Gran duda sobre impuestos extinción condominio

Buenas tardes,  he intentado leer y buscar información pero no estoy seguro de estar en lo correcto. 

Mi pareja tiene una parte de una vivienda antigua , de antes de 1950 heredada de su padre,  el resto de partes corresponden a los otros herederos,  hermanos de su padre. 

La vivienda está para realizar una reforma integral, de hecho la revisión a viviendas de más de 60 años ha sido desfavorable.  

Primero creí que era comprar su parte y pagar el ITP, después leí sobre las extinción de condominio pero no se si encaja al no ser hermanos de mi pareja,  no encuentro como se calcula la compensación económica que deberíamos entregar al resto,  las plusvalías... 

El valor catastral es de unos 22000 euros.  Y pensábamos comprarlo barato al ser familia y ser un problema dado que nadie quiere hacer la reforma ni quedarse con ello y dado el estado y estar en venta mucho tiempo no pregunta nadie. Pero aquí tengo el problema del precio mínimo al que se puede vender por parte del resto ya que si obligan a vender a un precio excesivo no compensa los problemas,  reforma etc necesaria. 

Me podría alguien ayudar un poco con éste tema?. Tengo pensado ir a un notario pero me gustaría antes tener algo de información sobre: 

- impuestos y plusvalías al quedarnos con el inmueble y las partes del resto de tios en este caso 

- como calcular la compensación económica en caso de extinción de condominio y si es más factible o mejor que la compra directa

- precio mínimo de venta hacia nosotros y los problemas en caso de vender o comprar a un precio inferior. 

Con esto de momento creo que me sirve para aclarar algunas ideas. 

Mil gracias

Hola, 

la extinción de condominio os beneficiará porque tiene ventajas fiscales respecto a una operación de compra-venta. Con la primera tendréis que pagar tan solo los impuestos de actos juridicos documentados que son entre un 0,5%-1% de las partes adquiridas. La compra-venta tiene porcentajes en los Impuestos de Transiciones Patrimoniales, mucho más alto, llegando al 10% dependiendo de la comunidad. 

Sobre la plusvalia, buscando en google he encontrado lo siguiente:

"Cuando se lleva a cabo el acto extintivo del condominio sin exceso de adjudicación en el cual, uno de los comuneros se adjudica las cuotas en  proindiviso de las restantes partes, compensando económicamente por el valor real del bien inmueble, y siempre y cuando dicho inmueble sea indivisible, dicha adjudicación o trasmisión en el aspecto fiscal, no es un acto de transmisión de la titularidad dominical que constituya el hecho imponible del  Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía)."

Vamos, que vosotros no pagáis plusvalía, la pagarían el resto de los propietarios si hay incremento del valor de lo que costaba cuando lo adquirieron, y lo que vale ahora. Y la plusvalía a pagar es sobre ese incremento.

Sobre el precio mínimo, creo que Hacienda  puede llegar a perseguiros si es por debajo del valor catastral, ya que entonces lo pueden llegar a considerar donación. Pero esto mejor que lo consultes con un experto.

Gracias!. Me han indicado en el registro hablando sobre compra venta que lo podría comprar por el valor que se acuerde pero que los impuestos sí o si ITP en el caso que hablábamos sería sobre el valor catastral y multiplicado por el coeficiente que marque hacienda.

Pero me has confirmado lo que tenía entendido y es que es más favorable en este caso utilizar la figura de extinción de condominio en vez de una compra.

Gracias de nuevo

Si es división de cosa común, la base imponible del AJD es el 100 % del valor de la cosa.

Ese "valor de la cosa", a efectos de la base imponible del impuesto, es el "valor actual de la cosa", con independencia de los momentos y valores originales que pudieran tener para cada uno de los comuneros.

http://www.tottributs.com/2018/11/nuevo-criterio-del-ts-sobre-la-base-imponible-en-ajd-de-las-extinciones-de-condominio/

Un saludo.

Gracias por el aporte. Documento muy interesante.

Pero es un dislate jurídico (lo propio y habitual de sus señorías cuando se meten a cosas de números, ya que ellos son de letras). Servirá una temporada, hasta que dentro de no demasiado reinterpretarán totalmente lo dicho diciendo otra cosa (hay antecedentes recientes al respecto...).

En el mientras tanto, no veo a las agencias tributarias autonómicas respetando tal criterio jurisprudencial. Así que la opción es o seguir pagando AJD por el 100 % del valor de la cosa, o meterse en reclamaciones, requerimentos, TEAs y similares, sabiendo que al final, y tras mucho tiempo y esfuerzo, lo tendrás ganado.

Mi previsión de porque lo tumbarán: Con tal interpretación jurídica eliminan de facto el gravar con TPO todas las compra-ventas de inmuebles que no sean primera transmisión (sujetas a IVA), ya que nada sería tan sencillo como formar una comunidad de bienes adquirendo un ínfimo porcentaje de una propiedad (un 1 %, por ejemplo, para no levantar demasiadas sospechas), gravada con TPO, y a continuación hacer una división de cosa común por el 99 % restante, gravada solo con AJD. Y esto sería un agujero en las finanzas de las comunidades autónomas de miles de millones de euros anuales. Pero esto de los números sus señorías no lo tienen muy por la mano.

Gracias a ti por tenerlo en cuenta dada tu solvencia, que me permite aprender continuamente.

" Mi previsión de porque lo tumbarán: Con tal interpretación jurídica eliminan de facto el gravar con TPO todas las compra-ventas de inmuebles que no sean primera transmisión (sujetas a IVA), ya que nada sería tan sencillo como formar una comunidad de bienes adquirendo un ínfimo porcentaje de una propiedad (un 1 %, por ejemplo, para no levantar demasiadas sospechas), gravada con TPO, y a continuación hacer una división de cosa común por el 99 % restante, gravada solo con AJD".

Eso que dices me lo han comentado alguna vez y no acabo de captarlo.

Pecaré de espeso, pero la primera compra iría por TPO y luego extinguir el condominio va por AJD. Por favor, explicámelo y así acabo de enterarme.

Un saludo.

Ahora lo he captado.....TPO solo por el 1% de la compra y luego extinción.

Ya,ya........

Un saludo.

Sasto.

Compra-venta inmueble por precio 200.000 €

Impuesto "normal" TPO 10 % = 20.000 €

Jugada "jurisprudencial":

Compra-venta 1 %, 2.000 €, va por TPO = 200 €

Disolución condominio y compensación de 198.000 €, va por AJD = 1.980 €

Total pagado 2.180 €

Ahorro tributario 17.820 €

Aunque te gastes luego 5.000 € en abogados para pleitear y defenderte, sale a cuenta.

Obviamente, cuando la casuística se generalice, lo tumbarán, como hicieron con lo del AJD de las hipotecas.

Elucubro que intentarán salvar las apariencias ciñendo esta interpretación a supuestos de comunidades de bienes "nacidas a la vez" si es intervivos, o a las comunidades generadas por sucesiones mortiscausa, sin que sea de aplicación a terceros extraños que se incorporen a la comunidad. Pero de momento, ya han montado el lío. Mal el TEAR, y peor el TS. Pretendiendo hacer justicia, han incorporado un nuevo factor que aun la lía más.

¿Manera de realizar esta jugada en dos tiempos, y que no aparente directo fraude de ley? Cambiar los habituales contratos de arras por contratos en firme de compra-venta. En lugar de unas arras del 5 % o del 10 % de precio de la cosa, compra-venta en firme del 1 %.

Claro, claro !!!!

Muchas gracias y un saludo.