucha confianza o con los de otros que tras la Posesión no se han querido tomar la molestia de quedar conmigo para que se lo devuelva.

Como ya he explicado, solo me interesa comprobar el compromiso del cliente potencial con la empresa que me propone, la de buscarle piso en subasta.

Eso ya lo he comentado de pasada en el post porque es una de las pegas que me ponen. Pero en realidad, si el potencial cliente piensa que se me va a ir la olla de esa manera, lo mejor no es que no me haga el poder, sino que ni siquiera tenga tratos con semejante majareta.

Bien pensado pero no vale, porque si uso el poder para tomar Posesión del bien adjudicado, en realidad estaría tomando Posesión en nombre del adjudicatario y no en mi nombre, por lo que la Posesión no sería mía sino de él.

Toda la Razón Manuel, ahí está; aclarado quien pone el dinero de la fianza que es el cliente, este asume el riesgo de que el apoderado haga una puja tan desorbitada que ponga en peligro la recuperación de la misma o bien la demora en exceso de su extorno. Incluso a sabiendas que esa puja tan desorbitada podría bien perjudicar los propios intereses del apoderado porque no habrá obtenido el resultado buscado por el cliente.
Si el "peaje" ha de ser el poder notarial, no estaría mal (a parte de firmar una hoja de encargo donde se detallan todos los pormenores y cobrar una pequeña provisión de fondos si es posible) ofrecer al poderdante que custodie el poder y que asista con el apoderado a la subasta si es que es vergonzoso para pujar pero desconfiado en última instancia.

Otra pega sería que, si el poder se utiliza para pujar en su nombre, podemos volvernos locos y hacer una puja desorbitada, que le hiciese perder su fianza.

Centremonos en el tema propuesto señores. Lo que Tristan nos pide es que tratemos de encontrar formas de hacerle la puñeta al cliente utilizando su poder notarial.

Se me ocurre que una manera sería tomar la posesion del inmueble para uno mismo dado que el poder nos faculta legalmente para ello. Esto solo seria practico en el caso de un inmueble de lujo, (un atico duplex en La Castellana, un chalet de 400 metros en La Moraleja...) pues el subastero deshonesto habria de de ocupar efectivamente la residencia, como un okupa de calidad, (recordemos que no ha dado una patada a la puerta, sino que ha obtenido la posesion a golpe de poder notarial directamente del juzgado). El cliente inmediatamente revocaria el poder, pero el daño ya estara hecho. Siendo la posesion un derecho protegible legalmente, el cliente tendria que acudir a los tribunales para recuperarla, con lo que el subastero se garantizaria una bonita temporada viviendo de lujo a costa de su credibilidad profesional.

Improbable y escasamente utilizable, pero a primera vista una puñeta factible, que es lo que Tristan nos pide. Seguro que saldran mas.

Seguro que te llevas mayores alegrías comprando para uno mismo.

Comprando para clientes te llevaras la satisfacción el día que compres,y la decepción cuando después solo quiera comprar palacios a precios de chabolo, pocos clientes hay que tengan las ideas claras de que tenemos que ganar todos, no solo uno, pero por eso mismo yo me lo guiso yo me lo como.

No te enfades Tristan ya te dije al principio que era perder el tiempo, en los 13 años que llevo con esto, al principio buscaba gente que pusiese pasta, luego te das cuenta que gana uno mas comprando lo que uno puede y dedicándote a comprar para ti.

Entiendo, Tristán, que tu objetivo es seleccionar a los clientes potenciales y desechar a los que nunca (o raramente) llegarían a ser auténticos clientes. Pero hay que tener cuidado en esta selección para no mandar al cubo de los desechados a los que simplemente son desconfiados (una cosa es desconfiar del subastero y otra cosa ser miedoso respecto a las subastas).

Para conseguirlo usas un método, el poder notarial, que jurídicamente no es demasiado bueno, pero que psicológicamente sí. Jurídicamente, el cliente podría revocar el poder al día siguiente y que ya no puedas actuar en su nombre. Pero psicológicamente, siente que está vinculado.

Precisamente porque tu mecanismo se basa en algo mental, quizá deberías ponerte en el papel del cliente... y pensar no de una forma estrictamente racional, que es lo que nos propones, sino aceptando que muchas decisiones se toman emocionalmente, sobre todo cuando no conoces un asunto que la otra parte sí conoce. Y eso no quiere decir que el cliente sea un cagado. Sólo que es desconfiado. Otra cosa es que me digas que no quieres tratar con desconfiados. Vale, de acuerdo. Pero no es eso lo que preguntabas. Así que voy a seguir pensando como si quisieras atraer a los clientes que, aun siendo desconfiados hacia el subastero, son valientes en cuanto a la subasta.

Creo que un buen medio sería condicionar la representación a comunicarle la subasta a la que vas a acudir. Es decir, que para poder usar el poder, sea necesario presentar juntamente, un documento privado donde el cliente se da por enterado por una sola vez y para todos los trámites relativos a una determinada ejecución, de tu intención de acudir a ella. O subsidiaramente burofax con certificación del contenido enviado por ti al cliente.

Creo que al cliente potencial medio le daría gran tranquilidad. Ya no hay una especie de hijo suyo dando vueltas por ahí, sin saber qué es de él (aunque tú, racionalmente, digas que no puede dar muchas vueltas y ninguna en su perjuicio). Sino que sabrá cuándo te dispones a hacer uso de las facultades.

Respecto a la validez de un poder así condicionado, tengo algunas dudas teóricas, pero en la práctica es usado sin dificultades en el mundo notarial y registral. Tal vez un secretario judicial, que sabe bastante menos derecho, ponga pegas.