Liquidacion condominio gastos plusvalia y hacienda

Somos dos hermanos que hemos heredado de nuestros padres dos viviendas al 50% en cada una de ellas. Ya registradas asi.

Queremos hacer liquidación de condominio y nos gustaría conocer que gastos tiene esta operación además de los de notario y de registrro nuevamente de  las propiedades ya cada una  a nombre del titular correspondiente. IRPF hacienda y Plusvalía si procede. No se va a hacer compensación económica alguna porque ambos vamos conformes con el inmueble que le toca con independencia del valor catastral o real de mercado que cada uno tiene

Parece ser que si ambas propiedades se valoran en la escritura de liquidación de condominio por importes diferentes, el que percibe el inmueble de más valor tiene que pagar un plus a hacienda. Como se calcula este plus

Se pueden valorar en la escritura de liquidación de condominio ambos inmuebles por el mismo importe??? Es decir uno de ellos tiene un valor catastral de 50.000 euros y pertenece a la Comunidad de Murcia y el otro tiene un valor catastral de 30.000 y pertenece a Comunidad de Castilla León por estar ubicado en un pueblo de Zamora Podemos valorar ambos a 50.000 ¿¿¿ No propongo a 30.00 por que doy por supuesto que la comunidad de Murcia no lo admitiría. Que trascendencia tendría valorar el inmueble de Zamora a 50.000 en  lugar de a 30.000

gracias willer

 Hay varias consideraciones a tener en cuenta:

La primera es que como el origen de dicha copropiedad es por razón de herencia (comunidad hereditaria), lo que hay que disolver no es cada condominio individualmente, sino la comunidad hereditaria en pleno. Eso si lo que se quiere es tributar por división de cosa común, que en general es más favorable.

La segunda, al realizar la división de cosa común, el valor asignado a cada parte de la/s cosa/s entre los diferentes comuneros debe ser el que se le asignó al momento de la constitución de la comundad. O sea, para vosotros y los valores respectivos de cada inmueble, rige el valor original al momento de la herencia.

La tercera, con independencia de ese valor original no actualizado, en el momento de liquidar tributos y aranceles ahora, la base imponible es la que resulte del valor actual y real ahora.

Finalmente, la cuarta consideración es que la tributación por división de cosa común (AJD) es solo en caso que la participación asignada a cada comunero coincida (en valor) con la cuota original. Si la partición establecida resulta más favorable a alguno de ellos (mayor cuota que la teórica), por el exceso debe tributarse por ITP.

Caso concreto del ejemplo que expones:

Supongamos que toda la herencia son solo esos dos inmuebles, de valores respectivos 30.000 y 50.000, y que no han actualizado valores.

Dos herederos, ambos dueños a partes iguales de un acervo patrimonial de 80.000 € de valor.

Se hace división de cosa común, y corresponde a cada comunero "algo" de valor 40.000 €.

Se asigna un inmueble indiviso a cada comunero, resultando uno con una parte de valor 30.000, y el otro con otra parte de valor 50.000.

Los tributos que gravan esta operación son:

AJD, por división de cosa común con una BI de 80.000 € (valor de la masa patrimonial en condominio que se divide).

ITP, por el exceso adjudicado al que recibe el inmueble de valor 50.000 (50.000 - 40.000 = 10.000 de BI)

Te aconsejo que te leas este post atentamente.

https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3405165-gastos-impuestos-extincion-condominio

Para empezar, yo haría la operación en dos partes, extinguiría el condominio de cada inmueble por separado para asegurarme de que lo van a considerar una extinción de condominio y no una permuta, y de paso evitar un posible problema de competencia entre regiones que podrían "pelearse" para ver donde tributa la operación. Estando tu en medio, te podrían reclamar el mismo impuesto desde dos sitios distintos.

Para evitar problemas, cada bien debe valorarse según las reglas que se utilicen en esa CA, que no coinciden con el valor catastral, y cada operación se presentará en la CA que corresponda.

En cada extinción, el comunero que lleva de mas debe compensar en metálico al que lleva de menos, para evitar la tributación de ese exceso en TPO. Luego os terminais de aclarar entre vosotros dado que cada uno lleva un exceso y al mismo tiempo un defecto, pero eso ya no tiene que figurar en ningún sitio. Si hay confianza es lo mejor.

En el notario os dicen lo que hay que hacer.

Lo primero, calcular el valor fiscal de cada inmueble en la página web de cada comunidad.

" extinguiría el condominio de cada inmueble por separado "

Esto es problemático, ya que el origen de la indivisión viene de una herencia, así que lo que está bajo condominio no son dos inmuebles individualizados, sino un acervo patrimonial único formado por dos inmuebles.

De acuerdo que al estar en comunidades diferentes, quizás lo más práctico sería realizar dos escrituras separadas independientes, pero debiera hacerse ambas divisiones de cosa común "en unidad de acto", y dejando muy claro en cada una de ellas que el acto de división "extiende" sus efectos a la totalidad del patrimonio en indivisión.

Mas problemático a nivel fiscal es (o puede serlo) hacerlo como tu dices (aunque parezca lo mas razonable), una vez adjudicada la herencia y estando los bienes en proindiviso, la DGT considera que existen tantas comunidades de bienes como inmuebles y que se deben extinguir bien por bien sin compensar unos con otros. Ese es el criterio que se está siguiendo aquí en CLM, puede que en otras CA no lo sigan. Consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos  entre otras: números V2198-11, V2472-11, V-2617-11, V0978-14:

"Una vez practicada la adjudicación de una herencia, deja de existir un condominio sobre la totalidad de la misma, que es sustituido por una serie de condominios sobre cada uno de los bienes que la componían. Por lo tanto, la disolución de cada uno de esos condominios debe ser tratada de forma separada ya que constituyen negocios jurídicos diferentes. Cada comunidad de bienes se debe disolver sin excesos de adjudicación, y sin compensar con bienes que forman parte de otra comunidad, pues en caso contrario, nos encontraríamos ante una permuta, negocio jurídico sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, siendo sujeto pasivo cada uno de los permutantes por los bienes que reciba, en este caso, la mitad del inmueble que no le pertenecía."

 

Hay que decir también que en otras consultas no está tan claro el asunto, y que en algunas sentencias de TSJ de CA se sigue el criterio que tu dices. El tema de las extinciones de condominio es muy complejo, no está nada claro y por desgracia puede pasar de todo.

Gracias por la información. Es diferente a otra que yo tená, pero si es así, y hay consultas vinculantes varias, pues hay que estar a lo que dice "la autoridad competente".

Lo que en el caso expuesto me lleva a que como ahora hay que "enseñar la patita" en el notario con los dineros de las transacciones inmobiliarias, hace falta un algo de dinero para hacer los pagos de compensación. Aunque sea solo un dinero de ida y vuelta.

Buenas noches: 

Solamente hay una disolución del condominio y no dos.

Primer paso: Se aportan los dos bienes a un solo condominio.

Ya estando unidos se procede al segundo paso. 

Segundo paso: se separan. En esa separación desequilibrada si han transmisión entre uno y otro. 

Por cierto si se han tenido más de 20 años no hay plusvalía municipal.

Puedes ver la respuesta 3 y 17 del enlace siguiente: 

- https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/3777914-herencia-plusvalia

Saludos.

Tengo que reconocer que esta vez has dicho algo interesante, si se establece una comunidad de bienes, con contrato y se da de alta con su NIF y se aportan los dos pisos, ya no hay discusión posible, al plantear la disolución es una extinción de CB sin duda, y si se disuelve sin excesos o con excesos inevitables, solo tributa por AJD. Creo que es una buena opción a tener en cuenta.

Buenas noches:

Tu reconocimiento te engrandece.

Saludos.