Venta vivienda habitual progenitor viudo

Hola,

Se nos presenta un dilema, pues mi padre ha ingresado en una residencia y tanto él como nosotros, los dos hijos, creemos que lo mejor es vender la vivienda en la cual ha vivido hasta ahora.

Esta vivienda es su vivienda habitual siendo él el usufructuario y propietario del 50%, mientras que mi hermana y yo somos nudos propietarios del otro 50%.

Queremos saber cuál sería la mejor opción para que los dos hijos paguemos el menor importe de impuestos en nuestra declaración de la renta del siguiente año, pues sino estamos equivocados, el progenitor como es su vivienda habitual y mayor de 65 años no ha de pagar impuestos.

No sé si podriamos realizar algún tipo de operación con el importe que nos corresponde de la venta. Otra duda, es que cuando se realizó la aceptación de la herencia, la vivienda se estableció en un valor, y creemos que éste valor es sobre el que habrá que restar el precio de venta para obtener el beneficio.

Gracias a todos,

Si se vende, para hacienda se están vendiendo tres cosas, y cada una tiene sus normas de valoración.

Por el 50 % de plena propiedad de vuestro padre, es vivienda habitual, y se podría acoger a exención por mayor de 65 años.

Por el 50 % de usufructo no cabe esa exención. Hay que calcular la posible ganancia en relación al valor actual (no consumido) del usufructo. 
O sea, en su momento el valor asignado al usufructo fueron 10, han pasado unos años, y se ha ido consumiendo, y ahora de ese valor original 10 ya solo quedan 7. Lo que ahora corresponda de pago en compensación por el usufructo, hay que restarle esos 7 del ejemplo, y así sale la ganancia o pérdida.

Por el 50 % de nuda propiedad, vuestro valor de adquisición es el que correspondió en su momento a la herencia (50 % del valor real del inmueble menos el valor asignado al usufructo en su momento). Lo que hacienda considera que ahora os corresponde del valor de transmisión es calculando según el valor actual del usufructo.
Poniendo un ejemplo con los números de antes. Supongamos que el valor total del 50 % eran 30. 
Vosotros recibisteis algo que valía 30 - 10 = 20.
Esos 20 es vuestro valor de adquisición.
Ahora se transmite, y el 50 % vale 40.
Supongamos que el usufructo actual se valorara en 8
Vuestro valor de transmisión serían 40 - 8 = 32
Ganancia patrimonial de 32 -20 = 12. 

Nota. Valores a tener en cuenta.
Valor original de la nuda propiedad
Valor original del usufructo
Valor "no consumido" del usufructo
Valor actual de un usufructo que se constituyese ahora

Hola,

Ante todo, gracias por la respuesta. 

Después de leer tu respuesta, me surgen algunas dudas más.

En la aceptación de la herencia no he visto ningún concepto de valor de usufructo. ¿Puede ser que tenga el mismo valor de el de asignación en el momento de la herencia?
¿Cómo se calcula el valor del usufructo actual?
Entiendo que mi padré tendrá de pagar por el 50% que nos corresponde a los hijos, como usufructo asignado a él, ¿cierto?

Gracias de nuevo por aclarar estas dudas,

Pongo un ejemplo numérico supuesto, que puede que sirva:
Vivienda valor original 100.000 € (al momento de la herencia). 50% liquidación gananciales, 50 % desmembramiento dominio herencia.
Edad viudo supérstite al desmembramiento 60 años.
Transmisión ahora, por 140.000 €
Edad viudo supérstite ahora 70 años.

Tenemos los siguientes valores y casos para hacienda:

.- Viudo supérstite, por su 50 % de plena propiedad, mantenía el valor original histórico. Le corresponden, por este derecho real, 70.000 € del precio de la transmisión. Pero como de hecho está exenta por ser mayor de 65 años, da lo mismo.

.- Viudo supérstite, por su 50 % de usufructo, el valor de adquisición (herencia), por la regla de 89-edad, resultó de un 29 % de la valoración del 50 % del inmueble. 100.000 € x 50 % x 29 % = 14.500 €.
Peeeeero.... para hacienda ese NO es el valor de adquisición actual. Al ser un "derecho" de uso, hacienda entiende y considera que se "consume", a razón de un 3 % anual. Han pasado 10 años. Por tanto, ese valor se ha depreciado un 30 %.
Valor de adquisición "actualizado" del derecho de usufructo 70 % s/14.500 € = 10.150 €
El valor de transmisión ahora de su usufructo sería, según la regla de 89 - edad, el 19 % sobre el 50 % del valor de la transmisión.
140.000 € x 50 % x 19 % =  13.300 €
Así pues, nos saldría una ganancia de 13.300 € - 10.150 € = 3.150 €

.- Hijos nudo propietarios, por su 50 % en nuda propiedad. El valor de adquisición de su derecho fue el valor de la cosa menos las cargas y gravámenes (el usufructo).
Adquisición: (100.000 € x 50 %) - 14.500 € = 35.500 €
Transmisión: (140.000 € x 50 %) - 13.300 € = 56.700 €
Así pues, nos saldría una ganancia de 56.700 € - 35.500 € = 21.100 €

Si le pones números y fechas reales, e incorporas los gastos inherentes a las adquisiciones y transmisiones (notaría, registro, plusvalía, etc. etc.), ya tendrías resulto el caso.

Nota: Como el usufructuario no es propietario de la cosa, de hecho, jurídicamente, no transmite nada, sino que recibe (o debe valorarse fiscalmente) una cantidad "en compensación" por su parte de derecho no consumido ni disfrutado.

Nota 2: obsérvese como hacienda nuca pierde. Si los herederos nudo propietarios declarasen solo por su % de la propiedad, sin tener en cuenta el usufructo, resultaría en IRPF una ganancia patrimonial menor:
Adquisición por herencia 50.000 €
Transmisión por compra-venta: 70.000 €
Ganancia patrimonial: 70.000 € -50.000 € = 20.000 €
No resulta un cálculo injusto, pues los herederos nudo propietarios NO tributaron en ISD por los 50.000 €, sino por una cantidad menor. Al final, sea por una figura impositiva u otra, se acaba tributando por la totalidad.