Fiscalidad en la compra-venta de inmuebles como empresa

Hola, tengo unas dudas acerca de la fiscalidad que hay cuando una empresa compra y vende una vivienda de segunda mano.
Pongamos que creo una empresa SL, yo compro una vivienda de segunda mano a una empresa, para empezar debería de pagar el ITP verdad? Ya que no es obra nueva.
Posteriormente yo contrato una empresa de reformas la cual sí le pago el IVA.
A la hora de vender la vivienda, entiendo que no se cobra IVA sino que el comprador pagará el ITP no?

Gracias, un saludo

No siempre. 
Se tributa por Iva si:
comprador y vendedor  sujetos pasivos de IVA
comprador con derecho a la deducción de IVA soportado

destino para actividad con derecho a deducción.
Que no se solicite la exención. 

No hay diferencias en si la operación se realiza por persona física, o se interpone una sociedad mercantil.
La fiscalidad de la operación depende del propósito.
Si se trata de operaciones meramente patrimoniales, ITP.
Si ambas partes actúan como empresarios, con derecho a deducción, total o parcial, del IVA, lo que comenta @rucko.

Entonces, si soy empresa y lo vendo a un particular, sería ITP no?
Gracias

Sí. Con independencia de si vendes como empresa o como particular, si lo que haces es una segunda entrega de vivienda a un usuario final, está exenta de IVA, y sujeta a ITP.

Gracias, entonces a efectos de liquidación de IVA, hacienda siempre devolverá IVA puesto que “nunca” se va a vender con IVA?
Gracias

Si compras con IVA en lugar de con ITP, es porque estás autodeclarando ante hacienda que tienes intención de destinar ese inmueble a una actividad que estará sujeta a IVA.
Si luego resulta que no destinas ese inmueble a generar nuevo IVA, hacienda te aplicará regularización (en general los inmuebles cuestan más de 3.000 €, por lo que son bienes de inversión, y los bienes de inversión inmuebles están sujetos a regularización durante 10 años).

Sobre los IVAs de los gastos de reforma, que no son bienes de inversión, el plazo de regularización por posible inexistencia o falsedad es el general de prescripción de impuestos, el periodo corriente y 4 años más.

Me extrañaría muy mucho que lograses colarle a hacienda durante tanto tiempo que eres empresario o tienes intención de destinar ese inmueble y su reforma a una actividad sujeta y no exenta, sin hacerlo realmente, y que hacienda aceptase todas las devoluciones sin hacerte algún requerimiento.

Investigaciones de hacienda al margen, el mecanismo de optimización de tesorería e IVA sería más o menos ese:
Compras "como promotor" (realmente da lo mismo si como persona física o mediante una SL, aunque lo usual en estos casos es tirar de SL patrimonial).
Declaras intención de destinar inmueble a actividad sujeta, y tener derecho a deducción, total o parcial, del IVA.
Quedas sujeto a IVA, el vendedor te hace factura sin IVA, y serás tú quien declare (por inversión del sujeto pasivo) ese IVA.
A su vez, te deduces inmediatamente ese IVA soportado.
Saldo de IVA 0,00.

Dejas pasar 10 años y 1 día, y vendes como inmueble no sujeto a IVA (segunda o ulterior transmisión), y como ya pasaron más de 10 años, caducó el periodo de regularización de los bienes de inversión inmuebles. Hacienda ya no puede recalcular el IVA que en su día te dedujiste.

(Nota: Luego, si hacienda te abre una inspección y te revisan hasta las zurraspas de los gayumbos, no te quejes....)