Gastos deducibles Arrendamiento Vivienda

Hola, una consulta relacionada con la Renta 2016. Mi hermano tiene en alquiler una vivienda cuyos ingresos rondan los 5.000 euros anuales. Respecto los gastos deducibles, existe un apartado relativo a intereses y otro a amortización.

En años anteriores, tenía entendido que estos gastos estaban limitados en un porcentaje. Pero mi duda. Mi hermano tiene una hipoteca bastante elevada y paga unos 9.000 euros entre intereses y amortización al año. Puede deducirse el TOTAL de los intereses y amortización???... Si es así, evidentemente el rendimiento neto es negativo en unos -4.000 euros... O tiene un limite y no puede deducirse mas de lo que ingresa.

Agradecería una aclaración en este tipo de gastos deducibles. En años anteriores leí algo del 3% respecto el valor catastral o un tope.

Gracias

La amortización no se deduce, solo los intereses. El límite te lo calcula el sistema, creo que en ese apartados son los rendimientos totales obtenidos, en otros gastos, se pueden quedar cantidades a compensar en años siguientes.

Lo del 3% es la amortización, te puedes deducir el 3% del valor de la construcción, partiendo del mayor entre el catastral y el de adquisición.

Estás mezclando dos tipos de gastos.

Por una parte, puedes deducirte los intereses de las cuotas hipotecarias. No la amortización del capital de las cuotas hipotecarias.

Y por otro, la amortización o deterioro del bien que alquilas y que se supone que por el uso, va perdiendo valor. Por eso solamente se amortiza la construcción, ya que la normativa presume que en el suelo no se pierde. Es ahí donde interviene el 3%. Y donde se puede incluir la amortización del mobiliario que conjuntamente se ha alquilado, con un porcentaje máximo del 10% anual de su valor.

Copio y pego de la Ley del IRPF:

Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación(...)

(...)

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Un saludo.

Gracias por la respuesta compañeros. Queda claro q puede deducirse los intereses del préstamo. Y lo q respecta a la amortización se refiere al deterioro del inmueble, no a las cuotas amortizadas. (Creo q es así).
Saludos

Hola batiscafo. Una pequeña duda respecto el tema de la amortización. Tengo claro que no se computa como gasto la amortización del préstamo y si los intereses. Pero cuando habla de amortizar la construcción??? Date cuenta que el inmueble mi hermano lo adquirió en el boom por 200.000 €....(una animalada) y en los datos fiscales dicho bien tiene un valor catastral de 20.000 y 11.000 € de catastral construcción. Según normativa, el valor que podemos amortizar es del 3% sobre los 11.000??? La diferencia entre el valor de adquisición (todo escriturado) y el valor de construcción es abismal...

Agradecería me explicases si realamente la amortización es sobre los 11.000 que consta en datos fiscales o hay alguna forma de incluir la depreciación del inmueble por el valor que realmente se adquirió.

No tiene sentido que de dicho bien por un alquiler 400 €/mes se obtenga un rendimiento neto anual de 4.500 €...cuando el prestamo hipotecario es de 11.000 (intereses+amortización)...y tengo claro que dicha cantidad que se amortiza no debe considerarse como gasto... Pero en fin, me gustaría aclarar que cantidad puede deducirse como gasto a sabiendas que todos pagamos de mas en la era del boom.

Gracias

Te hablo según lo que dice la normativa.

Pongamos que que en el recibo del IBI en 2016, el inmueble tiene un valor catastral de 20.000 euros, de los cuales 11.000 euros corresponden a la construcción y 9.000 euros al suelo.

El precio de adquisicón es de 200.000 euros. Procedemos a paracticar la amortización del 3% del valor de adquisición de la construcción.

Para ello calculamos con el recibo del IBI de cada año, lel porcentaje que corresponde a la constracción: 11.000/20.000 = 55%.

Por tanto el valor de adquisición del suleo sería 200.000 * 55% = 110.000 euros.

El 3% de 110.000 euros = 3.300 de amortización anual.

Un saludo.

Gracias por la respuesta, queda mas que claro... se agradece la aclaración.

Saludos

Hola batiscafo, ya he aplicado el resultado de amortización del inmueble descontando suelo...además he aplicado algún gasto mas como el IBI y otros, (leído normativa).

Mi duda y por ello te pregunto, al final he obtenido un rendimiento negativo de unos -300 euros... esto esta permitido?? Me explico. La normativa habla de no superar el rendimiento neto y dejarlo para años posteriores. Evidentemente, tanto en intereses como en amortización no supera los ingresos pero si sumo ambos mas otros gastos deducibles, si supera los ingresos y por ello obtengo el rendimiento negativo.

Agradecería si pudieras sacarme de la duda.

Gracias.

Sí que está permitido. Ese saldo negativo, te lo descuenta de otros rendimientos positivos de la base liquidable general: rendimientos de trabajo, rendimientos de actividades económicas...

Lo que no está permitido (por decirlo de alguna manera), es que los"Gastos de reparación, conservación e intereses y otros gastos de financiación", superen la cantidad de los ingresos íntegros.

Por ejemplo, has tenido unos ingresos de 6.000 euros y has pagado de reparación, conservación e intereses, 8.000 euros.

El programa, te va a admitir solamente 6.000 euros de gastos. Y el resto, 2.000 euros, los podrías deducir en los cuatro ejercicios siguientes.

Un saludo.

Nuevamente gracias. Clara y concisa la respuesta. Me queda claro el tema.

Saludos