Extincion de condominio (creo que mi gestor esta equivocado)

Hola,

Tengo una duda respecto a una extincion de condominio realizada el año pasado. En resumen:

Se compra una vivienda por 224.000€ con una hipoteca de 164.000€. En 2016 se realiza una extincion del condominio con los siguientes numeros. Valor de la vivienda 144.000€, hipoteca restante 124.000€, garage valorado en 10.000€. Yo recibo la suma de 15.000€ por parte de mi ex-pareja.

Segun esas cifras y lo que yo entiendo: Entro al notario con 77.000€ (la mitad de 144.000€ + la mitad de los 10.000€ del garage) y salgo con 62.000€ + 15.000€ = 77.000€ (es decir la mitad de la hipoteca mas los 15.000 que se me entregan). Segun entiendo, en ningun momento he tenido un aumento de bienes gananciales.

Mi gestor (resido desde hace varios años en el extranjero) me dice que he tenido un aumento de bienes de 15.000€ porque segun él, el notario expresó en la extinción que hay un exceso de 15.000€ y que debo pagar a hacienda 2.000€. El notario escribió esto:

"... una vez deducido el principal pendiente de amortizar de la hipoteca que grava la vivienda de 30.000€, asumiendo este la obligacion de abonar lo que lleva de exceso, es decir, la cantidad de 15.000€..."

Al hacer la extincion el mismo notario me dijo que a pesar de tener que hacer la declaracion no tendria que pagar nada porque en realidad no he ganado nada de dinero, pero ahora mi gestor (tras 3 meses, a 15 dias del limite y viviendo en el extranjero) me dice que debo pagar 2000€. Estoy buscando una segunda opinion de otro gestor pero alguien podria darme la suya por aqui?

Gracias!

Respecto del IRPF, tienes una alteración en la composición de tu patrimonio.

Situación 0, adquisición:

1/2 vivienda de 224.000 €

1/2 deuda de -164.000 €

Saldo neto: + 30.000 € en forma de propiedad inmobiliaria

Situación 1, transmisión:

0 vivienda

0 deuda

15.000 € en efectivo en compensación

Saldo neto: + 15.000 €, en forma de dinero

Yo no veo ganancia patrimonial en el IRPF.

Si se hace por división de cosa común, a efectos del IRPF no se actualizan los valores de adquisición, por lo que tu transmites 1/2 de una propiedad de 224.000 €, o sea, "algo" que tiene un valor fiscal de 112.000 €.

Recbes en pago y compensación la liberación de una deuda pendiente, por importe de 1/2 de 124.000, o sea, 62.000 €, más 15.000 € en efectivo.

Yo veo una pérdida patrimonial: adquieres por 112.000, transmites por 77.000, pierdes 35.000 €

La otra figura tributaria que grava la operación, la división de cosa común, está sujeta al AJDn en general el 1 % del valor original de adquisición, por tanto el 1 % s/224.000 €. Lo normal es que vaya a cargo de quien adquiere la propiedad.

Muchas gracias por la respuesta.

Me acaba de enviar el gestor el borrador y los numeros que ha puesto no me cuadran para nada. Como valor de adquisicion ha puesto 62.000€ y valor de transmision 77.000€ (dando lugar a esos 15.000€ de ganancias). Segun entiendo (y como bien has dicho) el valor de adquisicion deberia ser 77.000€ y el de transmision 112.000€ dando lugar a esos 35.000€ de perdida, que segun entiendo pasarian a considerarse como donacion que irian a cargo de mi ex?

Gracias de nuevo.

El gestor ese se ha hecho un lío con el apendice de la entrepierna. Una cosa es que el redactado notarial pueda ser algo abstruso, pero no hay lugar a muchas dudas.

Dice el notario que la parte transmitente (tú), entregas 1/2 vivienda y 1/2 plaza de garaje, de valor conjunto a año 2016 de 154.000 €.

Dice asimismo en notario que sobre dichas propiedades grava una deuda hipotecaria de 124.000 € de principal pendiente.

Por lo tanto, concluye el notario que el valor neto de dicha operación es de 30.000 €.

Y añade el notario que una de las partes (obviamente la adquiriente), asume la obligación de compensar a la otra parte (a la transmitente), por importe equivalente a la mitad del exceso, o sea, entregar 15.000 €.

Eso es lo que dice el notario, y es todo correcto y legal.

Además de eso, se debe resolver el asunto fiscal en el IRPF.

Y aquí operan otros considerandos.

Para hacienda IRPF, tú adquieres 1/2 propiedad por 112.000 €, y transmites por 62.000+15.000 = 77.000 €

Podría hacienda considerar que la entrega de dinero en compensación debiera ser superior, 45.000 € más, para que la operación se verifique por 112.000 de adquisición y 112.000 de transmisión, y que tu renuncia a esa compensación es una liberalidad, no deducible por tí, y tributable como donación para la otra parte.

Muchas gracias de nuevo, es justo lo que estaba pensando. Ahora sólo falta encontrar a otro que arregle los papeles antes que pase el límite.

Yo el único problema que veo es de dónde sale ese valor actual de 144.000 € y si lo aceptará Hacienda. Salvo que se trate de la valoración oficial.

Gracias Juan, se hizo una novación de la hipoteca y es el valor por el que se volvió a tasar la casa.

Un saludo

Quizás os conviniera conseguir la valoración de la Hacienda autonómica y comparar.

Eso no tiene que ser mucho problema, y para hacienda, en esta operación concreta, importa bastante poco.

En muchas divisiones de cosa común (lo que se conoce cono disolución de condominio), acostumbra a haber una discrepancia aparente en el valor escriturado "al momento de dividir" y el valor original de adquisición. Eso lleva frecuentemente a confusiones, pues no se sabe cuales valores usar y aplicar según el caso.

El asunto es bastante sencillo: el notario debe escriturar la operación a valor real a fecha del negocio jurídico. Este valor real podrá ser igual, superior o inferior al valor original.

Si el negocio jurídico es una división de cosa común, se liquida AJD, por el mayor de: valor real al momento de la división, o valor original de la cosa.

Respecto del IRPF, si el negocio ha sido por división, entonces debe usarse el valor original de la cosa, pues es el comunero que subsiste el que se subroga de la posición original del adquiriente que transmite.

Si el valor real se ha establecido a partir de una tasación (certificado de tasación homologada), hay que partir que ese es el valor real al momento de la realización del negocio jurídio.

El interés de las haciendas (estatal y autonómica) no se ve perjudicado por una valoración que resulta inferior a la original. AJD debió liquidarse por el mayor valor, o sea, el de adquisición, 224.000 €. E IRPF debe declararse teniendo en cuenta que no existe alteración ni actualización de valor, o sea partiendo de los 224.000 €.

El único perjudicado es el notario, ya que la cuantía del negocio que está escriturando es inferior al valor original de adquisición.