Venta immueble

Estoy vendiendo una casa, tengo ya comprador.

El problema es que la casa esta escriturada a nombre de un persona fallecida hace 25 años, con dos herederos en testamento. Uno de los herederos fallecido hace 10 años con un unico a su vez heredero legal.

Desde entonces no se ha hecho nada para ponerlo todo en regla.

La propiedad no esta registrada, figura correctamente en el catastro titulada a favor de los herederos.

Mi pregunta es la siguiemte. Tengo que ir a un notario o a una gestoria.

y si se puede hacer a la vez el poner en regla la propiedad y la transmision al comprador. O por separado.

O puede valer un contrato privado con solamente acreditar la propiedad con los datos del catastro.

Un notario te resolverá todas tus dudas

Si yo fuera el comprador te exigiría que esté a nombre de los vendedores en el Registro de la Propiedad previamente a la compra.

En base a lo anterior vas a tener que pasar por el notario y por el Registro antes de vender para ponerlo todo en orden; osea que deberás en primer lugar regularizar la sitaución y luego vender, no hacer todo de golpe.

Por otra parte vas a tener que contar con el beneplácito del otro heredero y repartir con él lo obtenido por la venta.

muchas gracias por la respuesta, me has aclarado dudas.

El comprador esta muy interesado, dice firmar un contrato privado de propiedad, pago la totalidad del immueble y espera a que regularize la situacion para poder transmitir el immueble.

Todos los documentos estan en poder del notario, son correctos. Solo falta la certificacion del juzgado autorizando a vender el immueble, dado que mi madre propietaria de una parte esta legalmente incapacitada y soy el tutor legal.
Este mes de agosto en inhabil en los juzgados, no se cuando me daran la certificacion que me exige el notario a la hora de tramsmitir la propiedad.

Los tramites de notario, reparticion de herencia, nuevas escrituras de propiedad y registro, como mucho un mes me dicen, pero lo del juzgado no saben.

No se que hacer, puedo perder la oportunidad de vender. El comprador dice que el immueble lo tiene que rehabilitar cuanto antes mejor, es una casa de pueblo, cuando mas tiempo pasa, puede derruirse.