Error en escritura

Muy buenos días, les expongo mi problema, muchas gracias anticipadas.

Compro unas fincas rústicas, en mi contrato de compraventa aparece lo siguiente:

I) inmuebles objeto de la presente escritura.

A) Información registral previa.

Descripción---------------

1 finca ( con su descipción y su número de polígono y parcela según registro, así en todas las siguientes)

2 finca

3 finca

4 finca

B)Manifestaciones del trasmitiente o constituyente.

El vendedor manifiesta:----------

Respecto de la anterior información registral, que no obstante la misma:

- La finca descrita bajo el número 1 según catastro y la realidad es de una superficie..... Y su número de polígono y parcela es... Y su referencia catastral es.....

las siguientes fincas contienen la misma información pero con distintos datos de superficie , polígono y parcela y referencia catastral.

- Finca 2

- Finca 3

- Finca 4

Tengo en mi poder un documento firmado electrónicamente por el alcalde dónde indica el número de polígono y parcela anterior ( el que viene en el registro de la propiedad) y el número actual ( que es el que viene en el catastro).

Pués según ese documento del ayuntamiento El 1 de la finca registral se corresponde con el numero 2 de la catastral, están cambiados e incluso faltan , por que hay fincas catastrales que estan dividas en dos fincas registrales e incluso una registral que es de otro sitio..

En el documento del ayuntamiento, concuerda en linderos y superficie.En el registro no me las registran al no tener concordancia, en superficie y e información de situación.

Al estar cambiadas, y faltar e incluso alguna numeración que según el documento del ayuntamiento no corresponde a mi fincas.(esto no lo dice el registrador, es mi opinión)

Las fincas registrales que faltan según el documento del ayuntamiento he ido a pedir una no simple y me dicen que no están registradas.

Llame a notaría para pedir cita para hablar sobre el tema, y me dijeron que le dijese mi duda a ver si me la podrían resolver sin ir.

No sé si me explique mal,o no me entendió o llevan razón, porque por teléfono, la verdad es que no estoy seguro, me dijo una empleada que yo lo que habia comprado era lo de el catastro que no me preocupara.

Entonces por qué no me lo registran!!!llevando razón el registrador y yo viendolo claro según el documento del ayuntamiento dónde  todo coincide, hay fincas sin registrar y el vendedor las rellena con otra.

Expongo mis dudas aquí por si llevan razón o me entendieron mal y si debería ir a explicarselo en persona .

Tiene veracidad el documento del ayuntamiento firmado electrónicamente, dónde dice que la información procede de sus archivos?.

Yo pienso que lo que he comprado es lo registral, y no lo catastral por qué el vendedor manifiesta que es lo mismo pero en realidad no lo es.

Muchas gracias espero sus respuestas.

Alguien me puede dar su opinión.

El registro de la propiedad acredita eso, "la propiedad", quien es el dueño legal de algo. Pero no acredita "el algo".

La cosa real objeto de la compraventa es lo que dice el catastro y el ayuntamiento.

Si el registro está actualizado, eso te da la seguridad de que estás haciendo una compra a su verdadero dueño (pero solo eso), aunque no te acreditará para nada la realidad del objeto adquirido.

Es muy habitual en rústicas que las fincas no estén registradas, o que los registros no estén actualizados, o que las descripciones no coincidan con la realidad factual de las fincas, o sean de imposible ubicación, por haber cambiado la descripción de colindantes, haber imprecisiones en su superficie, etc.

Si los títulos de propiedad del vendedor fueron bastantes para ti, para el notario, para el ayuntamiento y para el catastro, y tu título de adquisición es bastante para ayuntamiento y catastro, creo que está más que claro que esas fincas ahora son tuyas, y que son esas concretas que describe el catastro, con independencia de que no puedas inscribir correctamente en el registro "de propietarios" esas propiedades.

Muchas gracias por su respuesta, la duda que tengo y veo, el documento del ayuntamiento dice que por ejemplo:
Según registro la finca a) es poligono 1 parcela 10 y se corresponde actualmente con catastro polígono 1 parcela 3
Además eso se corresponde con la realidad tanto en registro y catastro y me lo hubiesen registrado sin problemas.
Pero en la escritura lo pusieron cambiado con otras fincas, e incluso otras que no son de la venta y por eso no pudo registrar por qué no coinciden datos, superficie.
No sé si me explico

A ver, la "realidad física" de la cosa la determina el catastro y el ayuntamiento, no el registro. El registro puede estar equivocado, pues lo que determina es la legitimidad del propietario, aunque la cosa esté mal descrita. Lo suyo, cuando se advieten errores en la descripción registral es instar los expedientes y procedimientos adecuados para rectificar y corregir dichos errores. Aunque son farragosos y cuestan dinero.

En la escritura notarial de una compraventa hay que poner lo que es en realidad la cosa, lo que diga el catastro, no lo que diga el registro.

Piensa por ejemplo, que existen mutitud de fincas rústicas, registradas, que son campos de cultivo, y en cambio, realmente contienen edificaciones modernas, adecuadamente descritas en el catastro. No puedes pretender que si compras una vivienda edificada en una finca rústica, que registralmente es solo un campo de cultivo, la escritura se haga por lo descrito en el registro. La escritura de compra-venta se hace por lo que en realidad se compra y vende, la edificación, descrita según lo que diga el catastro.

Puede que la escritura notarial no se haya hecho de forma bastante para que el registrador de por buenos los cambios y rectificaciones. Pero eso no quita que como contrato de compraventa sea título bastante para que hayas adquirido la propiedad real y efectiva de la cosa, y que sea cosa cierta y bien descrita.

Muchísimas gracias, de verdad por su tiempo, se lo agradezco mucho, a quedado muy claro con su explicación.Un saludo y gracias.