Fiscalidad alquiler opción a compra de piso y garajes en escrituras diferentes

Buenos días,

después de leeros durante un tiempo, me ánimo a escribiros. Os cuento.

Decidimos cambiarnos de casa hace un año y pusimos en alquiler nuestra vivienda con una plaza de garaje (compradas juntas en misma escritura). Años más tarde de la compra de la vivienda, compramos una segunda plaza de garaje al lado de la que venía con el piso. Ésta no la hemos alquilado porque la he seguido dando uso.

La cuestión es que nuestro inquilino nos ha ofrecido un alquiler con opción a compra de la vivienda y las 2 plazas de garaje. ¿Podríamos meter las 2 plazas de garaje y la vivienda en el mismo contrato o tendrían que ir por separado y liquidar el iva de la segunda plaza trimestralmente hasta que se ejecute la opción a compra por parte de mi inquilino? Nuestra intención es vender las 2 plazas con la vivienda, pero fiscalmente tenemos dudas de como se haría correctamente.

Gracias de antemano por vuestra opinión

Saludos 

Villano19

creo que no hay ningún problema en incluirlo en el mismo contrato y exento de IVA ya que  según la ley de arrendamientos urbanos "Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. "  No hay ninguna limitación escrita a que hayan tenido que ser adquiridas en el mismo acto, esa restricción es para la desgravación por vivienda habitual.

Hace tiempo discutieron de este tema, aunque era un poco más complejo, pues era alquiler de temporada por habitaciones a estudiantes:

https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/2923445-iva-si-no-alquiler-plaza-parquing

Generalmente cuando las plazas de garaje que están en el mismo edificio que la vivienda y tienen distintas Referencias Catastrales, es porque el conjunto de las plazas de garaje no se han repartido entre cada propietario, sino que el conjunto de todas las plazas del garaje, están en una sola escritura y Referencia Catastral, que la Comunidad de Vecinos reparte en función del coeficiente asignada a cada plaza de garaje.

Debes verificar que la Referencia Catastral de la vivienda y la del Garaje son distintas y por tanto así tendrás que venderlas, en escrituras diferentes y los impuestos municipales de plusvalía también se han de tramitar por separado.

Saludos

Gracias Bacalo, tras leerteva ti y al post que indicas, parece correcto el incluir las dos plazas y la vivienda en el mismo contrato y no repercutir el iva en la segunda vivienda...ahora tengo que averiguar si se puede hacer en un contrato de alquiler con opción a compra....

Hola Lunático, gracias por tu respuesta. Entiendo que tu repuesta es respecto a la ejecución de la opción de compra, es decir, cuando ya se vendan las 2 plazas más la vivienda. En el caso del alquiler, también compartes nuestra opinión de que se pueden poner los 3 inmuebles juntos sin repercutir iva?

He comprobado lo que indicas de las referencias catastrales y me he encontrado lo siguiente:
En la primera escritura ( vivienda + garaje incial) no figura referencia catastral porque no se había realizado la división de las viviendas, es decir, figura la referencia catastral del edificio en su momento. He comprobado el IBI, y tienen 2 referencias catastrales distintas. Al comprobar la referencia de la segunda plaza, He visto que también es distinta, es decir, hay 3 referencias catastrales distintas....

En este caso y siguiendo tu explicación, tendría que vender por separado cada inmueble?, me parece raro no?

Saludos

Villano19

al menos desde el punto de vista del IRPF, un contrato de alquiler con opción a compra es lo mismo que un alquiler normal, y entiendo que para el IVA, lo mismo.

Luego está la fiscalidad del dinero recibido por la opción  de compra (si recibes alguno), que es una ganancia patrimonial a integrar en la base general para el IRPF y además está sometida al ITP si el inquilino actúa como particular , y la futura compra-venta se trata igualmente como una compra-venta normal teniendo en cuenta las cantidades que efectivamente se desembolsen en la operación.

Es decir, que tienes que ver alquiler-opción-venta como operaciones distintas.

Eso es, el inquilino tendrá que liquidar el otro por el alquiler y yo hasta el dia de la venta seguiré como hasta ahora (reduciéndose gastos del alquiler) y añadiendo el importe de la opción al IRPF de este año. Parece que está parte ya la tengo clara, a ver si lunático me puede aclarar lo de la venta con las 2 plazas para saber si puedo hacer el contrato de alquiler co opción a compra cumpliendo fiscalmente

Gracias por tus comentarios

Saludos

Villano19