Exencion por reinversión vivienda habitual

Buenos días,

quisiera consultaros algo que no sé si es muy común, pero me está volviendo un poco loco y quería resolverlo antes de hace nada.

Tengo un pequeño piso que compré siendo soltero. Años después me he casado, y mi matrimonio cumplirá pronto el 6º año, y hasta hoy hemos estado viviendo en este piso.

El caso es que me ha surgido la oportunidad de vender mi vivienda (que fué comprada en solitario y antes de casarme) por un buen precio y queremos reinvertir lo obtenido para comprar una nueva.

Dicha nueva vivienda la compraríamos los dos, mi mujer y yo. Estamos en régimen de gananciales.

Lo que no tengo claro es si puedo aplicarme la exención por reinversión por todo lo que he obtenido por mi vivienda, o solo el 50% del valor de la nueva vivienda, y el resto tendré que declararlo como ganancia patrimonial.

Por poner cifras:

Venta de mi vivienda actual : precio de venta 200.000 euros,   ganancia patrimonial 150.000 euros.  (la primera vivienda la compré hace bastantes años, de ahí la ganancia patrimonial)

Nueva vivienta: precio de compra, 280.000 euros

He obviado gastos de compra y venta para hacer más sencillos los cálculos, pero sé como tengo que calcular dicha ganancia patrimonial y así lo reflejaré en su momento.

Como la nueva vivienda es en régimen de gananciales, entiendo que solo podría realizar la exención por reinversión de 140.000 euros (la mitad de 280.000 euros, que es el precio de la nueva vivienda) y los otros 10.000 euros que quedarían de ganancia patrimonial, tendría que declararlos como tal ganancia en mi declaración de la renta del año en que he vendido la vivienda.

Supongo que al estar en régimen de gananciales no podemos comprar vivienda determinando la propiedad por porcentajes en la escritura, lo que me permitirá aumentar un poco mi porcentaje para que entrase todo en la exención y ahorrarnos algo. Siempre que sea legal, claro. No quiero hacer triquiñuelas dudosas que me reboten dentro de unos años.

¿estoy equivocado? ¿hay algo mas que debería tener en cuenta?

Saludos y gracias a todos

 

Si la vivienda h tenido hipoteca pagada después del matrimonio, una parte es ganancial aunque la compraras antes de casarte.

Como te comenta Juan Lackland, desde el matrimonio en Gananciales, si existe hipoteca , el capital pendiente de esta hipoteca en el momento del matrimonio, es al 50% de cada conyuge y esto alteraria el porcentaje de propiedad de la vivienda vendida.

La exencion por reinversion se calcula en funcion del importe reinvertido con respecto al valor obtenido en la venta (Ejemplo sencillo: Venta 200.000..Reinversion 140.000.. porcentaje reinversion 70%), la plusvalia exenta seria el 70% de la plusvalia total , si esta es de 150.000 la exenta es 105.000 euros y tributaria por 45.000 euros de plusvalia.

Si esta vivienda esta adquirida antes del 31-12-1994 , es de aplicacion los coeficientes de abatimiento que regulan la Disposicion Transitoria 9ª , el programa de RentaWEB te calculala plusvalia exenta por esta aplicacion.

Saludos

 

Gracias a ambos.
La hipoteca de la actual vivienda ya estaba pagada previamente. Antes del matrimonio.

Entiendo por tanto que solo puede quedar exento hasta el 50% que me corresponde del nuevo piso.

Gracias de nuevo

OK. Pero hay que tener en cuenta que lo que se reinvierte no es sólo la ganancia patriimonial sino todo lo obtenido en la venta, en tu caso 200.000. Como el máximo que reinviertes es 140.000, quedan 60.000 sin reinvertir. Calculando la parte proporcional, la ganancia patrimonial no exenta sería 150.000 x 60/200 = 45.000 €.

Mira a ver si la vivienda que vendes se beneficia del abatimiento por haberla adquirido antes de 31-12-1994.

O sea, tendria que invertir todo lo obtenido en la venta ...¿no solo la ganancia patrimonial?
Y el importe total de la transmisión es el precio de venta completo indicado en escritura, o podemos descontar la comision de la inmobiliaria y el de la plusvalia.

Por lo que he visto parece que no, pero me gustaria corroborarlo.

Saludos

Te hemos puesto un ejemplo sencillo, que parece que no has observado.

Para que la Ganancia quede exenta en su totalidad, se debe reinvertir en la nueva vivienda, el total del importe obtenido en la venta (el valor neto despues de descontar gastos..Agencia..Plusvalia Municipal).

Si no se reinvierte la totalidad, solo queda exenta la plusvalia que proporcionalmente se reinvierta, tu parece que en este caso solo puedes reinvertir 140.000 euros (50% de 280.000) .

Mira los ejemplo descritos.

Saludos