Ya me has metido en el fregado Jaime…. bien ….. intento responder a esto contable-financieramente, y perdona el retraso porque tenía que prepararlo, y no son dos minutos como observarás:
Mi opinión que basada en el sentido común, nunca fui el director financiero de ninguna empresa con un volumen tan alto como un banco, caja de ahorros, o cualquier empresa financiera, con lo cual puede que mi extensa opinión haya que ponerla en algo así como “la opinión de un pájaro que solo conoce pymes”.
1 - En términos de socio industrial (con vocación de permanencia en una empresa) mal asunto, en catalán decía mi padre “vendre la casa i anar a lloguer”, mal asunto, repito, porque vía alquiler acabas pagando la casa pero resulta que la misma no es tuya, es del casero, mirad …… pongamos que se paga el equivalente a un 6% del valor de la finca en concepto de alquiler, con lo cual en 16 años has pagado la finca y además las plusvalías de la misma son del “casero”, por tanto si uno tiene una visión largo placista le importará tres pepinos si sus balances de un año son mejores considerando alquiler o propiedad, ya que su visión es a largo plazo, y lo que interesa no es un año concreto sino que la empresa haga historia.
Ahora bien para ello debe tener capacidad económica o capacidad de endeudamiento para soportar la inversión precisa.
2 – Visión de un gestor con bonus por gestión, pues a éste le importará tres pimientos si la nave o despacho es suyo o es del vecino, su interés radica en que un papelote llamado “cuenta de resultados” refleje el mínimo gasto posible que para esto le pagan, y si dentro de 15 años ha pagado la finca y tiene que pagarla durante 15 años más, posiblemente no sea éste su problema porque ya estará jubilado. Y este gestor tampoco tiene tan claro, y esta crisis lo demuestra, que esto de las plusvalías de las fincas sea siempre real, plus valías tacitas que además, si existen, no se reflejan en el balance hasta el momento en que se realice la venta, pensad que las inversiones afectas a negocio se contabilizan por su valor de adquisición mas las inversiones en adecuación, menos las amortizaciones practicadas año a año, excluyendo los solares y la parte del valor del suelo, que nunca se amortiza.
3 – Tanto en el caso 1 como en el caso 2, uno debe tener en cuenta que la compra inmoviliza unos capitales que pueden utilizarse a otros fines, más rentables en ocasiones y menos en otras, esto ya daría para otro debate.
4 – En el caso de las empresas financieras, la visión es mucho más financiera, valga la redundancia (no es una visión nada industrial) y además la cotización de las acciones o el rating tiene muy en cuenta la generación de recursos año a año, y esto de que la empresa a largo plazo saldrá reforzada les importa más bien poco, bueno, puede que algo sí que se tenga en cuenta pero es mas en un sentido de negocio típico, y no de un negocio inducido como es el tener más o menos propiedades en sentido patrimonial.
Pero es que además las entidades financieras cuentan con hándicap muy importante que es su escasa capitalización, en términos de ratios, tu Jaime creo que si tienes que dar crédito a una empresa con unos recursos propios (hoy llamado patrimonio neto) del 8, 10 ó 12% sobre activos totales, en la mayoría de los casos les mandas al cuerno educadamente ya que la implicación económica de los socios es demasiado exigua, y supone un escaso margen de maniobra si hay el más mínimo problema, pues en las entidades financieras las capitalizaciones considerando los Tier’s, habrá poquísimas que superen el 10%, con lo cual tienen una necesidad acuciante de recursos para seguir con su actividad que no es otra que prestar dinero, y una buena forma de hacerlo es convertir recursos que estaban inmovilizados el ladrillos e instalaciones eléctricas, en dinero para “vender”, y además existe la posibilidad de que se realicen unas plus valías que estaban latentes en los balances fruto de las ventas.
Sucursal de Villaconejos de Masabajo:
Coste del local en 2001 : 100.000 €
Inversión en instalaciones: 50.000 €
A restar amortizaciones practicadas: 60.000 €
Valor contable neto: 90.000 €
Se vende por 250.000 €, entonces tenemos en realidad una plus valía contable de 160.000 € que van directamente a la cuenta de resultados, dinero con el cual tendremos más beneficios que pueden servir para cubrir las dotaciones de morosidad a las que están obligados por el Banco de España, se puede aparecer en la foto como que en un año de crisis el banco o la caja tal ha sido capaz de “capear el temporal” de una manera muy correcta, y además dispondrán de 250.000 euros contantes y sonantes que no tenían para “vender créditos” y seguir con la actividad, si bien por otro lado la cuenta de resultados tendrá el cargo de gastos por alquileres, que con bastante seguridad será mayor que el cargo que hasta aquella fecha provocaba la amortización de la finca.
Y estas plus valías que suponen, repito, beneficios, pasan al final a engordar la cifra de recursos propios de la empresa, o pueden también servir para mantener el acostumbrado reparto de dividendos en el caso de los bancos o las aportaciones a la obra social en el caso de las cajas de ahorro.
Sin embargo esto que tiene la ventaja indicada antes de conseguir beneficios atípicos (no propios de la actividad de la entidad) y de liberar recursos que estaban cautivos (invertidos) en inmovilizado (ladrillos) tiene varias pegas:
1 – Que son “atípicos”, que significa no recurrentes, ya que se podrán vender fincas hasta que no quede ninguna, por tanto el recorrido de esto es finito, y si uno hace el beneficio del año vendiendo el patrimonio, tendrá beneficios hasta que el patrimonio se acabe, no más.
2 – Es de suponer que el “casero” tendrá un contrato que obliga a la entidad financiera a una permanencia en términos de tiempo, no puede (o no debería) permitir que la entidad cierre la oficina, deje de pagar consecuentemente el alquiler y él se quede con los tochos y sin ingresos, por tanto intuyor que esto limita la capacidad de maniobra de la entidad en cuanto a cierres de oficinas, aunque sea por fusiones, para el caso de que esta sea la política de la empresa en estos momentos.
3 – El alquiler en la mayoría de los casos será superior a las amortizaciones que se venían realizando, con lo cual las actuales plus valías pueden convertirse en “pan para hoy y hambre para mañana”, dificultando la consecución de una mejor cuenta de resultados por los costes derivados del alquiler, y no olvidemos que la amortización es un coste técnico, veamos ……. a nuestra empresa nunca se personó el cobrador de las amortizaciones, obviamente porque no se pagan a nadie, es un mero apunte contable, importante, pero una simple cifra en un papel, y los importes de amortización son recursos que tiene la empresa en su poder y los puede invertir como unos dineros cualesquiera.
En fin en mi opinión es un parche para la situación actual, puede que necesario en muchos casos, pero un parche en definitiva para salvar esta crisis a espera de mejores tiempos, por ello no me extrañaría que en estas operaciones exista una opción de recompra a un precio previamente pactado con el nuevo “casero”.
Para terminar con este rollo lo que me parece ya de libro es que algunos directivos de algunas entidades se conviertan en “nuevos caseros” aunque sea a precios de mercado, porque la pregunta es ¿Qué mercado? y además presumiblemente cuentan con información privilegiada en cuanto a posibilidades de “pérdida de inquilino”, vamos que dudo que sean los nuevos caseros de la oficina de mi pueblo, más bien y presuntamente se convertirán en caseros de la oficina de Arturo Soria en Madrid o Paseo de Gracia en Barcelona.
Perdonad por el rollo, ya he indicado en varias ocasiones que resumir no es precisamente una cualidad mía.
