Reinversión venta viviendada habitual por otra que va a ser la habitual

1.- Mi hija escritura la compra de un piso a su nombre en fecha: 2003 por un importe de 120000 € previo contrato privado de compraventa en el año 1999 con las cantidades entregadas según dicho contrato.
2.- En el año 2008 contrae matrimonio y pactan la separación de bienes.
3.- En junio de 2012, vende esta vivienda por 235000€ de los cuales 63.800 € son para cancelar la hipoteca + 13.000 en gastos de inmobiliaria y notaria. Quedando por tanto una ganancia para reinvertir de 159.000 € -antes de actualización por el factor de corrección-
4.- En julio de 2012 compra con su marido, que continúan en régimen de separación de bienes, su vivienda habitual y escrituran la titularidad de esta propiedad al 50 %, por valor de 317.000 €. con IVA y gastos de notaría: 340.000 €
5.- La cantidad que aportan en la nueva compra es de 215.000 € (159.000 € mi hija y 56.000 € su marido)
6.- He estado hablando con Hacienda y ha sido tan compleja la información que me han dado que no puedo sacar conclusiones a la hora de como incluir en la declaración de este año los datos sobre la enajenación del capital obtenido por adquisición de la nueva vivienda y de la imputación de plusvalía que me ha asustado.
7.- Mis preguntas son las siguientes:
. Podría mi hija, a través de una donación a su marido completar la cantidad entregada por este ( 56.000 €) y así dividir entre los dos la cantidad total aportada de 215.000 €
. Qué fecha se considera la compra de la vivienda, la del contrato privado o la escritura?
. Podríais aconsejarme algúna gestoria experta en estos temas?

Gracias.
Enrique

Buenas tardes Enrique,

Se considera efectuada la compra en el momento de otorgamiento de la escritura. Para poder darle una respuesta personalizada a su consulta, puede visitar nuestra página web o escribirnos con más detalle su duda a [email protected].

Saludos

Cuando ya se ha escriturado con los porcentajes del 50% para cada cónyuge , en separación de bienes , cada cónyuge debe aportar el 50% en los pagos , tanto iniciales como hipotecarios.

La esposa que dispone de un NETO para reinvertir de 158.200 euros , no puede reinvertirlos en su totalidad , ya que el pago inicial de la nueva vivienda es de 214.200 euros quedando una hipoteca por 125.800 euros.

A este pago inicial el 50% es de 107.100 euros que la esposa aplica como reinversión , el esposo aplica 56.000 euros de su patrimonio y complementa con 51.100 euros como préstamo de la esposa o como donación de esta , que en ambos casos debe formalizar.

El resto de pagos de hipoteca se asignaran al 50% por cada cónyuge, según su titularidad.

Por tanto para poder cumplir con la titularidad del 50% a cada cónyuge , la esposa solo puede aplicar reinversión por valor de 107.100 euros y la plusvalía generada en la venta (adquisición en el 1999), es de 71.352,00 euros de los que 48.304,67 (67,70%) están exentos y 23.047,33 euros deben tributar ( 107.100/158.200= 67,70%).

Así mismo o formaliza un préstamo a su esposo por 51.100 euros o formaliza una Donación a su esposo por este mismo importe.

Saludos

Muchas gracias Lunático, esto quiere decir que ahora (a posteriori de la compra y venta de los inmuebles) podría mi hija argumentar que se ha realizado un préstamo o donación a su esposo por los 51.100€ de manera de acogerse a la exención del 100% por reinversión en vivienda habitual? De qué manera se puede realizar? Comentarte que ambos son titulares de la misma cuenta bancaria desde donde se hicieron todas las operaciones interbancarias tanto en el momento de la venta del primer inmueble, como en la compra del nuevo.

Muchísimas gracias, de verdad.

La vivienda vendida era propiedad única de la esposa y por tanto su NETO obtenido en esta venta con opción a reinvertir era de 158.200 euros , que por haberse escriturado la nueva vivienda al 50% entre los cónyuges , solo puede aplicar 107.100 euros de reinversión ( 50% de la entrega inicial de la nueva vivienda).

Como a su esposo para que pueda aportar la misma cantidad de 107.100 euros , cuando solo dispone de 56.000 euros , tiene que justificarse , bien con una donación de su esposa por 51.100 euros, que tendrá que formalizar notarialmente o por un préstamo personal formalizado en un contrato.

Una vez realizada la compra con este reparto , no es posible que reinvierta la totalidad de su NETO obtenido , tendría que haberlo calculado antes y titularizar el 74% a su nombre y el 26% a nombre de su esposo, siendo este porcentaje el que se aplicaría tanto a la entrega inicial de 214.200 euros ( 158.200 + 56.000) como a las cuotas de hipoteca.

Pero lo hecho "hecho esta"..... Saludos

PD.- La fecha de adquisición de la antigua, es en la que tomo posesión de la misma ( Contrato Privado), aunque la elevara a Escritura Publica años mas tarde.