Discrepo en que los ladrillos puedan bajar mucho más, no porque no sea necesario, simplemente porque no se puede, bueno exceptuando las “oportunidades” de toda la vida, si bien ahora ésta ya no son solo para elegidos, si no el abanico de elegidos se ha ampliado un montón – perdona el rollo que sigue, pero esta es mi opinión, tal vez equivocada del todo, pero me temo que algún fundamento tiene.
Ya lo publique hace varias semanas, pero lo meto de nuevo …….. y advierto que es un rollo monumental, estáis avisados.
¿Queda poco o mucho margen para que el precio de la vivienda siga cayendo?
Previas: Pido disculpas rankia y a los foreros por la extensión del tema. // Lo que sigue es la simple opinión de un aficionado a la economía. // Algunas de las ideas aquí incluidas ya las indiqué en algunas respuestas y comentarios a “post’s” de otros foreros, en el presente tema pretendo “ordenar y refundir” ideas en un solo lugar. // España, culturalmente es un país de propietarios, a diferencia de otros países de la U.E., el parque de viviendas de España es en buena parte de propiedad, hipotecada en buena parte de las mismas, pero propiedad en definitiva. // Todo lo que se indica es “generalista”, y sin lugar a dudas, habrá excepciones y probablemente muchas, en un entorno de crisis como el presente, si bien mi “post” va en sentido amplio y “por lo general”.
Aún cuando a mi juicio difícilmente la actividad inmobiliaria volverá a la espiral de precios que nos llevo a la crisis del sector, o por lo menos no ocurrirá en muchos años, yo creo que queda muy poco margen para reducciones de precio considerables, y seguidamente justifico el porqué de mi opinión.
Hay que tener en cuenta 6 tipos o subgrupos de viviendas:
1 – Las promociones que por su ubicación han sido realizadas para compradores que destinarían las VIVIENDAS DESTINADAS A CONSTITUIR RESIDENCIA HABITUAL, básicamente se han financiado con hipotecas a promotor por el 80% del valor de tasación, (*) (es cierto que algunos promotores, pocos, se han financiado con fondos propios, pero no es ni de lejos la norma), y en la fase de construcción las entidades financieras “solo” desembolsan un 80 ó un 85% de este 80% del valor tasado, esto es entre un 64 y un 68% del valor de tasación. Las entidades financieras dejan el 15 ó el 20% retenido, para a entregar al promotor en el momento de la venta en escritura pública, se supone que al promotor le debe ser suficiente con un 64-68%, ya que el resto es en parte margen comercial y que a la vez recibirá entregas a cuenta como arras, reserva, o contrato de compra-venta, de los futuros propietarios.
Por tanto el preció al que puede vender un promotor lo marca la hipoteca que pesa sobre la vivienda, ya que si vende por debajo de este precio, o pone dinero de su bolsillo o la entidad financiera hipotecante no se lo va a permitir, no olvidemos que la hipoteca es también un derecho del banco o caja sobre la vivienda. ¿Entonces solo podemos esperar una rebaja del 32-36% de los precios de mitad de 2007?, la respuesta es que dependerá de si el precio de 2007 era igual al tasado al inicio de las obras, o el promotor lo había incrementado en pongamos un 10% adicional, en el primer caso el promotor-entidad financiera solo aceptarían en el peor de los casos la venta con rebaja del 32-36%, y en el segundo caso, será el mismo 32-36%, más el 10% incrementado durante la obra. ¿Por qué no puede vender a precio menor que la hipoteca?, como poder se puede, pero y tomando la siguiente expresión en sentido figurado, es más rentable ir al banco o caja “soltar las llaves en la mesa del director de la oficina diciendo, macho no puedo más, aquí os quedáis”, que vender las viviendas a compradores en busca de gangas, y para liquidar al banco o caja que el promotor ponga dinero de su bolsillo particular.
2 – En viviendas básicamente destinadas a SEGUNDAS RESIDENCIAS, el tema funciona casi igual que en “primera residencia”, la única diferencia era que las entidades financieras solo prestaban un 70%, y de este 70 (*), en la fase promotor desembolsaban el 80 ó el 85%, con lo que el promotor solo disponía entre el 56 y 60% del valor tasado inicialmente. Sin embargo la vorágine de los presupuestos de crecimiento de las entidades financieras, ha hecho que en demasiados casos estas segundas residencias fueren consideradas como primeras, prestando al promotor un importe por encima de lo que sería aconsejable, entre otras cosas porque si construyes en la playa, es previsible que para algún comprador (una mínima parte) esta vivienda pueda ser su residencia habitual, y si además algunos compradores de dicha “segunda” se empadronan allí para temas de índole fiscal, ya tenemos la cuadratura de circulo, pero no olvidemos que esto en general no era cierto, eran solo “inventos”, para que todo el mundo saliese beneficiado, bueno todos beneficiados, hasta que la “burbuja estalla en las narices de todos.
¿Entonces podemos esperar una rebaja del 32% y en algún caso excepcional del 40% de los precios de mitad de 2007?, la respuesta es la misma que en el comentario de 1ª residencia.
(*) Con independencia de que en algunos casos y solo a partir de la venta, algunas entidades financieras ampliaban la hipoteca al comprador hasta el 100%, del valor actualizado en el momento de la escritura, lo cual podía suponer incluso el 110 ó 115% del importe final que el comprador debía pagar al promotor.
3 - Parque de VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO. Aquí hay de todo.
3.1. - Personas que compraron una nueva vivienda, antes de tener vendida la que ocupaban, y esto si incluso en momentos de expansión es delicado, no digo “peligroso”, que también es posible que lo sea en algún caso. A algunos la misma entidad financiera les ha brindado la posibilidad de hipotecar la nueva vivienda a 25/30 años, y la antigua a 18 / 24 - 36 meses, con carencia, con motivo de mayor financiación para la nueva, ya que para pagar la nueva vivienda, los gastos, los muebles etc., era necesario el dinero de la antigua, y esperando que “seria por mucho” que en 24 ó 36 meses no se encuentre comprador, y cuando el vencimiento está a la vuelta de la esquina ya tenemos “el pollo montado”, aparte de la tensión familiar, tanto económica como de relación entre sus miembros que esta presión supone. Aquí podemos encontrar alguna oportunidad beneficiosa tanto para el comprador como para el vendedor, porque por lo general la vivienda antigua el vendedor la compró hace años, y a precio de hace tiempo, con lo que aún con cierta rebaja de precio, hace un buen negocio, tiene margen, menos que en 2007, pero en definitiva un buen o más que correcto negocio, aparte de haber disfrutado de dicha vivienda durante cierto tiempo.
3.2. – Particulares o empresarios ajenos a la construcción que para no ser ajenos al momento de euforia compraron para “dar el pase” a un tercero con beneficios “extra nomina”. Aquí yo diría “zapatero a tus zapatos”, no es recomendable que los particulares o empresarios de otros sectores se conviertan en “promotores” o “empresarios del ladrillo”, mal asunto, ahora y antes de la crisis, hay que tener en cuenta que el mero hecho de la compra ya te encarece la vivienda en un 8-9% por el efecto de los impuestos derivados de la compra, luego si no la vendes antes de 6 meses, ya no digo si se tardan un par de años, tienes los intereses pagados a tu financiador (banco o caja), si calculamos tan solo una financiación del 80% durante 6 meses al 4% de interés, nos encontramos que o venden al 111-112% del valor de compra sin impuestos no gastos o se pierde dinero. Sin embargo aquí sí que se pueden encontrar oportunidades, habida cuenta que el particular o empresario, en muchos casos tiene muy claro que ha sido un negocio fallido, y hay que salirse como sea, incluso con cierta pérdida, para que le arrastre todo lo demás, ¿Cuánta perdida?, no son matemáticas, depende de la capacidad de aguante del vendedor, de la hipoteca que pese sobre dicha “inversión”, y hasta donde puede permitirse perder dinero.
4 - VIVIENDAS PROPIEDAD DE ENTIDADES FINANCIERAS, con motivo de daciones recibidas o ejecuciones hipotecarias. Sin desearlo, las entidades financieras se están convirtiendo en los propietarios más importantes de España, al verse obligados a adquirir mediante daciones en pago, o adjudicaciones hipotecarias, un montón de viviendas que no quieren para nada, que les “bloquean” recursos destinados a su negocio que es prestar dinero. Obviamente tienen mucha parte de culpa en este “desaguisado”, por financiar promociones con excesiva alegría, prestar a particulares importes que suponen cuotas excesivas en comparación con sus ingresos, considerar como ingresos regulares del solicitante, para el cálculo de su capacidad de pago, temas como primas de producción, pluses absorbibles, horas extras, etc.
Aquí hay que tener en cuenta que en la “compra forzada” de una vivienda, la entidad financiera, y como todo hijo de vecino, tiene que hacer frente al pago de los impuestos y gastos que son del orden del 8-9% del valor de la “compra”, y es igual que sea por dación o por adjudicación hipotecaria, a estos efectos, y como debe ser, un banco o caja es igual que un ciudadano corriente, solo faltaría que el estado les diese ventaja en esto, por tanto para ir a la busca de oportunidades en este camino, lo normal es que la entidad financiera en cuestión pretenda vender la vivienda al 108-109% del precio que se la adjudicó, y aún así pierde dinero, ya que un banco o caja vive del cobro de intereses, y al 108-109% no recibe ni un euro por dicho concepto. Es posible, sin embargo, aunque personalmente lo dudo, que como sea que al adjudicarse una vivienda por normativa del Banco de España, deben proceder a efectuar una dotación del 10% contra resultados del año, en algún caso vendan algunas fincas por el 98-99% (100 de la dación o adjudicación + 9% impuestos y gastos – 10% de la dotación BdE), aunque estimo que serán casos muy excepcionales.
5 – VIVIENDAS EN PROPIEDAD DE TERCEROS Y PRODUCTO DE ADJUCACIÓN EN SUBASTAS. Aquí poco puedo decir al no conocer el mercado de las subastas, solo se me ocurre que los que vulgarmente se les llama “subasteros”, acuden a las subastas para adquirir fincas y venderlas posteriormente con una ganancia, pero si no hay apenas mercado, ¿para qué van a acudir a ellas?, ¿para incrementar su patrimonio y esperar mejores tiempos?, es posible, pero no creo que sea no normal, es de suponer que por lo general no acudirán, dejando en este momento dicho “negocio” a los bancos y cajas que financiaron las fincas.
6 – OPORTUNIDADES. Estas han existido siempre, en momentos de euforia y en momentos de crisis, lo único que ocurre es que en momentos de euforia meterse a promotor suponía ganar dinero casi siempre, la verdad es que era más difícil fracasar que tener éxito. En momentos de euforia económica la mayoría de “los mortales” no tenemos acceso a las oportunidades, y son solo para unos pocos elegidos, ahora el concepto de “elegidos” se ha ampliado muchísimo, al existir mas propietarios con problemas, sea porque se endeudaron por encima de sus posibilidades, porque sus ingresos han caído considerablemente, o porque se metieron en negocios que con motivo de la crisis ya no generan lo de antes, y precisan hacer caja como sea.
Al final todo esto ha funcionado así y perfectamente hasta que ha dejado de funcionar, y entre otras cosas ha dejado de funcionar porque “se han metido a promotor” demasiados empresarios e incluso particulares que han comprado viviendas para darles el pase en poco tiempo, también “los que era promotores de toda la vida”, han iniciado más promociones de lo que empresarialmente sería recomendable, y de han realizado promociones en suelo que por sus características nunca debería haberse recalificado, “llamados” todos a este negocio por los elevados márgenes comerciales que se obtenían y que permitían que si una promoción no estaba correctamente ubicada, daba exactamente igual, o porque se vendía sin problema, o si no se vendía en su totalidad, los beneficios de otras promociones compensaban perfectamente estas “no ventas”.
Con todo, y creo que ya va siendo hora por mi parte, no creo que exista mucho margen para mayores caídas en el precio de la vivienda, y más pronto que tarde las compra-ventas volverán a un mercado regular, porque compradores hoy los hay, no han desaparecido, es solo que con muy buen criterio están esperando a comprar a mejores precios, digo mercado regular, no digo ni de lejos con la exagerada alegría de 2005-2006-2007, que estimo no volverá al menos en muchos años, pero sí que tendremos un mercado regular, con unos crecimientos de precios parecidos al IPC y no unos incrementos insostenibles económicamente como el 12-15% anual.
