Reparto de beneficios de venta de vivienda - Deducción por vivienda habitual

A ver si alguien me puede orientar. En el año 2007 construí una vivienda por la que pedi una hipoteca a un banco por valor de 150000€. Esa hipoteca y la propiedad eran compartidas por mi y por mi pareja en ese entonces al 50%. Poco después se hizo una extinción de condominio por la que la vivienda pasaba a ser 100% mía, aunque en la hipoteca seguíamos estando los dos e hicimos un documento privado por el que mi pareja seguía siendo dueña del 50% de la propiedad. Mi pareja y yo sólo convivíamos juntos, pero no estábamos casados ni éramos pareja de hecho. El año pasado nos separamos y acordamos de mutuo acuerdo vender la casa. Y ahora vienen mis dudas. Si vendemos la casa por 250000€ y queda por pagar de hipoteca 100000€ el beneficio será de 150000€. Aunque se hiciera la extinción de condominio y la propiedad sea mía al 100%, ¿es posible dar la mitad del beneficio a mi expareja?. Ella compartió gastos conmigo aunque sólo figurase yo en los pagos. Sé que si invierto la ganancia obtenida en comprar una nueva vivienda habitual no tengo que tributar por esa ganancia. El problema es que no se cual es mi ganancia: no se si es 75000 (porque los otros 75000 pertenecen a mi ex pareja por el documento privado que firmamos) o son 150000 porque soy propietario al 100% por la extinción de condominio y hacienda me hará tributar por los 75000 que, además, le debo donar a mi ex pareja. La verdad que estoy hecho un lío. Muchas gracias por la ayuda.

En primer lugar la Ganancia o Plusvalia a declarar y por la que se debe tributar es por la diferencia entre el Valor de Venta y el Valor de Adquisicion  ( 250.000 - 150.000= 100.000 plusvalia), estos valores se pueden ajustar al valor real, incrementando los de adquisicion por los gastos ocasionados por esta adquisicion y los de venta por los ocasionados por la venta (el Impuesto de Plusvalia Municipal el mas importante).

A efectos fiscales la propiedad es tuya al 100% , con DOS fechas de adquisicion, la primera que compras en conjunto y la segunda cuando la extincion de condominio , si en esta ultima no hay variacion en el valor de adquisicion , sera el 50% de la primera adquisicion conjunta, sino la que figure en esta extincion de condominio.

Si reinviertes en una nueva vivienda habitual, la Ganancia (Plusvalia fiscal) quedara exenta en la misma proporcion en que el NETO obtenido de la venta ( en este caso 250.000 - 100.000= 150.000) lo destinas integramente a la inversion de la nueva vivienda.

Con la otra persona que extraofialmente es propietaria del 50%, tendras que pagarle el 50% del NETO obtenido por la venta (75.000) , donde 50.000 son de la ganancia por la venta y 25.000 de recuperar los pagos realizados al cancelar 50.000 de la hipoteca inicial.

En este caso esta persona se evita la tributacion por la ganancia de la venta y tu no podras reinvertir la totalidad del NETO (solo el 50% -75.000) y tendras que tributar por la mitad de la Ganancia (Plusvalia fiscal) y cuyo coste se puedes descontar del pago a la otra persona.(si son 50.000 el coste es de 10.380 euros)

Saludos

Hola. Muchas gracias por la pronta respuesta. Me cuesta entender este idioma que utilizan ustedes. Entiendo que en este caso que expongo habría que pagar a hacienda 10380. No tendria que hacer donacion a mi expareja?? La donacion no implicaria mucho mas a pagar a hacienda?. Nuevamente gracias

No tengo muy claro el efecto que tiene ese contrato privado , en donde las partes se reconocen como propietarios al 50% del inmueble que ha tenido una extincion de condominio, dejando la propiedad legal a uno solo de los firmantes del contrato.

Puede que sirviera de justificacion o no, ante una reclamacion de Donacion encubierta, no puedo darte una contestacion atinada.

Saludos

A todos los efectos legales eres el propietario del 100% (no entiendo muy bien qué queriais conseguir con la extinción de condominio y el contrato privado paralelo), por lo que TU tributas por todo el beneficio. Y cualquier cantidad que le des a tu ex, se considera donación puesto que a efectos legales no tenía nada de ese inmueble. Ese contrato privado no puede contradecir una escritura de extinción de condominio, entre vosotros puede tener los efectos que querais, pero no ante Hacienda.

No sé si ha quedado suficientemente claro.

Hola. En aquellos tiempos ella tenia una empresa y queria proteger su vivienda en caso de problemas con ese negocio, aunque nunca paso nada. No hay alguna solución para que no se lleve tanto hacienda?? No se...vender la mitad de la propiedad a mi expareja...se me escapan las medidas a tomar. Gracias por la respuesta

Solución fácil (y sobre todo, barata fiscalmente) no tiene el asunto, o pillais un asesor espabilado o no sé...

Hay una cosa que me rechina y veo incoherente.

En su momento se hizo, de mutuo acuerdo, una ficción jurídica para que una propiedad que por contrato privado seguía siendo de los dos, figurase solo a nombre tuyo.

Pues bien, por dar coherencia a aquel negocio, ahora resulta que esa propiedad se vende, y hay una ganancia patrimonial, y se debe pagar IRPF. Pues hay que hacer lo mismo en esto del IRPF como en aquello de la propiedad.

Una cosa es lo que aparentemente figura ante terceros (hacienda es un tercero), y otra cosa es que internamente entre vosotros, hagáis las cuentas que tengáis que hacer.

No es que tú pagues más IRPF del que debes. Entre ambos dos pagáis lo que se debe, pero solo figurará a tu nombre la deuda tributaria.

El cálculo de la tributación IRPF,privadamente, lo debeis tener en cuenta a la hora de hacer entre vosotros dos el reparto de lo obtenido.

Ante terceros, y ante hacienda, la casa es solo tuya, tu sólo vas al notario, tú recibes todo el dinero, y tú pagas todo el IRPF. Luego según lo que tengáis acordado en vuestro contrato privado, os hacéis el reparto del neto que os corresponda.

Según a cuantía, y la forma, de hacer ese pago tuya hacia tu ex, deberá re-tributar por donaciones (o no). También privadamente entre vosotros, se puede tener en cuenta ese coste fiscal de donaciones, para ir a medias. Pero todo eso son acuerdos privados internos.