Comienza una nueva temporada de subastas en uno de los peores momentos históricos de este país en el mercado de la venta de viviendas. Conozco subasteros que en lo que va de año no han vendido ni un solo piso y otros que ya no tienen liquidez por el lastre de ladrillos que acumulan.
Este negocio tiene tres patas igualmente importantes: una buena investigación previa, una buena compra y una buena comercialización.
Respecto a la comercialización, poco puedo añadir a los diez consejos para vender casas comentados hace un año, salvo que unos días después de aquel post, el director comercial de Idealista nos dio una lección magistral sobre cómo vendió su casa en tres meses, post que debería estar en la cabecera de la cama de todos los que pretendan vivir de esto.
Claro, que para vender en tres meses hay que estar dispuesto a rebajar el precio todo lo que sea necesario y para ello es imprescindible haber comprado barato. Hoy quiero hacer especial incidencia precisamente en este punto, el precio de compra pues creo que aún hay subasteros que no se han dado cuenta de la profundidad de la crisis y de que parece que ha venido para quedarse. Me refiero a que, a pesar de que no se vende ni una escoba, los precios de adjudicación continúan siendo excesivamente elevados, salvo alguna excepción rápidamente aprovechada.
A finales de julio asistí a la subasta de un piso de Fuenlabrada que se celebraba lejos de la Comunidad de Madrid, subasta de la que me enteré por pura casualidad y en la que esperaba estar solo. Al final no fue así y asistió otro subastero madrileño, además de la parte actora. Podría haber sido una magnífica oportunidad de inversión si el banco no hubiera subido las pujas, de manera que al final se lo quedó, según mi opinión caro, el otro subastero.
El caso es que tras la subasta discutimos, acompañados de café y bollos, sobre si el piso valía esto o aquello y así surgió la idea de escribir este post en el que mi tesis es que mientras en Fuenlabrada haya anuncios de venta como este, es imposible que aquel piso valiera los 180 kilos que el adjudicatario decía que valía. No podemos, a estas alturas, tener fallos de valoración de este calibre. Da igual el precio al que hayamos vendido en el pasado, aunque haya sido antes de ayer. LA VALORACIÓN CORRECTA DE UN PISO ES UN 20% INFERIOR AL MÁS BARATO QUE SE VENDA EN EL MISMO BARRIO.
Solo valorando de esta manera (y reflejando en nuestras pujas una rebaja sustancial respecto a dicha valoración) nos protegeremos de las muchas incidencias que nos acechan y que conocemos de sobra. Por ejemplo en Madrid hay dos juzgados que en el pasado eran los mejores y en los que se compraba siempre más caro por la seguridad que ofrecían. Actualmente están entregando la documentación con un retraso pleistocénico y para la Posesión hay que tener más paciencia que el santo Job. Teniendo en cuenta los actuales plazos de locura, es estúpido que sigan siendo los juzgados en los que se compre más caro. Al contrario, ahí deberíamos comprar de saldo o no comprar y dejar que el sapo se lo coman los bancos acreedores.
De manera que NUESTRO PROPÓSITO PARA ESTA NUEVA TEMPORADA DEBERÍA SER COMPRAR MÁS BARATO O NO COMPRAR.
Si, ya se que esto no le va a gustar nada al sector crítico que ha surgido entre los lectores más sensibles del blog, pero ya se sabe que los subasteros somos aviesos especuladores que tenemos la molesta pretensión de recuperar nuestras inversiones y encima pedir un beneficio adecuado al riesgo. A mayor riesgo más barato debemos comprar. Qué cosas.
