Las hipotecas subprime han vuelto al mercado y ya mueven 42.000 millones de dólares - elEconomista.es
- Fannie Mae y Freddie Mac se ha retirado parcialmente del mercado de bonos
- Ya no respaldan segundas vivienda ni propiedades de inversores
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23/08/2021 - 17:18
El mercado donde se originó la crisis financiera de 2008 está en pleno apogeo. Solo en el segundo trimestre se movieron en bonos 42.000 millones de dólares que fueron colocados entre inversores. Unos niveles que alcanzan los mejores años de las hipotecas subprime, cuando los préstamos tóxicos se filtraron por todo el sistema financiero.
Wall Street está volviendo a interesarse en las emisiones de bonos ligados a hipotecas peligrosas, aquellas que no tienen el respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac, las entidades públicas que cubren las posibles pérdidas de los inversores. A este mercado, conocido como private-label mortgage, paso a la historia por ser el germen de la crisis financiera de 2008. Los bonos de peor calidad eran empaquetados con otros de mayor calidad en CDO, un paquete de bonos respaldado por la deuda principal pero que dejaba al descubierto el resto de la deuda y que ocasionó pérdidas millonarias. Las hipotecas subprime han vuelto al mercado.
En el private-label mortgage, los bonos no tienen respaldo publico ni del Gobierno de EEUU, ni de ninguna agencia. Simplemente, son emitidas bancos de inversión y otras instituciones financieras, con el objetivo de facilitar refinanciaciones de sus clientes, a través de empaquetar la deuda en bonos más grandes.
Este mercado, obtuvo más de 42.000 millones de dólares en emisiones en el segundo trimestre, un máximo desde que comenzó la pandemia y en línea con lo que se negociaba antes de la última crisis financiera, según Inside Mortgage Finance, una firma de investigación de la industria.
Todavía representó apenas el 4% de todos los bonos hipotecarios emitidos el último trimestre. Fannie Mae y Freddie Mac, que emiten bonos con garantía federal en caso de impago del préstamo, siguen dominando las emisiones de bonos hipotecaros. Pero los inversores buscan mayores rendimientos en las hipotecas que han sido rechazadas por Fannie y Freddie. En la otra parte del tablero están los grandes bancos de inversión como Goldman Sachs, JP Morgan o Morgan Stanley y otras instituciones financieras que permiten ligar los préstamos hipotecarios más complicados. Muchos corresponden a viviendas con precios fuera del mercado por lo cara que son, casas de lujo o inmuebles pertenecientes a grupos de inversores.
El private-label mortgage se ha vuelto más líquido en los últimos meses y ha despertado el interés de gestores e inversores, que buscan escapar de los tipos cero. Generalmente, ofrecen una rentabilidad superior a la de los bonos emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac. A cambio. Los inversores asumen un mayor riesgo y en caso de impago de la hipoteca, asumen enteramente las pérdidas.
Parte del auge de este mercado, porque a medida que crece la oferta préstamos hipotecarios, Fannie Mae y Freddie Mac ha comenzado a aumentar las exigencias para aceptar los préstamos, apunta The Wall Street Journal. A principios de este año, limitaron sus compras de hipotecas vinculadas a segundas viviendas y propiedades de inversión, lo que ha abierto la partida a otros jugadores, para emitir bonos pero sin ningún tipo de garantías.
En este mercado también entran los préstamos utilizados por autónomos y propietarios de pequeñas empresas cuyos ingresos no pueden verificarse utilizando medidas estándar. En muchos casos, se trata de operaciones de refinanciación realizadas por firmas especializadas, que cierran los nuevos préstamos, aplicando requisitos más bajos al prestamista en la evaluación de riesgos.
Los préstamos alternativos suelen utilizarse para refinanciaciones
Michael Buck, propietario de una empresa de tapices en Hurst, Texas, completó una refinanciación el mes pasado con Griffin Funding. Para comprobar su solvencia solo chequearon extractos bancarios. La firma hipotecaria examinó 24 meses de su historial bancario y cerró la operación con un préstamo con una tasa de interés de 3,625%, por debajo del casi 7% , que pagaba Buck con una entidad tradicional.
Este tipo de refinanciación desapareció después de la crisis financiera. Muchos de ellos, servían para refinanciar hipotecas al borde del impago. El private-label mortgage experimentó un renacimiento incipiente en 2019 y principios de 2020, pero se detuvo cuando la pandemia golpeó y los inversores redujeron a cero el riesgo.
La morosidad entre estos préstamos no convencionales aumentó en la primavera de 2020 junto con otros tipos de hipotecas, pero disminuyó a medida que pasaba el tiempo. Menos del 6% de las hipotecas que utilizan documentación alternativa estaban en mora hasta el mes pasado, no mucho más alto que en los niveles prepandémicos, según Chris Helwig, director gerente de Amherst Pierpont Securities.
