#316
Re: Merlin Properties (MRL)
Tesis de Merlin por Santalucia
Durante el primer trimestre de 2020, las acciones de Merlin Properties han llegado a sufrir caídas de más de un 40%. Las causas de esta caída son: miedo a una crisis económica mundial, parón de la recuperación del sector inmobiliario español, exposición a ciertos inquilinos que no están pagando sus rentas como consecuencias del lockdown, miedo a que Merlin no pueda hacer frente a su deuda, etc. Resumiendo, el mercado ha entrado en pánico y la acción de Merlin Properties ha caído desde 13,30 euros hasta tocar un mínimo de 6,68 euros, en un plazo de tiempo muy corto.
Nuestra tesis de inversión Pre-COVID 19 es que en 2022-2023 Merlin conseguía tener un FFO de 0,90 euros, además de un NAV entre 17-18 euros. Esto se conseguía simplemente poniendo en funcionamiento los activos que estás promoviendo o rehabilitando. No habíamos estimado incrementos de rentas sustanciales. Nuestro escenario a medio largo plazo sigue siendo el mismo. Los incrementos de exposición (en todos nuestros fondos de Renta Variable) han sido con un descuento respecto al NAV del 50%. Recordemos que el ICR (Interest Coverage Ratio/ Ratio de cobertura financiera) de Merlin es cercano a 4x, y su LTV 40%.
Esto nos da una pincelada de la solidez de su estructura de capital. Para que Merlin cotice con un descuento de más del 50% respecto a su NAV, tendríamos que afirmar que el conjunto de los activos de Merlin Properties caerá más de un 30% en los próximos 12-24 meses, situación que nos parece poco probable. Comentar que, en un escenario de estrés financiero grave, Merlin podría reducir o eliminar su dividendo con lo que podría ir rebajando su deuda neta y además podría desinvertir ciertos activos que son casi proxy´s de bonos. Nuestro escenario central es que en los próximos 3 años podamos obtener rentabilidades superiores al 100% desde los niveles actuales.
Nuestra tesis de inversión Pre-COVID 19 es que en 2022-2023 Merlin conseguía tener un FFO de 0,90 euros, además de un NAV entre 17-18 euros. Esto se conseguía simplemente poniendo en funcionamiento los activos que estás promoviendo o rehabilitando. No habíamos estimado incrementos de rentas sustanciales. Nuestro escenario a medio largo plazo sigue siendo el mismo. Los incrementos de exposición (en todos nuestros fondos de Renta Variable) han sido con un descuento respecto al NAV del 50%. Recordemos que el ICR (Interest Coverage Ratio/ Ratio de cobertura financiera) de Merlin es cercano a 4x, y su LTV 40%.
Esto nos da una pincelada de la solidez de su estructura de capital. Para que Merlin cotice con un descuento de más del 50% respecto a su NAV, tendríamos que afirmar que el conjunto de los activos de Merlin Properties caerá más de un 30% en los próximos 12-24 meses, situación que nos parece poco probable. Comentar que, en un escenario de estrés financiero grave, Merlin podría reducir o eliminar su dividendo con lo que podría ir rebajando su deuda neta y además podría desinvertir ciertos activos que son casi proxy´s de bonos. Nuestro escenario central es que en los próximos 3 años podamos obtener rentabilidades superiores al 100% desde los niveles actuales.
